Новостройки в России продолжают дорожать - «Аналитика рынка»

В первом квартале 2021 года ситуация на рынке жилья остается стабильно нестабильной: цены на новостройки продолжают расти на фоне высокого покупательского спроса и удорожания строительных материалов; в условиях неопределённости с дальнейшей реализацией льготной ипотеки россияне стремятся купить жильё в короткие сроки; при этом предложение на рынке существенно сокращается. О потенциале роста цен на первичное жилье и перспективах жилищного строительства в России "Интерфаксу" рассказали эксперты и девелоперы.

Цены не сбавляют обороты

С начала года цены на первичное жилье в России продолжают расти, при этом в столице и Санкт-Петербурге отмечается наибольшее повышение стоимости, тогда как в других регионах ситуация постепенно стабилизируется, сообщают эксперты.

"С начала 2021 года на рынке новостроек наблюдается небольшой рост — по городам-миллионникам в марте цены за квадратный метр в среднем на 4,2% выше, чем в декабре 2020 года", — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Он отметил, что наиболее значительный вклад в рост средних цен на "первичку" внесли столичные регионы – Москва и Санкт-Петербург. Там после трехмесячной стагнации цены показали в марте заметный рост — на 8% и 14% соответственно по сравнению с декабрем 2020 года.

"Рост цен в Москве и Санкт-Петербурге объясняется небольшим объемом ввода новых корпусов (после рекордно большого числа корпусов, выведенных в реализацию в декабре)", — пояснил Попов.

Он добавил, что для отдельных городов за счет повышения спроса на фоне льготной ипотеки и низкой базы были также характерны достаточно высокие темпы роста цен: в Воронеже первичное жилье подорожало на 14,4%, в Красноярске – на 8,1%, в Омске — на 7,7%.

Схожие данные по динамике цен в Москве приводят и в риелторской компании "НДВ-Супермаркет Недвижимости".

"Если рассматривать общую выборку по Москве, то по сравнению с январем, цены на квартиры и апартаменты выросли более чем на 15%. В основном рост обеспечен повышением цен в ЖК комфорт и бизнес-класса", — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Сергей Ковров.

За первый квартал 2021 года средняя цена на квартиры в новостройках Москвы увеличилась на 2,6% и достигла 364 тыс. рублей за кв.м, рассказали в риелторской компании Est-a-Tet.

"Максимальный прирост средневзвешенной цены предложения отмечен в сегменте квартир комфорт-класса (+6,7%). В сегменте квартир бизнес-класса прирост цены за квартал составил 4,2%. В сегменте квартир премиум-класса средневзвешенная цена уменьшилась за квартал на 2,8% (за счет выхода новых проектов)", — пояснил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Он добавил, что в сегменте апартаментов (без учета проектов элитного класса) средняя цена предложения выросла на 6,7%.

В компании "Метриум" добавили, что по итогам февраля 2021 года столичные новостройки массового сегмента подорожали на 2,5%, средняя цена квадратного метра первичного жилья эконом- и комфорт-классов составила 219,6 тыс. рублей.

Девелоперы также отмечают повышение цен на новостройки по итогам первого квартала 2021 года.

"С начала года цены на новостройки в пределах старых границ Москвы выросли на 4,2%, в новой Москве — увеличилась на 5%. Максимальный прирост средней стоимости квадратного метра зафиксирован в Подмосковье, где цена с начала года выросла на 7,2%", — рассказала директор по продукту "Сити-XXI век" Мария Могилевцева-Головина.

Схожую динамику цен отметили и в группе "Эталон".

"В январе средние цены на московском рынке поднялись на символические 0,5%, однако уже в феврале рост возобновился до рекордных 11%", — рассказал коммерческий директор МосТУ группы "Эталон" Ленария Хасиятуллина

Она связывает такой резкий подъем стоимости с вымыванием с рынка наиболее доступного по цене предложения в классе комфорт и нижнем бизнес-классе и выходом на рынок нескольких новых проектов бизнес-класса в верхнем ценовом сегменте, вследствие чего изменилась структура предложения – стали преобладать качественные высокобюджетные лоты.

В компании "РКС Девелопмент" отмечают, что рост цен на новостройки также связан с увеличением затрат застройщиков на строительные материалы и "вымыванием" ликвидного предложения на рынке.

