Ближе к земле: участок с домом хочет купить каждый второй россиянин - «Аналитика рынка»

По последним оценкам, свыше половины россиян хотели бы приобрести собственный участок с домом. При этом 44% готовы это сделать в ближайшие два года. Однако, по мнению экспертов, покупать отдельно земельный участок сейчас выгоднее — хотя бы потому, что материалы и работа растут в цене, а вот земля, особенно в ликвидных локациях, будет только заканчиваться. О трендах в сферах землевладения и загородной недвижимости — в материале «Известий».

Что ищешь ты в краю родном

Как показывают последние опросы, проведенные АО «ДОМ.РФ» совместно с ВЦИОМом, до 70% российских семей отдают предпочтение индивидуальному жилью. При этом значительная часть проживающих в квартирах (59%) хотела бы переехать в отдельные дома. Существенное влияние на предпочтения россиян оказали пандемия коронавируса и режим самоизоляции, а также переход на удаленный формат работы. Вместе с тем даже после смягчения ограничительных мер интерес к загородному жилью не должен снизиться, считает заместитель управляющего директора «ДОМ.РФ» по развитию ипотечного бизнеса Олег Комлик.

— По оценкам застройщиков и подрядных организаций, цена предложения для заказчика строительства индивидуального дома выросла на 30–50% за год, — говорит Олег Комлик. — Это связано в том числе с существенным ростом цен на строительные материалы, а также оттоком рабочей силы. Также выросла и стоимость предложения на вторичном рынке загородного жилья. Вместе с тем необходимо понимать, что, несмотря на четкий запрос граждан на проживание в частном доме, для дальнейшего развития спроса на данный тип недвижимости существуют серьезные ограничения. В первую очередь — низкое распространение ипотеки на индивидуальные дома (особенно на этапе строительства).

Как следует из нового исследования сервиса «Работа.ру» (есть в распоряжении «Известий»), более половины жителей России (59%) хотели бы приобрести собственный участок с домом. Еще 18% респондентов рассказали, что рассматривают как вариант жилье в многоквартирных домах, а 15% — квартиры в жилых комплексах. Оставшиеся 8% участников исследования в ближайшие годы желают приобрести таунхаус. Исследователи опросили более 5 тыс. жителей всех регионов РФ старше 18 лет. 71% опрошенных сообщили, что хотели бы приобрести собственную недвижимость в ближайшие пару лет. 56% респондентов рассматривают приобретение жилья в черте города, а 44% участников исследования отметили, что желают приобрести жилье за городом.

— Работая удаленно, люди больше времени проводят дома и формируют определенные требования к жилищам, — говорит коммерческий директор сервиса «Работа.ру» Владимир Корицкий. — Всё больше россиян выбирают дома вместо квартир за возможность находиться на свежем воздухе в окружении природы, не расставаясь при этом с городским комфортом.

По последним данным сервиса «Работа.ру», 38% опрошенных представителей бизнеса указали, что в их компании есть дистанционные сотрудники, еще 13% работодателей отметили, что их штат работает в гибридном формате — частично из дома, частично из офиса.

— В сравнении с 2019 годом спрос на дома за городом вырос в два и более раз, — говорит руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Миэль» «Сущевский» Татьяна Ананьева. — Относительно ажиотажного 2020 года спрос немного упал, но, учитывая относительно малую долю на загородном рынке качественных, готовых к проживанию домов, ликвидных и современных объектов, этот спрос еще долго не будет реализован.

В «Циан» замечают, что после снятия ограничительных мер потенциальный спрос на приобретение загородных объектов (по числу просмотров объявлений) стал снижаться, к началу 2021 года он составил только половину от пика 2020 года и в течение всего первого полугодия оставался на таком уровне.

Есть и еще один аспект: на фоне ажиотажного спроса стало рождаться и новое предложение — рынок загородного жилья всех форматов оживился, и в него пошли даже крупные компании, указывает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

— Плюсом ко всему подоспел и ипотечный продукт — ранее такого доступного формата кредитования для загородки не было, — говорит эксперт. — Таким образом, всё сложилось, чтобы этот сегмент рынка начал развиваться.

