Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей - «Риэлторские технологии»

В этой статье мы рассмотрим основные правовые аспекты продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка. Узнайте, как получить согласие органов опеки и что важно учитывать при заключении сделки.

Продать квартиру, в которой есть доля ребёнка, можно при выполнении ряда требований. Одно из них — согласие органов опеки. Рассказываем, что нужно предусмотреть для совершения сделки и как получить разрешение опеки.

Что нужно знать о продаже квартиры с детскими долями в 2024 году

В соответствии со ст. 37 ГК РФ и ст. 20 закона № 48-ФЗ от 24.04.2008, продать квартиру с долей ребёнка без согласия органов попечительства нельзя. Такую сделку просто не зарегистрируют.

Если долей в недвижимости владеет ребёнок в возрасте до 14 лет, все действия по продаже осуществляют его законные представители. Подростки от 14 до 18 лет могут действовать сами, но с согласия своих попечителей. Согласие не требуется несовершеннолетним от 16 лет, признанным дееспособными.

Основные законодательные требования

Сделки с недвижимостью можно проводить, если из-за них не страдают имущественные права ребёнка.

Опека даст разрешение на продажу квартиры при выполнении следующих условий:

1. Ребёнку выделят соразмерную площадь в новом жилье. Если продаётся квартира с детской жилплощадью 15 кв. м, то в новой недвижимости ребёнку полагается не менее 15 кв. м.

2. Ребёнок не должен проиграть в денежном выражении. Стоимость доли в новом жилье должна быть не меньше, чем в старом. Небольшую разницу могут разрешить при условии, что соответствующую сумму денег положат на счёт ребёнка и он сможет ей воспользоваться, когда достигнет 18 лет.

3. Условия проживания в новой недвижимости будут не хуже, чем в старой. Имеется в виду наличие коммуникаций, состояние здания. Принимают в расчёт и месторасположение нового жилья. Если вместо квартиры в центре города родители покупают дом в деревне, целесообразность такой сделки придётся доказывать. В качестве доказательства можно предъявить медицинскую справку о показаниях к проживанию в сельской местности.

Чтобы получить согласие на сделку, представители несовершеннолетнего дают опеке письменное обязательство зарегистрировать ребёнка в новом жилье в течение определённого срока. Обычно на это отводится 1−2 месяца.

Продажа доли без покупки нового жилья

Органы опеки могут дать добро на продажу квартиры без покупки нового жилья при условии, что у несовершеннолетнего есть право собственности на иную недвижимость. В таком случае деньги от сделки кладут на специальный счёт. Воспользоваться ими может только ребёнок при достижении 18 лет.

Есть и другие исключения:

1. Переезд в другой город. Если семья планирует смену места жительства, опека может разрешить продажу квартиры с размещением денежных средств на счёте ребёнка, даже если у него нет другого жилья. В органы опеки следует представить обязательство о том, что в новом регионе будет приобретена недвижимость и выделена соответствующая доля на несовершеннолетнего. Но если родители не исполнят обещанное, сделку по продаже аннулируют.

2. Переезд за границу. При переезде в органы опеки нужно подать документы о получении нового гражданства или вида на жительство. В этом случае родителям могут разрешить продать недвижимость несовершеннолетнего. Но, скорее всего, полученными деньгами ребёнок сможет воспользоваться после достижения 18 лет.

3. Оплата дорогостоящего лечения. Если ребёнку требуется лечение, родителям разрешают продать его имущество и купить недвижимость, которая стоит дешевле. А полученную разницу направить на медицинские расходы.

4. Вынужденный переезд. Если ребёнок должен посещать специализированную школу или нуждается в постоянном лечении, получить которое по месту его проживания невозможно, опека может пойти навстречу. В такой ситуации семья может купить жильё меньшей площади, если приобрести равноценное не получится.

Каждый случай опека рассматривает индивидуально. Поэтому гарантировать положительное решение при обращении заявителей невозможно.

