Как снять квартиру на длительный срок правильно и безопасно - «Риэлторские технологии»

Из пошаговой инструкции вы узнаете, как найти квартиру в аренду, на что обратить внимание при просмотре, как проверить договор и в каких случаях после заселения надо зарегистрироваться.

Где искать квартиру

Есть несколько способов найти квартиру в аренду.

Классифайды — эффективный и современный способ. На Циан удобно искать варианты квартир, которые сдаются в аренду: сайт постоянно работает над тем, чтобы публикации были максимально правдивыми, полными и с реальными фотографиями.

Бороться с фейковыми объявлениями помогает штат модераторов и специально обученная нейросеть — она работает в режиме 24/7. Арендуя квартиру напрямую от собственника, можно сэкономить на комиссии риелтору — при нынешних ставках аренды это важно.

Агентство недвижимости или риелтор. Найти эксперта, который подберёт хороший вариант и проследит, чтобы всё прошло, как надо, можно с бесплатным сервисом Циан «Подбор риелтора». Условия работы вы обсудите с риелтором напрямую. Обращайте внимание на значок «Суперагент» — это значит, что риелтор проверен и получил хорошие отзывы.

Если вы снимаете квартиру с помощью агента, будьте готовы заплатить комиссию — она может достигать 100% арендной ставки, но чаще комиссия ниже и по договорённости делится между арендатором и собственником.

Сарафанное радио — когда вы ищете квартиру по друзьям, знакомым и знакомым знакомых через соцсети. В результате есть иллюзия, будто вы снимаете у своих — а значит, всё безопасно и можно даже обойтись без договора. Будьте внимательны: такая ситуация чревата неприятностями.

Объявления на столбах или в газетах. Этот маршрут почти всегда оборачивается бессмысленной тратой времени: вы позвоните, и вам впарят вовсе не то, что вы ищете. Ещё и денег попросят за оказание «информационных услуг». Эти способы используются только в тех населённых пунктах, где до сих пор нет интернета и офисов агентств недвижимости.

Как не нарваться на мошенников

1. Всегда проверяйте документы на квартиру: свидетельство о праве собственности — оно выдавалось до 2016 года, свежую выписку из ЕГРН и документы-основания, по которым собственник владеет квартирой: договор дарения, купли-продажи, завещание и тому подобное. Также необходимо проверить документы у собственника: паспорт и, если квартира сдаётся через представителя собственника, — доверенность, которую надо проверить в реестре. Документы должны быть оригиналами.

2. Проверяйте, не сдаётся ли посуточно квартира, которую вы собрались снять на год. Ищите по фото в туристических сервисах. Случается, мошенники арендуют квартиру посуточно, а потом пересдают её на длительный срок — к большому удивлению реального собственника и обманутых арендаторов, приехавших с чемоданами после подписания договора.

3. Внимательно читайте договор и условия его расторжения. Не обязывает ли договор предупреждать о том, что вы собираетесь съехать, за три месяца? Не имеет ли собственник права выселить вас в течение 24 часов? Как часто хозяин квартиры может повышать арендную плату?

Не придётся ли вам ремонтировать квартиру перед расторжением договора? Помните, что после обсуждения с собственником вы можете вносить изменения в этот документ — на то он и договор, чтобы договариваться.

4. Никогда не платите вперёд: все просмотры должны быть бесплатными, никаких броней квартиры на честном рынке не существует.

5. Подробно осмотрите квартиру и убедитесь, что она не преподнесёт сюрпризов в виде чёрной плесени, сломанной мебели/техники или неработающих коммуникаций. Снимайте квартиру только после того, как убедитесь, что она действительно пригодна для жизни.

Когда обращаться к риелтору

К риелтору стоит обратиться, когда у вас не получается самостоятельно найти то, что вам нужно, вы опасаетесь нарваться на мошенников или хотите сэкономить своё время.

Если вы не эксперт рынка недвижимости, велика вероятность, что вы ищете несуществующий вариант — например, слишком дешёвый для выбранного района. Риелтор предложит рассмотреть альтернативный вариант в соседнем, более бюджетном районе или объяснит, почему выбранный вами «идеальный» вариант — фейковый и не стоит тратить на него время.

