Дача повышенного спроса - «Аналитика рынка»

В конце июня заболеваемость коронавирусом опять пошла вверх, многих вернули на удаленку, к тому же наступила жара, от которой жители средней полосы уже отвыкли. Подлили масло в огонь и ограничения на отдых в Краснодарском крае. Москвичи бросились за город, но цены аренды подскочили даже на самые скромные варианты — рост составил не менее 10–15%.

Почему выросли цены на аренду дач? Во-первых, заболеваемость коронавирусом неожиданно пошла вверх и многих вновь перевели на удаленку. Во-вторых, впереди еще два месяца — вполне достаточно, чтобы получить удовольствие от жизни на природе, к тому же грянула жара — москвичи оказались к ней не готовы. В-третьих, власти объявили о запрете выезжать в Краснодарский край без справки о перенесенном ковиде или без сертификата о вакцинации.

Конечно, существует и масса других причин, но даже этих оказалось вполне достаточно. В своих наблюдениях эксперты рынка недвижимости разделились на два лагеря: одни считают, что аренда дач подорожала в пределах традиционного летнего роста спроса, другие видят резкий взлет. А вот потребители больше склоняются к тому, что аренда дач неприлично подорожала.

Условия диктуют собственники

Аналитики Циан сравнили динамику средней арендной ставки для обычной дачи: санузел в доме, расстояние от МКАД — 30–60 км, но без особых изысков (без дизайна от кутюр и бассейна в цокольном этаже). Вышло, что по некоторым направлениям средняя ставка летом 2020 года была даже выше сегодняшней, но по сравнению с 2019-м зафиксирован всё же рост — правда, не более 16% (см. таблицу в конце статьи).

Похоже, сейчас тот редкий случай, когда теория расходится с практикой. Главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина объясняет, что, действительно, объективнее сравнивать сегодняшние показатели с 2019 годом: в 2020-м произошел настолько резкий всплеск, что небывалый ажиотаж унес цены буквально в космос.

В 2021 ГОДУ И СОБСТВЕННИКИ, И АРЕНДАТОРЫ ПОУМЕРИЛИ СВОЙ ПЫЛ: РОСТ ЦЕН, СУДЯ ПО ОБЪЯВЛЕНИЯМ, ХОТЯ И ЕСТЬ, НО НЕ ТАКОЙ ВЗРЫВНОЙ, КАК ГОВОРЯТ РИЕЛТОРЫ.

Так, управляющий директор «Миэль» Мария Жукова говорит об увеличении цен в пределах тех же 15%, что вполне укладывается в традиционный сезонный подъем.

Между тем не все риелторы готовы согласиться с такими цифрами. Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи», полагает, что за последний год ставки аренды на загородное жилье выросли от 35% и более.

«По большей части это объясняется высоким спросом в этом сегменте и не успевающим за ним предложением — в итоге нередко собственники диктуют свои условия. Сейчас рынок больше ориентирован на арендодателя», — комментирует эксперт.

Между двух огней

Риелтор Ирина Горбачева считает, что в этом году собственники оказались между двух огней. С одной стороны, они прекрасно понимают, что рынок на подъеме и хотят заработать как можно больше: пробуя почву, многие поднимают цены повыше, рассчитывая снижать ее, если звонков не будет.

Но арендаторы, начитавшись в СМИ о страшном ажиотаже на загородном рынке и не имея шанса уехать в отпуск (не хотят делать прививку, Европа закрыта, а те страны, что открыты, слишком дороги), берут что дают. В итоге собственники, наудачу задравшие цену, случайно и подчас совершенно безосновательно поднимают средний ценник на рынке, говорит собеседница нашего издания.

Есть и вторая тенденция, продолжает Ирина Горбачева, она частично объясняет спокойную статистику от аналитиков Циан: «Я уже неоднократно сталкивалась с ситуацией, когда собственник публикует свои объекты по одной цене, но на круг аренда оборачивалась совсем другой: при прозвоне выяснялось, что или они забыли поменять цену (и на деле ставка выше на 5–10 тыс. рублей), или что нужно будет внести невозвращаемый взнос за пользование бойлером (а как без этого!), или что указанная цена актуальна для семей без детей — с детьми износ дачи больше, так что и цена выше».

Все это откровенно мошеннические схемы, хотя часть арендаторов все равно согласна и на дополнительные условия. Главный прием, привлекающий внимание доверчивых клиентов, — красивые фото и обещания райских кущ по рыночной цене, но на практике за 60–80 тыс. рублей предлагается самый простенький домик сборно-щелевой конструкции.

«Многие собственники загородных домов продолжают мыслить стереотипами и живут вчерашним днем. Они рассуждают так: если их дом находится на престижной Новой Риге, то все остальные критерии, формирующие стоимость объекта, несущественны. Арендаторы же, наоборот, недоумевают, как за 200 тыс. рублей в месяц можно сдавать дом, отделанный вагонкой», — подтверждает словам коллеги Мария Жукова.

