Что происходит со ставками аренды в Москве, Петербурге, Сочи и Анапе? - «Аналитика рынка»

Резкий взлет курса доллара, санкции и неопределенность в экономике и громкие заявления об уходе ряда западных компаний из России изменили расклад на рынке аренды. Стоит ли ждать ощутимого снижения ставок? Циан.Журнал оценил, как обстоят дела с арендой в двух столицах и на юге — в Сочи и Анапе.

Москва: предложение выросло, ставки почти без изменений

Еще полгода назад арендовать сравнительно недорогую квартиру в столице недалеко от метро и с приличной мебелью было непросто. «Наш сын в прошлом году поступил в МГТУ имени Баумана, но чтобы получить место в общежитии ему не хватило набранных баллов, — рассказывает Елена М., жительница Перми. — Искали квартиру самостоятельно, но никак не удавалось найти доступный нам вариант. Помогли друзья, живущие в Москве. Их знакомые сдавали “однушку” в районе “Речного вокзала”: без ремонта и со старенькой мебелью, но жить можно. Главное — всего в 10 минутах ходьбы от метро, на дорогу до университета уходит чуть более часа. Хозяева хотели сдать квартиру за 45 тыс. рублей, удалось сойтись на 40 тыс. Очень ждем, когда ставки снизятся и можно будет найти более доступный вариант».

Стоит ли ожидать, что аренда столичного жилья станет намного дешевле? Менее чем за полтора месяца количество квартир, сдаваемых в аренду в Москве, удвоилось.

Если в начале февраля, по данным аналитиков, в столице предлагалось в аренду немногим более 8,5 тыс. квартир, то к концу марта собственники хотят сдать в аренду 16,1 тыс. квартир.

По мнению Алексея Попова, руководителя Циан.Аналитики, резкий рост количества квартир, сдающихся в аренду, объясняется просто: из-за неопределенности собственники отложили продажу квартиры до лучших времен и выставили свои объекты в аренду.

Несмотря на удвоение предложения ставки аренды на столичное жилье снизились незначительно. По подсчетам Циан.Аналитики, стоимость аренды «однушек» в Москве в среднем снизилась всего на 900 рублей — до 47,7 тыс. руб. в месяц, «двушек» — на 1 тыс. рублей (до 68 тыс. рублей в месяц).

Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость», считает, что снижение ставок маловероятно: оттока арендаторов из Москвы пока не наблюдается. По ее мнению, значительного уменьшения стоимости аренды не следует ожидать даже в случае уменьшения спроса: даже в период кризиса 2014 года, когда 35% договоров найма было расторгнуто досрочно, ставки аренды не упали в разы. И в самый сложный период коронавируса, в 2020-м, когда рынок аренды практически замер, собственники лишь временно снижали цены на 5–15%.

То, что объем предложения на рынке аренды Москвы стабильно растет, подтверждает Ярослав Кобаладзе, основатель и руководитель агентства недвижимости Kobaladze realty. «По моим данным, количество лотов с середины февраля увеличилось почти на 72%, — говорит Ярослав Кобаладзе. — Основной объем предложения — одно- и двухкомнатные квартиры. В этих сегментах представлено 65,5% всего объема квартир, предлагаемых на рынке долгосрочной аренды». Он отмечает, что рост предложения и конкуренции способен привести к снижению ставок, но пока четко выраженной отрицательной динамики не наблюдается.

Особенность арендного сегмента в том, что он довольно инертный, напоминает Мария Жукова, управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль»: реакцию на глобальные изменения можно заметить только через четыре–шесть месяцев, а то и позже.

А вот Екатерина Сивова, совладелец инвестиционной компании Garnet.Invest, уже фиксирует снижение арендных ставок. По ее мнению, корректировка составляет около 5%.

«Кроме того, люди готовы торговаться и идти на уступки ради арендаторов. В этом плане ситуация очень похожа на ту, которая складывалась в пандемию. Только тогда мы увидели четкий отток спроса на загородный рынок, теперь мы видим отток людей, которые уезжают в длительный “отпуск” либо за границу».

Екатерина Сивова,

совладелец инвестиционной компании Garnet.Invest

Некоторые эксперты высказывают опасения по поводу ухода из России крупных брендов (одежда, техника, рестораны быстрого питания и т. д.), из-за чего многие люди теряют работу и определенный уровень доходов. Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости» предполагает, что в течение нескольких месяцев место ушедших игроков займут азиатские бренды. Благодаря этому на рынке труда вновь появятся рабочие места, а платежеспособность людей, которые остались без работы, начнет восстанавливаться.