"В наших проектах в регионах рост цен в среднем составил 15-20% с начала года (Тверь, Пенза, Анапа, Сочи). При этом во всех проектах перевыполнялись планы по продажам. Это демонстрирует общую тенденцию на рынке недвижимости ­– цены растут, а население все также готово вкладываться в квадратные метры", — отметил коммерческий директор "РКС Девелопмент" Александр Коваленко.

В компании "ВекторСтройФинанс" отмечают, что на повышение цен также повлияло увеличение себестоимости проектов из-за вынужденного роста зарплат рабочих.

"Отсутствие достаточного количества рабочей силы на стройках привело к росту заработных плат строителей, что отражается в себестоимости строительства. Кроме того, застройщики закладывают в себестоимость удорожание строительных материалов, а в новых проектах – расходы на проектное финансирование", — пояснил управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский.

Он добавил, что влияние на рост цен, в том числе, оказывает курсовая разница, но это, в большей степени, актуально для высокобюджетных новостроек, где велика доля импортных материалов и комплектующих.

Девелопер "Инград" отмечает некоторое замедление роста цен в столице, в связи с тем, что рынок постепенно стабилизируется после событий 2020 года.

Билет в один конец

Оптимистичные эксперты считают, что рост цен продолжится и дальше и до предела покупательского терпения еще далеко.

"По нашим прогнозам, за 2021 год стоимость квартир в новостройках увеличится на 8–10%", — отметила управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

"В целом цены на недвижимость продолжат рост, но динамика замедлится по сравнению с 2020 годом. По итогам 2021 года ожидаем прирост примерно на 10%", — отмечает директор по продажам ГК "Инград" Константин Тюленев.

Прогнозируют дальнейший рост цен и в ГК "Гранель".

"Не исключаем и наращивание темпов роста. Серьезное влияние на это оказывает сокращение предложения на первичном рынке. Экономика восстанавливается после прохождения пика пандемии, бизнес-активность увеличивается, что позитивно отражается на спросе", — подчеркнул заместитель директора по продажам Сергей Нюхалов.

В компании Insolver надеются, что к апрелю цены на новостройки могут вырасти уже на 20%.

"Это определяется высоким спросом со стороны клиентов. В настоящий момент население готово инвестировать в недвижимость, так как понимает потенциал роста ее цены в будущем", — пояснил генеральный директор компании Андрей Елисеев.

Ажиотаж перед охлаждением

Программа льготного ипотечного кредитования под 6,5% была одним из факторов, которые подтолкнули цены вверх. Но это была антикризисная мера и она конечна. Правительство РФ уже не первый месяц обсуждает дальнейшую судьбу программы. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что программа может быть сохранена и до конца 2021 года, но только в ограниченном числе регионов, где ее реализация не привела к разгону цен на жилье. О возможности продления льготной ипотеки в отдельных регионах заявлял и вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, отмечая при этом, что в кабмине обсуждается вопрос о том, какие конкретно субъекты РФ могут рассчитывать на продление программы.

На фоне заявлений о возможном скором завершении программы в отдельных регионах, в том числе в Москве и Санкт-Петербурге, спрос на квартиры в новостройках снова может увеличиться, считают эксперты.

"При однозначном понимании, что ситуация с беспрецедентно низкими ставками по ипотеке подходит к концу, можно рассчитывать на определенные всплески продаж, особенно по проектам на старте. Учитывая, что в ближайшее время новостной фон начнет пополняться слухами о возможных размерах увеличения ипотечных ставок, объем продаж будет увеличиваться, пока действует субсидированная ипотечная ставка", — отмечают в Est-a-Tet.

Резкий скачок продаж вероятен в конце второго квартала, примерно за месяц до окончания программы, считают и в "Сити-XXI век".

"Люди поспешат успеть совершить покупку по льготной ставке и по понятным и относительно доступным условиям. Далее ожидается снижение покупательской активности — после завершения программы льготной ипотеки стоимость жилья не уменьшится, и участникам рынка потребуется определенное время для того, чтобы подстроиться под новые условия", — подчеркнула Могилевцева-Головина.

Всплеск покупательского спроса во втором квартале 2021 года прогнозируют и в компании "ВекторСтройФинанс".

