Рост цен быстро выдыхается. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам апреля 2022 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Апр 22 Мар 22

Индекс стоимости жилья, Р/м2 271 853 +1,6%

Индекс стоимости жилья, $/м2 3 420 +35,4%

Индекс стоимости жилья, €/м2 3 132 +36,8%

Как и прогнозировал IRN.RU, мартовский ценовой скачок, спровоцированный событиями на Украине, оказался кратковременным. Уже в апреле темпы роста цен на жилье сократились в 3,5 раза. Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, за апрель стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы увеличилась на 1,6% до 271 900 руб. в среднем. Для сравнения: в марте метр прибавил сразу 5,6%.

В апреле рынок в основном тянули вверх дорогие сегменты, где продавцы обычно больше всего бояться продешевить и готовы долго ждать покупателя. Соответственно, трех- и многокомнатные квартиры опережали по темпам роста цен однокомнатные, а кирпичные дома дорожали быстрее панельных. Индекс дорогого жилья за месяц прибавил 2,2%, а индекс дешевого потерял 1,1%.

В целом, бюджетные сегменты более чувствительны к изменению конъюнктуры рынка, поэтому динамика цен на недорогие квартиры служит индикатором трендов. Когда рынок разгоняется, дешевое жилье дорожает быстрее дорогого, а обратная динамика - как в апреле - характерна для периодов торможения цен.

Несколько выбиваются из общей картины монолитно-кирпичные дома, которые в апреле прибавили меньше, чем рынок в среднем. Но это объясняется тем, что сегмент, во-первых, перегрет, а во-вторых, далеко не весь монолит-кирпич является дорогим - много домов по этой технологии было построено на окраинах Москвы, в том числе за МКАД.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ Апр 22 Мар 22

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 240 818 +1,7%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 245 954 +1,6%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 256 202 +1,5%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 279 713 +2,7%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 291 205 +2,5%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 271 429 +0,5%

Все панельные и блочные дома 247 658 +1,6%

Все монолитные и кирпичные дома 280 782 +1,9%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Апр 22 Мар 22

Однокомнатные квартиры 275 381 +0,6%

Двухкомнатные квартиры 267 918 +1,8%

Трехкомнатные квартиры 259 951 +2,1%

Многокомнатные квартиры 275 669 +2,0%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Апр 22 Мар 22

Центральный округ 429 478 +3,0%

Юго-Западный округ 305 729 +2,2%

Западный округ 300 274 +1,0%

Северо-Западный округ 282 025 +1,2%

Северный округ 265 251 +1,2%

Южный округ 250 127 +2,3%

Северо-Восточный округ 245 474 +1,4%

Восточный округ 244 314 +1,4%

Юго-Восточный округ 231 393 +2,1%

Все районы старой Москвы за МКАД 212 327 +0,7%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Апр 22 Мар 22

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир 380 026 +2,2%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир 199 423 -0,5%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 1,91 +2,7%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Апр 22 Мар 22

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +3,0 %/мес. -0,6%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 3,0 б.деп. +1,0 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Покупателей с «живыми» деньгами и ипотечников с одобренными по старым ставкам кредитами, которые обеспечили ажиотажный спрос в марте, хватило ненадолго -покупательская активность резко упала уже в конце месяца. Одновременно в течение апреля почти восстановился до февральских значений объем предложения – продавцы вернули на рынок квартиры, снятые с продаж в начале марта, на пике паники. В результате падения спроса и увеличения предложения резко снизились и темпы роста цен. Главный драйвер спроса на жилье – ипотека – стала недоступной: люди не готовы брать кредиты под 17-20% годовых. И даже если Центробанк продолжит постепенно снижать ключевую ставку, ипотека еще долго будет оставаться слишком дорогой, а спрос - вялым. Напомним, за два «ковидных» года московская «вторичка» подорожала на 40% (см. график цен на жилье), поэтому спрос выдыхался еще до начала спецоперации на Украине, повышения ключевой ставки до 20 п.п. и т.п.

Скорее всего, уже в ближайшем будущем рост цен на жилье окончательно сойдет на нет, и несколько месяцев они будут топтаться на месте. А затем, вполне возможно, рынок ждет длительный период удешевления жилья – как в 2015-2017 г.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.