Исследования рынка недвижимости: география лидеров и аутсайдеров - «Аналитика рынка»

Какие регионы лидируют по строительству с использованием счетов эскроу? В каких городах России самые дорогие индивидуальные дома? Где в европейской части страны покупают недвижимость жители Зауралья? Ответы — в исследованиях, результаты которых Business FM представляет на этой неделе

Компания «Ингосстрах» и Финансовый университет при правительстве РФ провели совместное исследование, посвященное спросу россиян на жилье. Интересно, что в его основу лег опрос не только экспертов, но и жителей городов с населением более 100 тысяч человек, расположенных в трех восточных федеральных округах страны.

Для того чтобы сказать, что 2020-й стал годом повышенного интереса к покупке жилой недвижимости, не надо быть аналитиком. Но эксперты нужны для конкретных подсчетов, а подсчеты гласят следующее. Прирост числа тех, кто хотел бы приобрести жилье в течение ближайших месяцев, достиг максимума в сентябре 2020 года и превысил аналогичный показатель 2019 года на 78%. На пике спроса покупкой квартиры интересовались не менее 14% российских семей. В январе — феврале 2021 года рост спроса стал более умеренным. Тем не менее в феврале число граждан, намеренных решить жилищный вопрос в ближайшие месяцы, оказалось на 28% выше, чем год назад.

В значительной степени спрос на квартиры подогревался притоком потенциальных мигрантов, которые хотели бы перебраться в европейскую часть России как раз из Уральского, Сибирского и Дальневосточного федеральных округов. 8% семей из УФО рассматривают возможность приобретения квартиры по другую сторону Урала, чтобы использовать ее как второе жилье или место для постоянного проживания в случае переезда. В Сибирском федеральном округе этот показатель составил 5%, в Дальневосточном — 7%.

Во многих городах европейской части России жители этих округов формируют значительную часть спроса: например, в Анапе это 31%, в Новороссийске — 26%, в Геленджике и Калининграде — по 25%, в Сочи — 22%. В Санкт-Петербурге доля мигрантов из Зауралья в общем спросе на жилье — 14%, в Москве и того меньше — 6%, как и в Симферополе, Казани, Оренбурге или Уфе. При этом для самих жителей трех восточных федеральных округов наиболее предпочтительными для приобретения квартир городами европейской части страны являются Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Сочи, Анапа, Калининград, Пермь, Геленджик, Новороссийск и Казань. И, как отмечается в исследовании, при переселении зауральцы часто ориентируются на приобретение недвижимости за счет собственных накоплений, без привлечения ипотеки: среди потенциальных переселенцев доля тех, кто намерен взять ипотечный кредит, на 46% меньше, чем в среднем по стране. При этом 18% покупателей хотят тут же застраховать свое приобретение.

Кстати, еще о покупателях и их настроениях: по данным совместного опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМ, 77% россиян согласны с тем, что благодаря эскроу риски покупателя жилья на стадии строительства снизились. Стало быть, спокойнее и увереннее всего с точки зрения продаж себя могут чувствовать застройщики в тех регионах, где доля жилья, строящегося в рамках проектного финансирования, максимально велика.

«Мы проанализировали ситуацию с переходом на счета эскроу в 20 крупных субъектах, где объем многоквартирного долевого строительства превышает 1 млн квадратных метров, — рассказывает заместитель руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Никита Белоусов. — Выяснилось, что в 17 из них объем проектов с использованием эскроу составляет более половины всей стройки, а в шести достиг отметки 70-90%. Лидирует Челябинская область, где со счетами эскроу реализуется 93% всех многоквартирных проектов, на втором месте Удмуртская Республика — 91%, на третьем — Пермский край (83%)». Также в числе лидеров стоит отметить Воронежскую область (73,5%), Ставропольский край (73%) и Республику Татарстан (71,5%).

В среднем по стране на счета эскроу уже перешло почти 60% долевого строительства. «Мы видим, что портфель эскроу прирастает хорошими темпами: только с сначала этого года — на 9%, а всего за год — с 1 апреля 2020 года по 1 апреля текущего — он подрос на 70%. Во многом это объясняется увеличением запусков новых проектов, которое наблюдается уже восьмой месяц подряд в условиях реализации льготной программы на новостройки под 6,5% и низких рыночных ставок по ипотеке. Всего с августа 2020 года по март этого года запущено 23,2 млн квадратных метров нового жилья — на 51% больше, чем за такой же период прошлого-позапрошлого годов», — подчеркивает Никита Белоусов.

За время пандемии вырос спрос не только на квартиры, но и, конечно, на частные дома. Аналитики ЦИАН изучили ситуацию с ценами на загородную недвижимость в крупных городах, то есть на индивидуальные дома и таунхаусы, расположенные в городской черте (исследование есть у Business FM). Так называемый частный сектор занимает примерно от 1% (в Москве без Новой Москвы) до около 40% (в Краснодаре и Ростове-на-Дону) от площади застройки российских городов-миллионников.

Оказалось, что больше всего объявлений о продаже домов в частном секторе на территории города в Ростове-на-Дону — более трех тысяч домов, или около 17% от общего числа объявлений на вторичном рынке. Также немало (от 1,3 тысячи до 2,5 тысячи) домов выставлено на продажу в Новосибирске, Москве, Краснодаре, Волгограде. Тут, конечно, надо пояснить: московский объем во многом сформирован предложениями Новой Москвы, новосибирский — самим масштабом города и частным сектором, получившим развитие в послевоенный период, но в целом в южных регионах России объем такого предложения существенно больше, чем в Сибири и на Урале.

Самые дорогие индивидуальные дома в черте города, ясное дело, в Москве (19,3 млн рублей), Санкт-Петербурге (16,5 млн) и Краснодаре (10,7 млн). Самые дешевые — в Омске (3,8 млн), Волгограде (4,8 млн), Челябинске (4,9 млн). В среднем дома в частном секторе в городах на 51% дороже квартир в новостройках и на 69% — квартир на вторичном рынке. Максимальные различия в Краснодаре (более чем в два раза) за счет повышенных цен на дома (цены на квартиры при этом не самые высокие среди городов-миллионников); существенно дороже квартир дома в Самаре и Ростове-на-Дону. Выгоднее всего приобрести индивидуальный дом можно в Уфе: там он в среднем стоит лишь на 9% (400 тысяч рублей) дороже, чем квартиры в новостройках. В Екатеринбурге нужно доплатить 600 тысяч, в Нижнем Новгороде — 700 тысяч.

И еще: за год цены в сегменте индивидуальных домов в среднем по городам-миллионникам выросли на 12%, а наибольший прирост был зафиксирован в Казани (+22%), Воронеже (+18%) и Красноярске (+16%). Санкт-Петербург ушел в плюс на 13%, Москва — на 15%, при этом в Перми ценовая прибавка составила всего 3%, а в Челябинске и того меньше — 2%.