Новые правила продажи недвижимости с долями несовершеннолетних

В соответствии со ст. 2 закона № 259-ФЗ от 08.08.2024, изменился порядок уплаты НДФЛ с доходов от продажи недвижимости, купленной с участием материнского капитала.

По действующему законодательству платить налог не нужно, если вы продаёте квартиру, которая находилась в вашей собственности не менее 5 лет (в некоторых случаях — не менее 3 лет). Раньше этот срок отсчитывался отдельно для родителей и детей, которым выделяли доли при покупке недвижимости с использованием маткапитала.

Часто дети получали свои доли позже родителей — только после выплаты ипотеки. Поэтому возникали ситуации, когда на доход, полученный от продажи детских квадратных метров, начисляли налог, а от доли родителей — нет.

Теперь, если жильё приобретается с участием материнского капитала и в нём выделяются доли на детей, срок владения отсчитывается одинаково: с той же даты, что и для родителей.

Роль органов опеки и попечительства в сделках с недвижимостью

Задача органов опеки и попечительства — защищать права несовершеннолетних и не допускать ухудшения условий их проживания.

Они контролируют сделки:

- купли-продажи и обмена недвижимости;

- передачи жилья в залог или аренду;

- раздела имущества и другие сделки с недвижимостью.

Если сделка никак не ущемляет детские права, её можно проводить без одобрения опеки. Разрешение не требуется, когда ребёнку дарят новую квартиру или дом.

Алгоритм действий при продаже квартиры с долей ребёнка в 2024 году

Порядок действий при продаже недвижимости с детской долей включает несколько последовательных этапов.

Получение согласия от органов опеки

Чтобы продать квартиру с детской долей, нужно обратиться в органы опеки по месту регистрации ребёнка.

Там родителям следует составить заявление, в котором прописывают:

- характеристики старого и нового жилья;

- сведения о всех собственниках;

- обязательство наделить ребёнка долей в новой квартире.

Если подростку есть 14 лет, он сам может составить документ и приложить к нему разрешение попечителей. Если заявление подаёт один из родителей, требуется предоставить нотариальное согласие второго либо документ, свидетельствующий о наличии права единолично представлять интересы ребёнка.

К заявлению прикладывают:

- документы, удостоверяющие личность ребёнка и попечителей;

- свидетельство о браке;

- бумаги, подтверждающие собственность ребёнка;

- правоустанавливающие документы на продаваемую недвижимость;

- кадастровый паспорт жилья;

- документы на приобретаемое имущество;

- справки о кадастровой стоимости обеих квартир.

Точный перечень документов, необходимых, чтобы продать жильё, следует уточнять в органах опеки. Каждый регион предъявляет свои требования к заявителям и объектам недвижимости.

Предоставленные документы рассматриваются 15 дней. После этого заявителям выдают разрешение на сделку либо мотивированный отказ. Разрешение может быть бессрочным или иметь определённый срок годности. Во втором случае сделку нужно провести в оговорённое время.

Оценка рыночной стоимости квартиры и долей детей

При продаже квартиры с детской долей ребенок не должен проиграть в денежном выражении. При этом нигде не прописано, как определяется стоимость жилья. Обычно государственные органы смотрят на кадастровую цену недвижимости. Но если она существенно ниже рыночной, могут возникнуть проблемы.

В таком случае заявителям следует провести оценку обеих объектов недвижимости и доказать, что при оформлении сделки права несовершеннолетних не страдают. Для этого нужно:

1. Выбрать оценщика. Оценку могут проводить только компании, включённые в реестр.

2. Предоставить документы. Понадобятся паспорт и документы на недвижимость.

3. Получить отчёт. Он предоставляется в печатной форме или в электронном виде и включает информацию о рыночной цене на жильё.

Некоторые органы опеки сразу же включают отчёт в список необходимых документов. Уточняйте информацию заранее.