«Пока каких-то серьезных изменений в сегменте аренды жилья — массовых отказов нанимателей от квартир, пересмотра условий аренды, проблем с оплатой проживания — мы не наблюдаем», — отмечает Елена Мищенко. По ее наблюдениям, спрос на аренду жилья находится на том же уровне, что и в марте 2021 года. Объем предложения квартир в аренду немного увеличился (на 5–6%). По словам эксперта, это произошло за счет собственников, которые планировали продать квартиры, но передумали, опасаясь, что полученные за сделку деньги будут обесцениваться.

«Если даже будет отток уволенных сотрудников, то должен быть и приток арендаторов. Это те, кто собирался купить собственное жилье, но с нынешними ставками на ипотеку отказался от своих намерений. Таких сейчас очень много», — рассуждает Роман Бабичев, руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Азбука Жилья». Также он считает, что некоторые арендаторы будут переезжать из дорогого жилья в более дешевое, так как не смогут платить за жилье прежнюю цену. Если предложение будет существенно превышать спрос, то цены будут падать, уверен Роман Бабичев. Но это произойдет месяца через два–три, если ситуация к этому времени не стабилизируется.

Как обычно, наиболее уверенно чувствует себя сегмент элитной недвижимости. Татьяна Леонова, руководитель отдела аренды агентства премиальной недвижимости Point Group, считает, что говорить об оттоке арендаторов не приходится — по крайней мере, о массовом. Средний диапазон стоимости аренды элитного жилья — от 500 тыс. до 1 млн рублей в месяц, хотя ставки варьируются от 100 тыс. рублей до 2,5 млн рублей в месяц. Татьяна Леонова говорит, что в сегменте стоимости аренды премиального жилья намечается даже небольшой рост. Но он не будет значительным: пока люди выжидают, не понимая, что будет дальше.

Санкт-Петербург: цены на аренду снижаются

Отток арендаторов наблюдается в Санкт-Петербурге — на рынке значительно увеличилось количество освободившихся квартир, предлагаемых в аренду. По словам Татьяны Масленниковой, менеджера по жилой аренде ГК «Адвекс.Недвижимость», цены на аренду в Северной столице снижаются и будут снижаться дальше. Особенно сильно проседают цены на квартиры и комнаты со старым ремонтом и мебелью, которые находятся далеко от метро. В некоторых новых развивающихся районах ставки уменьшились незначительно. Стоимость арендуемой квартиры по-прежнему зависит от близости к метро.

Рынок уже сталкивался с подобной ситуацией в 2020 году: тогда аренда почти полгода находилась под серьезным давлением. Тогда кто-то из собственников предлагал арендные каникулы, кто-то снижал плату за аренду на 30–50% (в зависимости от того, сколько мог себе позволить).

«Вероятно, рынок аренды и сейчас просядет аналогичным образом, — рассуждает Алексей Илюхин, руководитель проектов Becar Asset Management. — Часть арендаторов, которые потеряли или еще потеряют работу в дальнейшем, будут разъезжаться из столиц в родные города». По его данным, за последние несколько недель цены уже снизились на несколько процентов, а количество предложений на рынке в ближайшее время превысит уровень реального спроса.

В феврале на 40% увеличилось количество предложений и на рынке аренды комнат Санкт-Петербурга (на 214 комнат). Сейчас в 13 городских районах предлагается 749 объектов, тогда как в конце января арендаторам было доступно 535 комнат. Такую статистику приводит Игорь Аболемов, генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру». Средняя арендная ставка за месяц в этом сегменте снизилась на 3,76% — снять комнату в городе на Неве можно в среднем за 13,1 тыс. рублей. Самая значительная отрицательная динамика по ставкам была отмечена в Центральном районе, где аренда комнаты стала доступнее на 13,92%: средняя ставка составляет 15 тыс. рублей в месяц.

Растет предложение и в сегменте элитной аренды. Как подсчитала Вероника Пуцина, специалист по недвижимости компании NedMax, за последние 7–10 дней в Санкт-Петербурге освободилось более 200 объектов элитного жилья. В большинстве случаев уехали не собственники, а арендаторы жилья — сотрудники, связанные со сферой IT, финансовыми рынками. Также сразу съехали все сотрудники иностранных компаний — даже те специалисты, которые получали оплату за аренду квартир от своих работодателей. Часть блогеров и тиктокеров тоже освободили квартиры, перебравшись в Дубай.

«После того как закрылись площадки Booking и Airbnb, те арендодатели, которые ранее сдавали квартиры посуточно, выставляют свои квартиры в долгосрочную аренду», — комментирует Вероника Пуцина.

