Частные дома: арендодатели все еще в выигрыше - «Аналитика рынка»

Спрос на аренду индивидуальных домов перестал расти небывалыми темпами 2020-го, но у арендодателей пока нет поводов жаловаться: с сентября прошлого года ставки на съемные дачи, коттеджи и дома для постоянного проживания в России поднялись в среднем на 4,6%. К такому выводу пришли специалисты федерального портала «Мир квартир», проанализировав цены в 80 регионах страны

По оценкам аналитиков портала «Мир квартир»*, сегодня среднестатистический российский частный дом сдается за 32,5 тысячи рублей в месяц, и это на 4,6% больше, чем год назад. Серьезнее всего подошли к переписыванию ценников арендодатели Севастополя, который в принципе входит в пятерку самых дорогих городов страны: здесь частные дома в аренду за год подорожали на 18,3%. Следом идут Республика Коми (+16,1%) и Тамбовская область (+15,5%). В Крыму этой осенью затраты на аренду по сравнению с прошлым годом увеличились на 15,1%, в Санкт-Петербурге — на 14,8%. А вот самое значительное снижение арендных ставок отмечено в Красноярском крае (-11,3%), Чечне (-10,9%), Воронежской (-9,9%) и Новгородской (-9,4%) областях, а также в Забайкальском крае (-9,3%).

В Забайкалье же зафиксированы самые низкие ставки: снять здесь дом можно за 6,9 тысячи рублей, то есть в 15,5 раза дешевле, чем в Москве, которая, понятное дело, по-прежнему является самым высокобюджетным игроком арендного рынка. Столица за год показала не сказать что сумасшедший рост ставок — всего 9,9%, однако это единственный город, где средняя стоимость аренды домов, по статистике «Мира квартир», перевалила за 100 тысяч и составила 107 тысяч рублей. Почти такой же годовой прирост (9,4%) зафиксирован в Московской области, но 100-тысячную отметку Подмосковье не преодолело и остановилось на ставке 84 923 рубля. Между Москвой и областью на втором месте расположился Санкт-Петербург с показателем 90 675 рублей.

Федеральный подход учитывает совокупно весь объем предложения, представленного в том или ином регионе, но столичную арендную статистику делают в основном высокобюджетные сегменты. Что сегодня происходит на московском рынке аренды частных домов? И вообще, есть ли такой рынок? Есть, но если под частными домами понимать особняки, рынок этот получается крохотным и, если честно, малоинтересным, считает региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

Андрей Соловьев

региональный директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank

«Аренда частных городских домов — это небольшой рынок особняков, в котором из примерно 600 объектов в продаже лишь 10% используются под жилье. По меркам многомиллионного города рынок очень узкий, поэтому серьезные изменения в сегменте не наблюдаются. Особняки по-прежнему чаще выбирают в коммерческих целях: для организации небольших family-офисов, private-офисов, резиденций — в этом случае количество запросов после пандемии действительно выросло. Однако в качестве жилья особняки непрактичны в связи с большими затратами на содержание. Кроме того, они зачастую находятся под защитой департамента культурного наследия, что накладывает некоторые ограничения и является еще одной причиной невысокого спроса на данные объекты для проживания».

Впрочем, можно взглянуть на сегмент аренды частных московских домов чуть шире и включить в него, например, таунхаусы, расположенные в городской черте. Такое жилье, по оценкам председателя совета директоров экосистемы Kalinka Group Екатерины Румянцевой, всегда было востребовано у арендаторов, а в последний год — особенно.