Заверение сделки у нотариуса

Если в сделке в качестве продавцов выступают дети, она заверяется нотариально. Для этого все участники соглашения посещают нотариуса и предоставляют ему разрешение органов опеки и договор. Чтобы соблюсти все требования закона, договор можно сразу составить у нотариуса.

Услуги нотариуса платные. В соответствии с п. 1 ст. 333.24 НК РФ пошлина составляет 0,5 % от суммы соглашения, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

Регистрация сделки

После совершения сделки бумаги проходят государственную регистрацию в Росреестре. Документы в этот орган подаёт нотариус. Такая услуга предоставляется бесплатно.

При прохождении регистрации в электронной форме оформление занимает одни сутки, на бумаге — трое суток. Когда права будут зарегистрированы, вы сможете забрать выписку из ЕГРН у нотариуса.

Предоставление документов в опеку

В попечительные органы необходимо предоставить бумаги, подтверждающие выполнение всех предписанных условий:

- договоры на продажу старой квартиры и покупку новой;

- выписки из ЕГРН;

- выписку по банковскому счёту ребёнка.

На предоставление нужных бумаг отводится определённое время. Обычно это нужно сделать в срок до 30 суток после регистрации прав.

Альтернативные способы продажи: обмен, дарение

Встречаются ситуации, когда после продажи имущества родители не могут выделить детям доли в новом жилье. Например, при покупке в ипотеку. В таком случае банк не выдаст деньги, да и опека не одобрит подобную операцию, поскольку есть риски, что ребёнок может остаться без причитающегося ему по закону.

Исправить ситуацию может оформление сделки обмена или дарения. Процедура заключается в выделении ребёнку доли в квартире родственников (по договору мены или дарения) с последующей продажей старой недвижимости.

Однако опека может не одобрить обмен долями, поскольку сделки между детьми и их близкими не разрешаются. Вариант с дарением — рабочий. Но его могут согласовать только при условии размещения средств от продажи детской доли на банковском счёте ребенка.

Возможные сложности при продаже квартиры с прописанным несовершеннолетним

Сделки с участием детей строго контролируются государством. Поэтому с ними часто возникают сложности.

Причины отказа в продаже недвижимости и как их избежать

Органы попечительства могут увидеть ущемление интересов ребёнка в следующих ситуациях:

1. Покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Пока дом строится, ребёнка невозможно в нём зарегистрировать. Госорганы могут пойти навстречу, если объект планируют сдать в ближайшее время.

2. Приобретение жилья в ипотеку. Если представители ребёнка не смогут выплатить жилищный кредит, жильё продадут для компенсации затрат банка. В таком случае дети останутся без имущества. Сделку могут разрешить только в том случае, если на вырученные деньги получится закрыть ипотечный кредит.

3. Отсутствие согласия второго родителя. Если второй родитель ребёнка не даёт своего согласия или с ним не получается связаться, свои интересы придётся отстаивать в суде. Если суд вынесет положительное решение, оно станет основанием для выдачи разрешения органами опеки.

Органы опеки и попечительства несут ответственность за принимаемые решения, поэтому склонны перестраховываться и при малейших сомнениях отказывать в продаже недвижимости детей. Получение отказа может быть обжаловано в судебном порядке.

Способы обжаловать решения опеки

На обжалование отказа опеки отводится 3 месяца. Это период, в течение которого представитель ребёнка может обратиться в суд. Срок отсчитывается с момента вручения решения органов попечительства.

Для подачи иска необходимо составить заявление, в котором нужно прописать все обстоятельства дела и привести аргументы, свидетельствующие об ущемлении прав ребенка. К заявлению следует приложить отказ опеки и любые документы, которые могут помочь в разбирательстве.

На практике суды часто идут навстречу попечителям и считают, что самое главное — соблюдение интересов ребёнка, а не формальных требований нормативных актов. Судебные органы учитывают жизненные обстоятельства семей и разбирают каждый случай по отдельности.