Также в 2021 году увеличился интерес к покупке земельных участков, сообщил руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. «Дело в том, что льготную семейную ипотеку распространили на строительство дома и на покупку участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем», — отметил аналитик.

— На данный момент, когда стоимость материалов и работ растет, покупка отдельного участка выгодна в том случае, если собственник пока не готов к строительству дома, а хочет приступить к этому через несколько лет, — говорит руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Миэль» «Сущевский» Татьяна Ананьева. — Земля же, особенно в ликвидных локациях, будет только заканчиваться, а новой появиться неоткуда.

Как объяснили в «Инком-Недвижимости», цены на рынке первичной «загородки» увеличились на фоне выросшего спроса. Стоимость одной сотки участков с подрядом выросла на 2% за II квартал 2021 года и на 23% за год, земель без подряда — на 2% и на 17% соответственно. Квадратный метр загородного жилья также подорожал — на 5% за II квартал 2021 года и на 25% за год. Произошло вымывание наиболее ликвидных лотов и предложение сократилось, отметил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

При этом, по данным «Циан», самые дешевые дома сейчас — в Курганской (2,81 млн рублей), Брянской (3,30 млн рублей), Рязанской (3,43 млн рублей) областях. Всё это регионы с невысоким уровнем жизни и цен, как и остальные из топ-10 с самыми недорогими вариантами (Кемеровская область, Мордовия, Хакасия, Тамбовская область, Бурятия, Смоленская и Псковская области).

Что год грядущий нам готовит

Высокий спрос на загородную недвижимость сохранится в будущем, уверены опрошенные эксперты. Интересно, что, по данным «Миэль», в последнее время стали часто поступать запросы, когда молодые семьи хотят приобрести уже в качестве первого жилья не квартиру, а дом.

Другое дело, что дефицит качественных предложений до сих пор выступает сдерживающим фактором, полагает директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик. Спрос сейчас поддерживается преимущественно вторичным рынком. Особенно это заметно в сегменте дорогостоящей загородной недвижимости. По мнению эксперта, отдельным трендом станет увеличение запросов на коттеджи сезонного проживания, расположенные в отдалении от крупных населенных пунктов, вблизи водоемов и лесных массивов. Увеличение себестоимости строительства повлечет рост цен на новые загородные коттеджи.

По оценкам компании «ТСН Недвижимость», интерес к загородной недвижимости останется на прежнем активном уровне еще примерно два-три года.

— Мы отмечаем серьезный рост цен на стройматериалы, почти в два раза, по сравнению с прошлым годом, — говорит руководитель отдела продаж коттеджного поселка «Жюльверн» компании «ТСН Недвижимость» Алексей Хасьянов. — Кроме материалов выросли расценки и на сами строительные работы — не хватает строителей, часть, уехав в 2020 году, так и не вернулась, оставшиеся расписаны по крупным объектам, отмечается также рост заработных плат в этой сфере.

Рост спроса на опцию «участок и дом» уже обернулся ростом цен, рассказывает Роман Родионцев.

— Все форматы загородного жилья, начиная с предложения просто участков, заканчивая решениями под ключ и пакетными предложениями с застройкой, очень выросли в цене — те объекты, которые стоили на уровне 3 млн рублей, теперь стоят по 6–6,5 млн рублей, — говорит эксперт. — Такой рост цен обеспечен именно высоким спросом.

По мнению эксперта по недвижимости, доцента кафедры финансового менеджмента РЭУ им. Г.В. Плеханова Марии Ермиловой, дальнейшее ценообразование на опцию «дом с участком» будет зависеть от общей конкурентной среды, наличия предложения. Если возникнет дефицит, но сохранится спрос, то застройщики вполне могут повысить цены, считает она.

— Свою роль сыграет и ситуация на рынке новостроек, как будут формировать там цены застройщики, — объясняет Мария Ермилова. — При устойчивом росте покупатели могут выбирать альтернативы, как вариант — дом с участком. Финансовый же аспект может зависеть от того, какие программы поддержки приобретения или строительства жилья будут действовать в России в дальнейшем. Сейчас это программа со сниженной процентной ставкой по ипотечному кредитованию, но по ее окончании ситуация может поменяться, поэтому пока точный прогноз сложно сформулировать.