"В случае, если Московский регион исключат из программы, можно прогнозировать небольшой всплеск покупательского спроса. Я бы не стал рассуждать об ажиотажном спросе на протяжении всех трех месяцев. Покупательская активность действительно все еще находится на высоком уровне, но ажиотаж спал, так как за время действия программы большинство семей, планирующих улучшение жилищных условий, уже успело воспользоваться выгодной ставкой", — пояснил Колочинский.

После завершения программы в Москве ставки по ипотеке могут вернуться на уровень, который был до ее запуска (8-9%), отмечают в "НДВ-Супермаркет Недвижимости".

"По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты", — подчеркнул Сергей Ковров.

При этом в ЦИАН отмечают, что льготная ипотека уже сегодня перестает быть ключевым драйвером спроса — сейчас многие покупатели действуют не рационально, а эмоционально — стремясь приобрести жилье до того, как цены на него вырастут еще сильнее. По данным аналитиков, в первые месяцы 2021 года спрос на новостройки вырос уже на четверть по сравнению с показателями прошлого года.

В компании "Метриум" считают, что после того, как государство прекратит субсидировать жилищные займы, большие игроки столичного рынка недвижимости могут начать разрабатывать совместно с банками-партнерами эксклюзивные программы кредитования.

"Это позволит поддержать покупательскую активность на высоком уровне. Кроме того, застройщики продолжат совершенствовать свои продукты. Имеется в виду увеличение количества квартир с чистовой отделкой", — пояснила Мария Литинецкая.

Ситуация на стройках

Высокий покупательский спрос на первичное жилье в России также привел к тому, что на рынке заметно сократился объем предложения, отмечают эксперты.

"Объем предложения падает, но скорость снижения этого показателя замедлилась. К примеру, в Московском регионе с начала 2021 года число лотов в активной реализации меняется слабо", — рассказали в ЦИАН.

По данным аналитиков компании, в первом квартале 2021 года число лотов в столице сократилось более, чем на четверть по сравнению с аналогичным периодом 2020 года.

Эксперты отмечают, что в регионах РФ из-за ситуации с пандемией и нехваткой иностранных рабочих на стройках также наблюдаются задержки сроков сдачи объектов.

"Отрасль мобилизовалась быстро, но темпы все равно отстают. Нехватка рабочих – остается основной проблемой всех застройщиков на сегодняшний день. В целом по рынку наблюдались задержки сроков сдачи объектов в пределах 2-4 месяцев по сравнению с графиками, которые были заложены в конце 2019 – начале 2020 года", — отметил Константин Тюленев.

Строительная отрасль постепенно восстанавливается, большинство застройщиков относительно быстро оправилось от последствий пандемии, отмечают в "НДВ-Супермаркет недвижимости".

"Конечно, проблема с нехваткой рабочей силы все еще сохраняется. Также добавились затраты на эпидемиологические мероприятия. Но введение программы льготной ипотеки, ажиотаж на рынке и, следовательно, большой приток денежных средств, позволили застройщикам сохранить установленные сроки сдачи объектов", — пояснил Сергей Ковров.

Он добавил, что меньше всего пандемия повлияла на планы застройщиков с хорошим рейтингом и репутацией, чьи объекты сдаются в срок на протяжении уже многих лет.

"Для незначительной части проектов наблюдается смещение сроков на один квартал, что не является критичным", — пояснил эксперт.

В компании "Сити-XXI век" отмечают, что в целом по рынку прогнозируется задержка сроков сдачи объектов в пределах 2-4 месяцев по сравнению с первоначальными графиками, составленными до пандемии.

По мнению коммерческого директора "РКС Девелопмент" Александра Коваленко, ситуация на строительных площадках с рабочими по-прежнему остается напряженной, однако это не сказывается на сроках сдачи объектов у системообразующих компаний. Копания, в частности, выводит объекты в этом году с опережением сроков.

О сдаче домов в срок сообщили и в компании "Донстрой".

"Все проекты компании Донстрой реализуются в графике. Многие из комплексов опережают сроки даже несмотря на временную и вынужденную приостановку строек год назад", — рассказали в пресс-службе девелопера.

Досрочный ввод некоторых объектов отмечает и ГК "Инград" – девелопер скорректировал свою производственную программу и ввел в эксплуатацию все объекты, запланированные к вводу до конца 2020 года, при этом некоторые корпуса были введены с опережением запланированных сроков.