Апартаменты обгоняют квартиры: почему «нежилое» жилье в Москве дорожает быстрее новостроек - «Недвижимость»

Аналитики зафиксировали на столичном первичном рынке недвижимости необычный взлет цен на апартаменты. Причем эти нежилые помещения, которые на стадии котлована традиционно славились более доступными ценами, в последнее время дорожают быстрее, чем новые квартиры в жилых комплексах. В причинах этого феномена решил разобраться «МК».

«В течение последних 12 месяцев в Москве средняя цена 1 квадратного метра в апартаментах увеличилась приблизительно на 22–24%. Для сравнения, квартиры в новостройках за аналогичный период подорожали на 18–20%», — подсчитала основатель АН «БезФильтров» Ригина Гордеева. Причем в апреле–июне этого года разрыв, по ее оценке, только усилился: апартаменты подорожали примерно на 3,5%, квартиры — приблизительно на 2,5%.

Причин этого необычного явления несколько, сообщила «МК» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко. Во-первых, по ее словам, на рынке просто не осталось проектов на начальных этапах строительства, во время которых и предоставляется дисконт. В 2026 году не стартовало ни одного нового проекта апартаментов, в экспозиции остались лишь комплексы на высокой стадии готовности. 

Во-вторых, продолжается вымывание бюджетного предложения. В старых границах Москвы в продаже осталось 2,2 тыс. апартаментов — это на 45% меньше, чем год назад. И уходят в первую очередь самые дешевые лоты.

Кроме того, апартаменты не подпадали под семейную ипотеку. «Поэтому рост цен на них не останавливался вместе с рынком жилья, на который повлияли ограничения по льготным программам», — добавила Дудко. 

По ее мнению, заметнее всего рост цен наблюдался там, где дисконт к квартирам был самым большим. По итогам первого квартала 2026 года стандарт-класс прибавил 33,6%, бизнес-класс — 13,6%, премиум-класс — 42,6%, элитный сегмент — 8,1%. 

Премиум-класс можно считать самым показательным примером. Средневзвешенная цена апартаментов там достигла 1,2 млн рублей за 1 кв. м (+33% за год), при объеме предложения на уровне всего 300 лотов (-9% за год). Это уже не полноценный рынок, а штучный товар. 

Удорожание в премиум- и элитном классах объясняется тем, что такие апартаменты изначально стоили почти столько же, сколько квартиры аналогичного уровня. «Покупатель в этом сегменте выбирал конкретное здание и вид, а не возможность сэкономить. Массовый же сегмент, где объем предложения упал в 3–4 раза, просто схлопнулся», — отметила специалист.

Схожие оценки ситуации и у директора портала Всеостройке.рф Светланы Опрышко. На ее взгляд, апартаменты всё еще доступнее квартир (кроме премиум-сегмента), но растут в цене быстрее. Причина — дефицит новых лотов после ограничений застройки в Москве. За последний год предложение апартаментов в столице в комфорт-классе, например, сократилось почти на 50%. Плюс растет доля уже сданных в эксплуатацию комплексов с апартаментами, где цены, соответственно, выше. Наибольший прирост цен отмечается в премиальном и элитном сегментах — плюс около 25–30% в годовой динамике. 

Напомним, что в феврале текущего года Конституционный суд РФ укрепил позиции владельцев апартаментов, разрешив оформлять в них временную регистрацию. Однако рыночный эффект этого прецедентного решения оказался скромным. 

— Безусловно, это повысило удобство формата для длительного проживания, но не сделало апартаменты равнозначной заменой жилым квартирам, — пояснила «МК» Светлана Опрышко. — Сохранились и все ключевые риски, в том числе повышенные налоги, коммунальные тарифы как для нежилого фонда. Поэтому массового ажиотажа и принципиально нового бума спроса не наблюдается. 

Как полагает Кристина Дудко, в этом году портрет покупателя апартаментов изменился радикально, потому что исчез мотив купить недвижимость сопоставимого с квартирой качества, но дешевле. Можно сказать, что аудитория сузилась, но стала более платежеспособной и осознанной.

Сейчас, по ее мнению, наиболее активны частные инвесторы, приобретающие апартаменты под аренду. Они ищут готовые и почти готовые лоты, где нет строительного риска и денежный поток начинается сразу. Самый ликвидный формат для сдачи в Москве — компактные лоты до 40 кв. м. Это тот же самый инвестор, который параллельно смотрит офисные и торговые помещения в нарезку. Они выбирают не между квартирой и апартаментами, а между арендными сценариями и считают доходность. 

Вторая группа — региональные предприниматели и топ-менеджеры, которым нужно место для проживания в Москве на время командировок. Здесь юридический статус помещения неважен в принципе. 

Третья категория клиентов — корпоративный покупатель, приобретающий лоты для приезжающих сотрудников.

Наконец, четвертая, определяющая для верхних классов группа — покупатель, который выбирает конкретный проект. «Значительная часть классных локаций в Москве, особенно в ЦАО, доступна только в формате апартаментов. В этом случае покупатель платит за адрес, архитектуру и историю здания, а формат недвижимости принимает как данность», — заметила Дудко.

— В высокобюджетных проектах основными клиентами являются состоятельные люди. Например, владельцы крупного бизнеса и топ-менеджеры, для которых апартаменты — это не жилье, а личный деловой хаб в центре событий, — добавила Опрышко. — Они покупают сервис и инфраструктуру: бесшовный вход в офис, закрытый паркинг, консьерж-сервис и отсутствие бытовых хлопот. Это люди, у которых уже есть дом за городом или основная квартира, а апартаменты решают ровно одну задачу — сжать время между перелетами, встречами и восстановлением сил. Детские сады и площадки им не нужны, им нужна предсказуемость, скорость и приватность, которую дает премиальный сервис. 

По ее мнению, на противоположном полюсе рынка находится сегмент бюджетных и малогабаритных апартаментов площадью от 20 кв. м. Он превратился в нишу для покупателей с ограниченными финансовыми возможностями. Здесь типичный покупатель — это одинокий человек, часто приезжий из регионов, которому жилье нужно лишь для ночевки, так как большую часть времени он проводит вне дома.

«Апартаменты в историческом центре столицы с каждым годом прибавляют в цене. Поскольку за последние два года строительство в центральных районах существенно сократилось из-за назначения земли и уменьшения свободных участков под застройку. Некоторые проекты девелоперы приостановили, заморозив стройку до лучших времен или переведя эту недвижимость в коммерцию как наиболее ликвидный формат», — сообщила PR-директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Оксана Макеенкова. По ее прогнозу, в ближайшее время предложений на рынке апартаментов в центре столицы будет становиться меньше, а цены будут неуклонно идти вверх.