Покупаем квартиру в складчину: как оформить и какие риски предусмотреть - «Риэлторские технологии»

В России растет интерес к покупке жилья в складчину, когда несколько человек объединяются и приобретают квартиру или дом. Цели могут быть разные: сдача в аренду посуточно или для размещения небольшого бизнеса, инвестирование и так далее. Мы попросили экспертов рассказать, как правильно оформить покупку квартиры в складчину и какие риски важно предусмотреть.

В конце 2023-го и 2024 году интерес к покупкам недвижимости в складчину в нашей стране вырос кратно, отметил Антон Никулин, адвокат, партнер юридической компании «Правый берег». Это объясняется сокращением программ льготной ипотеки, ростом ключевой ставки ЦБ РФ и, как следствие, ростом банковских ставок по ипотеке и ужесточением требований к заемщикам.

«По статистике покупки в складчину совершаются в основном без привлечения ипотеки. Чаще всего покупатели некоторое время сдают жилье внаем, а впоследствии планируют перепродать долю другим долевым собственникам или третьим лицам и заработать на этом», — сказал Антон Никулин.

Как оформить покупку в складчину

Такое жилье оформляется как общедолевая собственность. В договоре купли-продажи должны быть указаны все участники сделки, распределены их доли, а также прописано, кто какую сумму внес.

«В противном случае, если вы просто предоставили деньги и не являетесь участником сделки, вы уже не можете претендовать на эту собственность. Хорошо, если вы оформили расписку о передаче денег, но это не делает вас совладельцем недвижимого имущества, так как право собственности наступает только после регистрации прав в Росреестре», — пояснила Татьяна Лазарева, старший юрист договорной практики юридической компании «ЮКАМ».

Доли каждого участника сделки фиксируются исходя из размера суммы, которую он внес. Например, квартира стоит 10 млн рублей, один покупатель вносит 2,5 млн рублей, а другой — 7,5 млн рублей. Следовательно, в договоре купли-продажи нужно указать, что один покупатель приобрел долю в размере ¼, а другой — в размере ¾.

При этом физически недвижимость не делится между покупателями, каждый собственник получает право на совместное владение, пользование и распоряжение всем имуществом.

«Доля в квартире относится к праву долевой собственности, а не к физической части помещения. То есть 1/3 трехкомнатной квартиры — это не одна комната, а треть прав и обязанностей по отношению ко всей квартире. Санузел физически невозможно разделить, как и коридор и кухню. И в случае покупки двушки тремя покупателями доли будут не пропорциональны площади комнат, их невозможно будет выделить в натуре. Поэтому во избежание недопонимания и споров в договоре надо подробно расписать порядок пользования квартирой, права и обязанности покупателей», – посоветовала Ирина Михеева, ведущий юрисконсульт «КСК ГРУПП».

Единственный случай, когда указывать пропорциональность долей в договоре не обязательно, если жилье приобретают супруги. По закону доли по умолчанию признаются равными.

Как продать долю в квартире, купленной в складчину

У совладельцев недвижимости могут измениться планы на ее использование. К примеру, один из собственников захочет продать жилье и получить деньги за свою долю. Если оба согласны, объект можно выставить на продажу и искать покупателя. Но если кто-то из совладельцев против, могут возникнуть разногласия. Заставить второго собственника продать недвижимость невозможно, остается продавать только свою долю.

Предположим, Иван владеет ⅓ квартиры, а Петр — ¾. Петр захотел продать долю, чтобы получить наличные. По закону у Ивана есть преимущественное право покупки доли Петра (п. п. 1, 2, 5 ст. 250 ГК РФ).

Это значит, что Петр должен через нотариуса направить Ивану предложение о выкупе доли и указать цену. Если Иван не ответит в течение месяца или ответит отказом, Петр сможет продать свою долю кому угодно, но по цене не ниже той, что он предлагал Ивану, иначе сделка может быть аннулирована.

Обычно доля стоит меньше, чем если бы объект продавался целиком. Предусмотреть момент с продажей недвижимости, купленной в складчину, можно, если заранее заключить между всеми сособственниками опционное соглашение.

«Тогда участнику долевой собственности (одному или всем) при определенных условиях предоставляется право выкупа долей в недвижимости у других собственников по заранее согласованной цене. В этом случае такой участник имеет возможность выкупить все доли на свое имя и уже потом продать весь объект недвижимости», — пояснила Марина Клепко, партнер ЮК «Неделько и партнеры».

Чем рискуют покупатели жилья в складчину

Эксперты считают, что покупка жилья в долевую собственность всегда несет риски. По большей части они связаны с необходимостью договариваться. Одна из ярких проблем — порядок оплаты коммунальных услуг. Если совладельцы не решат, кто и сколько платит, накопится долг, который будет взыскивать служба судебных приставов.

«Поскольку взыскание является солидарным, деньги списываются у того собственника, у которого они есть на банковском счете. И в дальнейшем им нужно самим отдельно решать вопрос о распределении долга. Поэтому необходимо сразу оформить порядок оплаты коммунальных услуг, чтобы каждый собственник платил за себя», – советует старший юрист договорной практики юридической компании «ЮКАМ» Татьяна Лазарева.

Эксперты рекомендуют еще на этапе покупки заключить соглашение об определении порядка пользования недвижимостью. А если сособственники не смогут договориться, кто какой частью недвижимости и на каких условиях пользуется, вопрос придется решать в суде.

Еще один риск связан с семейным положением покупателей. Если кто-то из них находился в браке на момент приобретения жилья, то при разводе доля будет делиться как совместно нажитое имущество. А при продаже доли потребуется согласие супруга.

«В случае развода может возникнуть еще один собственник в этой квартире, а может и больше, если доля войдет в наследственную массу и не будет завещания на определенное лицо. Еще есть риск, что доля может войти в конкурсную массу, если кто-то из собственников будет объявлен банкротом и это не единственное его имущество. Либо на нее может быть наложен арест или иные обременения исходя из ситуации», — добавила Татьяна Лазарева.

Альтернатива покупке в складчину

По мнению ведущего юрисконсульта «КСК ГРУПП» Ирины Михеевой, альтернативным вариантом совместного вложения денег может стать инвестирование в покупку недвижимости другими партнерами через договор займа. В случае возникновения проблем заимодавец сможет вернуть вложенные средства, а получение прибыли от сдачи квартиры в аренду может идти на погашение процентов по такому займу.

«Также, если партнеры планируют использовать недвижимость в коммерческих целях, они могут открыть ИП и заключить договор о совместной деятельности, в котором определят свой вклад, то, как будет распределяться доход, распишут роль каждого партнера, ну и, конечно, не забудут про выход из проекта — расставаться всегда надо цивилизованно», — заключила она.