В Минстрое РФ к моменту выхода статьи не успели прокомментировать «Известиям» ситуацию со спросо-ценовыми трендами на загородную недвижимость, а также дальнейшие планы государства в области стимулирования развития сегмента внегородской недвижимости.

Однако, как рассказала «Известиям» руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева, правительством активно прорабатываются вопросы поддержки развития сегмента индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в рамках национального проекта «Жилье и комфортная среда», в котором данному сегменту отведена существенная роль в достижении показателей ввода нового жилья.

Готовится ряд документов по программе развития ИЖС (дорожная карта по развитию ИЖС была утверждена весной 2021 года), которые при существенном усилении регулирования нацелены на ускорение развития данного рынка. Планируется распространение проектного финансирования и счетов эскроу для новых поселков — законопроект намечен к обсуждению осенью 2021 года. Кроме того, ведется разработка типовых проектов домов из разных материалов и по разным технологиям для формирования понятного предмета залога для ипотеки, повышения темпов строительства и применения индустриального домостроения. Конкурс на разработку типовых проектов был объявлен нынешним летом.

Вокруг столиц

Сейчас для приобретения опции «участок и дом» в Московском регионе наиболее доступны по цене Новорязанское, Горьковское и Симферопольское шоссе. Усредненная стоимость объектов на них составляет 0,9 млн рублей, 1,8 млн рублей, 2,2 млн рублей соответственно.

— Низкая усредненная стоимость загородной недвижимости на Новорязанском шоссе объясняется тем, что в данной локации присутствует много участков без подряда, на некоторых отрезках трассы наблюдается повышенный трафик, — поясняет Дмитрий Таганов. — Но именно по этому направлению находятся известные дачные места, такие как Кратово и Малаховка, локацию отличает наличие большого количества привлекательных природных объектов. Если «загородка», расположенная на Горьковском шоссе, ранее не нравилась покупателям из-за обилия промышленных зон, то в настоящее время большая часть этих производств сокращена. Симферопольское шоссе не пользовалось особой популярностью по причине затяжных пробок на выезде из столицы и недостаточной престижности. Однако здесь расположено большое количество привлекательных локаций, а проблемы транспортной доступности в настоящее время решены.

На ленинградском направлении цены на коттеджи за первые полгода 2021 года подскочили на 14%, если считать от стоимости «квадрата» — раньше такую же планку они брали за три года, с начала 2018 года и до конца 2020 года. Средняя стоимость готового и строящегося коттеджа с участком при этом за шесть месяцев выросла на 11%. Такие данные содержатся в аналитике консалтингового центра «Петербургская недвижимость», которая подвела итоги полугодия на загородном рынке Санкт-Петербурга (есть в распоряжении «Известий»).

— Бюджет сделки для самых недорогих строящихся или готовых коттеджей экономкласса, а также участков с подрядом составил в среднем 5,8 млн рублей, что на 30%, или 1,3 млн рублей, выше, чем по итогам первого полугодия 2020 года. За домовладение класса комфорт в среднем пришлось заплатить 12,1 млн рублей, что на 20%, или на 2 млн рублей, больше, а за бизнес-класс — 24,4 млн рублей — также +20%, или 4,1 млн рублей, — рассказала Ольга Трошева.

Сотка земли на территориях ИЖС подорожала во всех районах-лидерах по предложению: на 12,6%, до 329,3 тыс. рублей, во Всеволожском районе, на 5%, до 442,1 тыс. рублей, в Выборгском районе, на 24,7%, до 208,2 тыс. рублей — в Ломоносовском. Структура продаж ленинградского направления в первом полугодии 2021 года практически не изменилась: 89% в объеме спроса занимают участки без подряда. «Спрос на все типы лотов (предложений) в основном сконцентрирован в поселках вблизи города — до 20 км от КАД. Таким образом, большинство покупателей приобретают недвижимость для постоянного проживания. За спросом следует и предложение: основной объем лотов выводится в продажу в зоне до 40 км от КАД», — резюмировала Трошева.