По ее словам, многие собственники сегодня охотно идут на понижение стоимости аренды. «Это разумные люди, они понимают, что лучше сдать квартиру по заниженной стоимости сейчас, чем очутиться в простое на месяцы», — уточняет Вероника Пуцина.

Она предполагает, стоимость аренды и далее будет понижаться. По ее словам, владельцы элитного жилья (стоимость аренды от 120 тыс. рублей в месяц) готовы снижать цену на 20% и более. Даже оплата коммунальных услуг для них — уже серьезный расход, поэтому им важно успеть сдать квартиру. А вот собственники, которые сдают квартиру по цене от 500 тыс. рублей в месяц, понижают стоимость аренды не более чем на 10%. Дело в том, поясняет Вероника Пуцина, что для этой категории собственников аренда не является единственным источником дохода.

«Опыт предыдущих кризисов показывал, что в мегаполисах во время экономических потрясений фиксировался рост спроса на аренду, так как люди из депрессивных в экономическом плане регионов активнее переезжали в крупные города», — вспоминает Игорь Аболемов. Но с рабочими местами стало сложнее из-за санкций, приостановки деятельности и закрытия ряда иностранных компаний, поэтому приток регионалов будет менее значительным, прогнозирует эксперт.

Сочи и Анапа готовятся к ажиотажному спросу в летний сезон

На аренду в Сочи очень высокий спрос. Как рассказала сочинский риелтор Татьяна Шестакова, многие собственники сняли квартиры с продаж, чтобы перевести их в аренду, считая, что это более выгодно.

Стоимость аренды традиционно зависит от близости дома к морю. Так, по данным Татьяны Шестаковой, в ЖК неподалеку от моря стоимость аренды в высокий сезон доходит до 250 тыс. рублей в месяц. В домах, расположенных дальше от моря, стоимость аренды колеблется от 40 до 50 тыс. рублей в месяц.

Сочи давно пользуется популярностью у удаленщиков: их переезд спровоцировал новый скачок цен. По словам риелтора, сезонный фактор выровнялся: в Сочи и Красной Поляне квартиры сдаются круглогодично, небольшой провал может быть только в курортных местах — таких как Адлер.

По мнению экспертов, жилье в Сочи летом ждет ажиотажный спрос. «Стоимость аренды значительно вырастет — на 30–40% — прогнозирует Василий Дейнека, собственник АН "ГрадЪ", вице-президент Гильдии риелторов Сочи. — Я даже не удивлюсь, если посуточная аренда в летние месяцы увеличится в два раза. Мы видим, как бронируются санатории и отели — их загрузка на летние месяцы составляет уже более 70%».

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

Антон Н., 42 года:

«Я два года подряд вывожу семью в Сочи. Для отдыха мы выбираем май: в это время аренда квартиры значительно дешевле, чем в летние месяцы. Например, в мае прошлого года мы снимали огромную двухкомнатную квартиру площадью около 80 кв. м с большой лоджией и видом на море всего за 50 тыс. рублей. С июня цена этой квартиры вырастает в два раза — ее сдают уже за 120 тыс., в июле — уже за 200 тыс. рублей. Так что есть разница.

Несмотря на то что купаться в море рано, отдыхать все равно здорово: мы дышим морским воздухом, загораем, ездим на экскурсии. В этом году также планируем отпуск в мае, хотим забронировать ту же квартиру. Но теперь хозяйка просит за месяц уже 70 тыс. рублей».

Но есть и другое мнение. «В начале марта у меня клиенты уже бронировали квартиры в Анапе на июнь, — рассказывает риелтор Анжелика Климентьева. — Пока хозяева выставляют прошлогодние цены на аренду. Не думаю, что стоимость аренды будет подниматься».

Сегодня однокомнатную квартиру в Анапе площадью 53 кв. м в доме, расположенном в 300 м от моря, удастся снять за 40 тыс. рублей.

Резюме

Активнее всего на перемены отреагировали рынки аренды двух столиц. В Москве за пару месяцев количество квартир, сдаваемых в аренду, практически удвоилось. Но собственники не спешат снижать стоимость аренды: арендатор может рассчитывать лишь на скидку около 1 тыс. рублей в месяц.

В Санкт-Петербурге эксперты ждут снижения стоимости аренды на том же уровне, что была в первый год пандемии, — до 30%. Собственники элитного жилья Северной столицы уже готовы уступить 20% ставки аренды.

А вот в Сочи, наоборот, наблюдается высокий спрос на аренду, и эксперты ждут повышения цен: поехать летом отдыхать на заграничные курорты получится далеко не у всех.