Игра на понижение. Стоимость аренды квартир продолжила стремительно падать - «Аналитика рынка»

Хорошая новость для потенциальных арендаторов — средние тарифы на съемные квартиры опять снизились практически во всех крупных городах. Сказался массовый отток домой экспатов, россиян и граждан СНГ, потерявших работу, а также миграция арендаторов из мегаполисов в пригороды, где «квадраты» стоят дешевле. Куда пойдет рынок аренды жилья в мае и июне?

«По итогам первого квартала в Москве сдаваемые в аренду «однушки» стали стоить на 9,6% меньше, чем в начале года, «двушки» — на 5,5%, «трешки» подросли на символические 0,1%, в Санкт-Петербурге динамика оказалась отрицательной по всем трем типам квартир (–2,5%, –9,6% и –9,1%, см. таблицу)», — сообщил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. В топ-10 с самым сильным снижением ставок также вошли Чебоксары (–5,5%, –6,9%, –11,5%), Магнитогорск (–7,5%, –3,1%, –12,4%), Краснодар (–0,5%, –8%, –14,5%), Курган (–0,8%, –5,3%, –10,7%), Улан-Удэ (–5,2%, +5,2%, –13,3%), Хабаровск (–1,3%, –2,7%, –6,8%), Оренбург (+2%, –1,1%, –9,9%) и Набережные Челны (–4%, –8%, –6,4%). Больше всего съемное жилье подорожало в Саранске, где однокомнатные квартиры стали сдаваться на 14,4% дороже, чем три месяца назад, двухкомнатные — на 12%, трехкомнатные — на 13%.

Интерес к аренде жилья подогрела подорожавшая ипотека (в минувшем месяце средние рыночные ставки выросли на вторичном рынке в два раза). В результате, по оценке ЦИАН, аренда жилья в России стала в три раза выгоднее ипотеки. Сейчас в крупных городах съем «однушки» обойдется в среднем в 17,4 тыс. руб. в месяц, а оплата ипотечного кредита — в 53 тыс. руб. Минимальная разница в платежах по ипотеке и аренде (до 20 тыс. руб.) отмечается в Архангельске и Челябинске. Хуже всего ситуация в столице, где средний месячный платеж по ипотеке на 112 тыс. руб. больше, чем арендная плата за месяц.

Но этот фактор слабо поддержал спрос. Предложение на национальном рынке съемного жилья выросло гораздо сильнее. По оценке «Домклик», за последние два месяца количество объявлений о сдаче в аренду однокомнатных квартир в России увеличилось на 47–50% (в зависимости от региона), двухкомнатных — на 39%, трехкомнатных — на 32%. Такой «навес» ожидаемо привел к снижению стоимости аренды. К примеру, в Курортном районе Санкт-Петербурга средние цены упали на 54%, в Ленинском районе Челябинска — на 31%, в Октябрьском районе Екатеринбурга — на 50%. В столичных районах Головинский и Северное Медведково средние тарифы найма снизились почти на 40%.

Почему дешевеют съемные «квадраты»? В Москве и Санкт-Петербурге, где работало большое количество иностранных компаний, много людей потеряли рабочие места и разъехались по домам, сообщил Луценко. К тому же шла миграция арендаторов из двух столиц в более дешевые пригороды. Именно по этим причинам, по расчетам аналитика, подорожали «однушки», «двушки» и «трешки» в Московской (+9,7%, +7,2%, +5,4%) и Ленинградской (+9,7%, +7,2%, +5,4%) областях.

Как сообщил руководитель департамента аренды компании «Этажи» в Москве Андрей Сердюк, самые выгодные предложения в столице сейчас сконцентрированы в районах Измайлово, Чертаново, Северное Тушино, Западное Дегунино. Традиционно большой спрос на 1- и 2-комнатные квартиры экономкласса в пешей доступности от станций метро или МЦК. «Популярностью всегда пользуются лоты с хорошей транспортной доступностью, а также квартиры рядом с вузами. Возможно, рядом с высшими учебными заведениями вновь вернется практика покомнатной сдачи квартир арендаторам-студентам», — добавила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Как считает замдиректора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова, предложение на рынке аренды жилья выросло и благодаря сезонному фактору — в марте обычно появляются квартиры, которые собственники сдают на теплый период, когда сами уезжают жить на дачи. Кроме того, часть собственников решила пока сохранить недвижимость в качестве актива и получать доход от сдачи ее внаем. По ее словам, некоторые потенциальные арендодатели, которые планировали когда-нибудь сдавать квартиры (например, сделать ремонт и сдать в высокий сезон на пике цен; переселить к себе престарелого родственника и сдавать его квартиру; подросший ребенок, занимающий наследную квартиру, может вернуться к родителям, а освободившуюся жилплощадь сдавать и т.д.), решили не откладывать, а выставить свои объекты уже сейчас, опасаясь, что спрос упадет еще больше.

Опрошенные «МК» аналитики не ожидают резких скачков цен на аренду жилья, многое будет зависеть от состояния российского рынка труда. «Пока не все собственники жилья готовы снижать ставки, хотя, по нашему мнению, рынок переоценен», — отметила управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Она напомнила, что в августе-сентябре прошлого года аренда подорожала на 15–20%. «В текущих условиях на фоне роста цен на продукты питания, коммунальные услуги покупательная способность большинства граждан снижается, что толкает арендные ставки вниз, но резкого снижения ожидать не стоит», — заметила Жукова.

Как полагает Андрей Сердюк, сезон низкого спроса продлится минимум до конца июня, при условии стабилизации ситуации на мировой арене. При этом предложение будет расти и дальше, а это серьезный сигнал для снижения ставок аренды. «На часть объектов они могут снизиться на 10–15%, особенно в тех случаях, где собственники будут заинтересованы в срочной сдаче своих объектов», — уверен аналитик.

Оксана Полякова рекомендует потенциальным арендаторам определиться в первую очередь с тремя важными параметрами сделки. Во-первых, выбрать район, где удобно жить (добираться до работы, родителей или друзей). Во-вторых, установить приемлемый бюджет аренды (ежемесячные выплаты не должны быть тяжким бременем). В-третьих, исходя из размера арендной ставки, следует выбирать предложения по комнатности, планировке квартиры, качеству, возрасту и типу дома. Главный совет — быть внимательными. «Изучите документы арендодателя: вам должны предоставить оригиналы паспорта и документов о праве собственности на жилье. Никаких копий. Если квартира сдается по доверенности, проверьте все с особой тщательностью: если указано, что доверенное лицо имеет право провести сделку, но не вправе принимать арендную плату, нужно с собственником прояснить вопрос передачи денег», — говорит эксперт.

Особое внимание следует уделить описи имущества — в интересах арендатора зафиксировать не только наличие дорогостоящих предметов, но и их состояние. Порой возникают разногласия по этому вопросу — естественный износ собственник может назвать порчей имущества. Иногда предметом ссоры может стать старая разбитая тарелка.

В заключение напомним, что сейчас рынок аренды жилья находится в руках арендаторов. Поэтому торг уместен.