Снимать иль не снимать?

Семья Елены Медведевой (муж и двое детей) снимает в этом году маленький домик в Абрамцеве. Дом — самый простой: 65 кв. м, изнутри обит вагонкой, есть телевизор и простенькая мебель. Кухня и санузел — слава Богу, — в доме. Стоит такой дом 75 тыс. рублей в месяц. «Подбирая вариант, мы рассчитывали уложиться в 80 тыс. рублей в месяц. У нас была сложность — снять не на все лето, а на полтора месяца: так почти никто не хочет сдавать, а тут удалось найти арендодателя с подходящим периодом. А еще у нас на участке есть детская площадка — это предел мечтаний!»

Екатерина и Владимир Р. столкнулись с другой неожиданностью. На протяжении нескольких лет пара снимала дачу на Истринском водохранилище. Планировали и в этом году, но не срослось: «Арендодатель сильно поднял ставку — мы не потянули такое подорожание, хотя исправно несколько лет ездили именно сюда. Недавно проезжали мимо “нашего” участка, а там припаркована очень дорогая машина — видимо, арендаторы все же нашлись».

Правда, продолжает Екатерина, полюбившийся им дом не обладает какими-то особо комфортными условиями: в доме нет туалета — все удобства на улице. На этом фоне контраст с дорогим джипом на парковке особенно разителен.

А бывает, что даже при солидном бюджете найти «свое» не получается. Так, Мария Жукова рассказала об одной клиентке агентства: та обратилась с просьбой подобрать загородный дом на лето, причем верхнюю границу бюджета женщина установила на отметке 250 тыс. рублей в месяц. Ограничений, на первый взгляд, было не так много: почти любое направление (кроме восточного, а также Дмитровского и Ярославского шоссе), удаленность — 30–50 км от МКАД. Были определенные пожелания к параметрам дома, участку и наличию дополнительных строений. «Она активно просматривала существующие варианты, но в результате ей так и не удалось выбрать подходящий объект», — говорит эксперт.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, приводит еще одну историю.

Собственники дачи, расположенной в 35 км по Дмитровскому шоссе (дом около 150 кв. м, с коммуникациями, подходит для круглогодичного проживания) сдавали ее весной 2019 года за 40 тыс. рублей в месяц. В 2020-м на фоне карантина и ажиотажа дом был арендован за 75 тыс. рублей в месяц, а в апреле 2021-го им удалось сдать его лишь за 45 тыс. рублей. Правда, надо признать, что сдача в этом году произошла в суматохе: собственники уезжали в длительную поездку и отказывались ждать, а жару и прочие обстоятельства нынешнего лета тогда еще никто не предвидел. Сейчас им за этот дом предлагают уже 70 тыс. в месяц.

Другой пример: 200-метровый дом расположен в коттеджном поселке в 96 км от Москвы по Киевскому шоссе. Дом тоже подходит для постоянного проживания, обеспечен всей бытовой техникой, на ухоженном участке и с хорошим окружением. В 2019 году этот дом сдавался за 30 тыс. рублей в месяц, а в пандемийном 2020-м — за 60 тыс. За те же 60 тыс. дом был сдан прошлогодним арендаторам и сейчас — на фоне жары и остальных сложностей.

Дорогое удовольствие

Мария Фальк — владелица дачи в 60 км по Минскому шоссе, заботливая дочь и жительница одной из европейских стран. В Москве у Марии осталась пожилая мама, которой было бы очень полезно провести лето за городом, но вот беда — не с кем, а одной уже трудновато.

«Мы проанализировали, сколько стоит аренда нашей дачи, и решили поступить так: делаем скидку 30%, если арендаторы согласятся жить на одном участке с мамой (она будет жить в летнем домике, там есть все удобства, включая кухню и санузел). При этом арендаторы должны поддерживать участок в должном виде — косить траву, чинить что-то по мелочи».

По словам Марии, арендаторы, которые согласились на такие небанальные условия, нашлись среди знакомых. Более того, дачу «с нагрузкой» буквально оторвали с руками. Ежемесячная аренда обходится жильцам в 45 тыс. рублей — и эту сумму гости сочли подарком судьбы, как они сами признались в разговоре с Марией. В соседнем СНТ аналогичный дом сдается за 75 тыс. рублей.

А еще бывает, что собственники дач временно снимают свои объекты с продажи и сдают их сезонно. «Как правило, за сезон арендаторы приводят участок в порядок — осенью такую дачу реально продать на 10–15% дороже как уже обжитую», — поясняет Антон Сауков.

Остальные истории аренды дач в большинстве случаев примерно схожи: в этом году загородный отдых для всех арендаторов стал гораздо более дорогим удовольствием, чем в былые годы: тут и рост цен, и снижение доходов, и новые реалии рынка.

Риелтор Ирина Горбачева допускает, что цены отыграют назад, когда всё успокоится и мы вернемся к привычной жизни. Если, конечно, это когда-нибудь произойдет.