Екатерина Румянцева

председатель совета директоров экосистемы Kalinka Group

«На данный момент в пределах МКАД частных домов под аренду не так много, да и в принципе по ним нет глобального рынка. По открытым данным, цены на аренду таких домов варьируются от 600 тысяч до 2,5 млн рублей в месяц. Если брать в расчет прошлый год, а именно условия пандемии, то большинство клиентов уезжали конкретно за город. Многие также перебирались из квартир в центре в таунхаусы на окраинах. Стоит отметить, что на таунхаусы в черте столицы спрос был высоким всегда и хорошие предложения на рынке долго не задерживаются. Полагаю, что все, кто заселились в прошлом году, не торопятся освобождать такое арендное жилье: предложений практически нет, и клиентам остается лишь скудный выбор. Основной объем такого жилья сосредоточен на северо-западном направлении (районы Молодежная, Крылатское, Строгино), наиболее дорогая зона в границах МКАД — Серебряный Бор. Арендаторов домов загородного формата в черте столицы привлекает высокий статус застройки, социальное окружение, наличие земельного участка. И при этом, в отличие от больших поселков, она обеспечивает камерное проживание. А расположение в границах МКАД позволяет пользоваться развитой инфраструктурой и быстро добираться в любую точку столицы».

А вот подмосковный рынок высокобюджетной аренды, в отличие от столичного, — это и правда рынок: мощный, развитой, со своими традициями и тенденциями. Правда, по словам директора департамента загородной недвижимости компании Knight Frank Олега Михайлика, объем предложения аренды подмосковных коттеджей (в сегменте от 400 тысяч рублей в месяц) за первое полугодие 2021 года сократился на 15%, хотя относительно первого полугодия 2020 года показатель оказался выше на 5%.

Олег Михайлик

директор департамента загородной недвижимости компании Knight Frank

«После пиковой активности арендаторов на рынке загородной аренды прошлой весной со второй половины 2020 года отмечался постепенный рост объема предложения, освобождались предложения, снятые в начале пандемии. Однако нынешней весной вновь фиксировался всплеск спроса — это связано как с сезонностью (весенне-летний период наиболее активен для загородного рынка аренды), так и с новой волной заболеваемости коронавирусом. Сейчас активность арендаторов находится на достаточно высоком уровне, хоть и ниже пикового периода — весны 2020 года. Средняя цена аренды высокобюджетного коттеджа на загородном рынке по итогам первого полугодия этого года составляла 1,4 млн рублей. По ставкам аренды наибольшая доля предложения находится в диапазоне от 600 тысяч до 800 тысяч рублей в месяц (24% лотов) и от 1,5 млн до 3 млн рублей в месяц (22% лотов). Меньше всего предложений со ставкой от 800 тысяч до 1 млн рублей в месяц — только 8% лотов».

В целом Екатерина Румянцева характеризует нынешнюю ситуацию на рынке аренды загородной элитной недвижимости как стабилизировавшуюся до предпандемийного уровня: «Уже нет такого ажиотажного спроса и рекордного числа сделок, которые наблюдались весной-летом прошлого года: по нашим оценкам, за 2020 год число арендных сделок в высокобюджетном сегменте выросло в пять раз. Наиболее востребованными по-прежнему остаются Рублево-Успенское, Новорижское и Ильинское шоссе». Однако, по словам эксперта, ажиотажный спрос привел к дефициту качественных домов в высокобюджетном сегменте.

«Качественное предложение быстро вымылось с рынка. Те арендаторы, которые успели снять приличные варианты по адекватной цене, продлили их аренду, а нового жилья строят мало. Поэтому на рынке элитной аренды сегодня представлены в основном дома из «старых запасов» — физически и морально устаревшие», — констатирует Екатерина Румянцева.

Оценивая ближайшие перспективы, Олег Михайлик напоминает, что данный рынок — один из самых стабильных и малоподвижных, а осенний период не является наиболее активным сезоном для аренды. Однако в целом в связи с высоким спросом на загородную аренду, жизнь и отдых в Подмосковье, в среднесрочной перспективе можно ожидать появления новых современных проектов организованной аренды и в составе арендных поселков, и как части крупных курортных комплексов. Но только не в этом сезоне.

* Исследование есть в распоряжении Business FM.