Риелторы умеют работать с запросом: не исключено, что вам нужна не двухкомнатная квартира, а «однушка». В этом случае получится арендовать хороший вариант в заданном бюджете.

Многие опытные риелторы даже по фото понимают, какая квартира хорошая, а какая — не очень. Например, вы можете пролистнуть вариант с темными непрофессиональными фотографиями, а риелтор поймёт, что вы зря проигнорировали объект — вас сбила с толку неудачная фотосессия. Или, наоборот, вы подберёте прекрасный вариант, но риелтор вас от него отговорит, так как знает: под окнами завтра начнётся стройка с шумом и пылью.

На что обратить внимание при осмотре квартиры

Прежде чем подписывать договор аренды, необходимо проверить следующие пункты.

- Электрика: работают ли выключатели, нет ли перепадов напряжения: не мигает ли свет, если включить сразу несколько приборов, не вываливаются ли розетки.

- Окна и двери: все ли открываются и закрываются, подходят ли ключи к замку.

- Стены и потолки: нет ли следов свежих протечек, не замаскированы ли под свежей краской пятна плесени.

- Сантехника: не текут ли трубы и унитаз, не ржавая ли вода, есть ли горячая вода, не пахнет ли она.

- Мебель и техника: нет ли поломок/царапин/сколов, всё ли открывается, включается, работает, раскладывается, морозит ли холодильник и не слишком ли он шумит. Проверьте плиту и духовку. Обратите внимание на запах газа, если он подведён.

- Матрас: удобный и чистый ли он.

- Насекомые: нет ли следов жизнедеятельности клопов, не бегают ли тараканы.

- Соседи: не слышно ли из-за слишком тонких стен чужой телевизор, не играют ли сверху в боулинг, не собирается ли под окном тусовка с ассортиментом алкомаркета.

- Собственник: терпелив ли он, вежлив ли, готов ли идти на уступки. Помните, что от этого человека вам долгое время придётся зависеть.

- Вид из окон: не находится ли дом на перекрёстке семи дорог с бензоколонкой под окнами.

Как проверить квартиру

Какие моменты надо учесть перед тем, как арендовать квартиру.

1. Не продаётся ли она? Проверьте в разделе о продаже на Циан. Также можно поискать по картинкам. Для этого кликните правой кнопкой мыши на фотографию в объявлении, выберите «Найти через Яндекс» и просмотрите результаты;

2. Не сдаётся ли квартира посуточно. Это законно, но, если квартира сдаётся ещё и посуточно, есть риск: тот, кто сам снял её вчера всего на день, может попытаться её незаконно пересдать. Проверьте раздел посуточной аренды, воспользуйтесь поиском по фото из предыдущего пункта.

3. Убедитесь, что совпадают все данные по документам: имена собственников, характеристики жилья. Например, в завещании и выписке ЕГРН фигурирует та же 40-метровая «двушка», которую вы смотрите. При этом и в выписке, и в завещании, и в договоре указана фамилия человека, который представил вам паспорт и доверенность на распоряжение чужой собственностью, если жилье сдаётся через посредника.

4. Удостоверьтесь, что вы посмотрели ту самую квартиру, которую вам сдадут и о которой говорится в выписке ЕГРН и прочих документах. Для этого обратите внимание на номера других квартир на лестничной площадке (поднимитесь в квартиру пешком, а не на лифте). Редко, но бывает, что показывают совсем не то жильё, которое потом указывается в договоре.

5. Спросите собственника, кто жил в квартире до вас и почему съехал. Не планирует ли собственник продажу квартиры в ближайшее время? Будет обидно и невыгодно, если вам придётся съезжать и заново оплачивать как минимум переезд и обустройство на другом месте, а то и комиссию риелтору.

6. Уточните, что конкретно входит в стоимость проживания и как вы будете оплачивать счета. Есть ли ограничения — например, запрет на курение, запрет приглашать гостей или заводить животных.

Заключаем договор аренды квартиры

В типовой шаблон договора аренды можно внести изменения на своё усмотрение — только попросите собственника ознакомиться с ними заранее.

Если вы будете составлять договор самостоятельно, добавьте в него следующие пункты.

