Что будет с инвестициями в недвижимость - «Аналитика рынка»

Рынок недвижимости оказался в числе тех немногих инструментов, которые с начала кризиса конца февраля показывали стабильность. На фоне более высокорисковых инструментов, таких как фондовый рынок, «квадратные метры» остались одним из немногих способов сохранения капитала.

За прошедший месяц, с 24 февраля по 24 марта, по данным компании SOLDapp, стоимость жилья на первичном рынке в России в зависимости от региона и ценового сегмента возросла от 5 до 30%. Связано это с повышением цен застройщиками, вызванным подорожанием материалов и сложностями в логистике. Динамика роста вторичного рынка за тот же период абсолютно повторяет плановые докризисные показатели и составляет порядка 2-2,5% в зависимости от региона РФ.

Рынок недвижимости всегда бы инертным и даже кризис такого масштаба не вывел его из равновесия. Показатели говорят о том, что профессиональные игроки не поддаются панике, а недвижимость вновь оказалась устойчивой к колебаниям курсов валют и различным геополитическим новостям. Это остров стабильности, который очень сложно сдвинуть даже в ситуации такого серьезного кризиса.

Разумеется, встречались единичные случаи резкого удешевления или, наоборот, подорожания квартир. Но это, скорее, исключения, связанные с эмоциональными сделками непрофессионалов. Их доля критично мала и не влияет на ценообразование.

Горизонт планирования

Для текущих и потенциальных инвесторов важен вопрос развития рынка в долгосрочной перспективе. Несмотря на панические настроения некоторых экспертов, причин для падения спроса на сегодня нет. Самый пессимистичный сценарий – это стагфляция и возвращение цен к уровню начала 2022 года. Но даже такой откат назад маловероятен.

Единственный сегмент, который дал «просадку» – это премиальные объекты жилой недвижимости стоимостью от 800 тыс. рублей за 1 кв. м. А также ряд проектов в сфере коммерческой недвижимости. Ценник там очень высок и покупателям с таким бюджетом проще разместить средства на банковских вкладах под 20% годовых гарантированного дохода. Покупка дорогих квартир в новостройках выглядит менее выгодной, в том числе из-за необходимости делать ремонт, цена которого напрямую зависит от курса валют и логистической составляющей.

Даже в самом начале кризиса, когда фондовый рынок закрылся из-за резкого падения, темпы продаж недвижимости не изменились.

В новых условиях полностью преобразился портрет клиента. Год назад покупатели были готовы инвестировать в новостройку с привлечением выгодной ипотеки и ждать несколько лет на съемном жилье, пока достроят их объект. Однако в текущих условиях цены в новостройках и на вторичке почти сравнялись, поэтому удобнее сразу покупать жилье, чем снимать квартиру и параллельно делать ремонт. Сейчас мы видим, что интерес к вторичному рынку возрастает с каждым днем.

Выгодные инвестиционные стратегии

Инвестиции в недвижимость значительно менее рискованный инструмент, чем финансовый рынок. За исключением швейцарских франков и облигаций крупных компаний другие инструменты этого рынка выглядят крайне рискованно и не гарантируют стабильную доходность инвесторам. На этом фоне недвижимость, как и всегда, остается консервативным типом вложений.

Профессионалы рынка Ibuying (быстрые сделки купли-продажи недвижимости) говорят о потенциальной доходности около 30% в год. Стабильность – это очень ценный продукт в наши дни. А жилье (особенно в России) – это один из немногих активов, который позволяет зарабатывать без высокого риска.

В новых условиях стоимость банковского фондирования стала слишком дорогой для девелоперов. Сегодня это уровень ключевой ставки +2-6% годовых сверху. На фоне трудностей с получением фондирования застройщики, вероятно, воспользуются новым способом получения финансирования под свои новые проекты. Те компании, которые не успели получить средства до начала кризиса, будут привлекать инвестиции от физических и юридических лиц на срок от 3 лет.

Однако после понижения ключевой ставки ЦБ застройщики снова пойдут в банки. Стоит отметить, что компании, которые уже получили фондирование, гарантированно завершат свои объекты. Поэтому большого количества новых долгостроев мы не увидим.

Помимо этого, все большую популярность будет приобретать такой инструмент, как торги. На рынке есть определенное количество дефолтных ипотек, собственники которых не справились с долговой нагрузкой. Банки забирают эти объекты и выставляют на торги по весьма привлекательным ценам, чтобы оптимизировать срок экспозиции и побыстрее их продать. Количество интересных лотов будет только увеличиваться. Это тоже вполне рабочий инструмент для профессиональных инвесторов в категории PropTech.

В целом можно говорить о трех основных инвестиционных стратегиях, которые будут давать наибольшую прибыль в текущем году. Частным инвесторам с небольшим капиталом (2-3 млн) – «физикам» нужно объединяться в конгломераты для коллективного приобретения квартир. Для безопасности таких сделок стоит задуматься над созданием ЗПИФов, где деньги будут недоступны для вывода одному из партнеров в момент их оборота.

В то же время крупные фонды будут следовать такому же примеру и подбирать портфель из разных объектов жилой недвижимости, чтобы диверсифицировать риски. Для того, чтобы подобрать оптимальный набор объектов для инвестирования, им потребуется опытный игрок с собственной технологической платформой и аналитикой.

Если следовать данным инвестиционным стратегиям, то к концу года можно получить доходность от 30% и выше.

И не стоит забывать, что любой кризис – это время новых возможностей! Разумеется, турбулентность – это проверка на прочность. Но развитие будет лишь в том случае, если проявлять смелость и занимать те ниши, которые освобождаются в результате ухода игроков и глобального передела рынка. Например, на фоне ухода конкурентов перед PropTech компаний открываются новые перспективы в сегменте быстрых сделок с жильем. Так «ПИК-Брокер» заявил о своем закрытии, поскольку девелопер решил сосредоточиться на текущих стройках. Аналогичная ситуация и в Группе компаний «Самолет», которая замораживает свои планы по выходу на рынок Ibuying (трэйд-ин), чтобы бросить все силы на развитие основного бизнеса.

И это отличная возможность для технологической IT-компании усилить свое присутствие в сегменте быстрых сделок с жильем как в Москве, так и по всей России.