1. Суть договора: «Стороны — Ф.И.О. с указанием паспортных данных — договорились о сдаче в аренду квартиры — характеристики жилья, адрес, кадастровый номер — на срок 11 месяцев». Срок может быть другим, но договор от 12 месяцев необходимо регистрировать в Росреестре.

2. Условия проживания:

- что запрещено (например, курение и содержание животных);

- что разрешено (например, гости до 23:00 и замена мебели).

3. Условия оплаты — сумма, даты оплаты, способ расчётов.

4. Решение спорных ситуаций и штрафные санкции при неоплате.

5. Условия расторжения договора:

- за сколько дней/недель/месяцев стороны должны предупредить друг друга о том, что квартира освобождается;

- что будет, если кто-то из сторон не соблюдает этот срок: либо арендатор съезжает раньше, либо собственник просит съехать.

6. Права и обязанности сторон: например, собственник обязуется сдать жилье в надлежащем состоянии, а арендатор обязуется беречь имущество. Также арендатор имеет право потребовать, чтобы собственник навещал квартиру только после предупреждения о визите. Здесь же прописываются условия ремонта сломанных вещей: обычно приобретает/чинит арендатор, но если речь о естественном износе, то проблему решает собственник.

7. Опись имущества — приложение к договору. В ней указывается вся мебель и техника с характеристиками и стоимостью — это поможет избежать обвинений, что вы что-то сломали или заменили более дешёвым вариантом.

8. Акт приёма-передачи — второе приложение к договору. Подписывать его нужно для того, чтобы при возникновении спорной ситуации — предположим, пожар с ущербом соседям — суд мог понять, кто в тот момент нёс за квартиру ответственность. Подписывать документ надо и при заселении, и при выселении.

9. Расписка собственника о том, что он принял залог, станет третьим приложением.

Кроме того, если вы платите аренду наличными, просите от собственника расписку ещё и при ежемесячной оплате аренды. В случае с банковским переводом эта информация автоматически сохранится в личном кабинете интернет-банка.

Как и когда платить за аренду

О конкретной дате оплаты стороны договариваются заранее. В договоре полностью прописываются все условия:

- сумма;

- как часто и на сколько собственник имеет право увеличить ставку: обычно раз в год и не более чем на 10%;

- когда оплачивать аренду: обычно дата совпадает с подписанием договора и заселением;

- кто оплачивает ЖКУ и прочие расходы: допустим, за парковку, интернет и счётчики;

- штраф за просрочку платежа: обычно в пределах 1% арендной ставки за каждый день просрочки;

- размер и условия уплаты и возврата залога: напомним, залог может уйти и на покупку разбитого арендатором телевизора или на переклейку обоев;

- способ передачи денег: на депозит в банке, наличными при встрече, переводом на карту. Наличные считаются наименее безопасным вариантом, ведь не исключено, что собственник уходит от налогов, да и сложно будет доказать факт платежа, если хозяин откажется ежемесячно давать расписки.

Нужно ли регистрироваться по месту жительства после заселения

Если срок договора превышает 90 дней, закон требует временной регистрации — она выглядит как вкладыш в паспорт с указанием срока действия. В противном случае — штраф и собственнику, и арендатору (5–7 тыс. рублей в зависимости от региона). Бывает ещё и постоянная регистрация — она бессрочная и выглядит как штамп в самом паспорте, но в случае с арендой она не предоставляется.

Регистрация не нужна только тем, кто и так имеет регистрацию в этом же городе — просто по другому адресу. Исключение действует и тогда, когда москвич арендует квартиру в Подмосковье (или житель Московской области — в столице), житель Петербурга — в Ленобласти (или наоборот), а также при аренде в Севастополе и Крыму.

Собственники не очень любят оформлять регистрацию — волнуются, что потом не выселят зарегистрированного арендатора. Это миф: регистрация не даёт арендатору права собственности на жилплощадь.

Снять квартиру вполне реально, но придётся учесть много деталей. Если вы не склонны к скрупулёзности и не готовы тратить долгие часы на поиски квартиры, проверку её состояния и вычитывание договора, делегируйте эти задачи профессионалам.