«Квадратное» уравнение: цены на вторичку упали впервые с 2019 года - «Аналитика рынка»

Впервые с допандемийного 2019 года цены на вторичное жилье в России начали падать. Средняя стоимость «квадрата» в апреле снизилась на 0,5%, рассказали «Известиям» участники рынка недвижимости. По словам аналитиков, это значительная величина, а месяц — достаточный период, чтобы говорить об устойчивом тренде. Продавцы делают скидки в борьбе за покупателя, поскольку спрос снижается, а предложение, напротив, растет. По прогнозам экспертов, цены на вторичку могут продолжить сокращаться и летом могут упасть на 3–5%.

Переломный момент

В апреле по сравнению с мартом впервые с допандемийного 2019 года средняя цена продажи вторичного жилья снизилась на 0,5%, достигнув 79,6 тыс. рублей за «квадрат». Об этом «Известиям» рассказал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Это уже не погрешность, а показательный тренд, который укрепился, подчеркнул он.

— Мы зафиксировали заметный спрос на низкобюджетные объекты в Москве, это повлияло на средний чек по покупке вторички в сторону снижения. Так, сейчас значительная часть сделок проходит в сегменте до 7 млн рублей, — рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Последние годы в стране был ажиотажный спрос на жилье: льготная ипотека на новостройки опосредованно повлияла и на вторичный рынок, напомнил первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал. Сейчас же интерес к сделкам снизился, а вместе с ним и цены, сказал он.

Спрос на вторичную недвижимость за последний месяц рухнул на 55–60%, а объем предложения, напротив, увеличился на 11%, сообщил Ильдар Хусаинов. В числе основных причин снижения интереса покупателей к вторичке — высокие ипотечные ставки, считает он.

Сейчас средняя рыночная ставка по жилищному кредиту (без учета льготных программ на новостройки) составляет 14–15%, указал эксперт ипотечного рынка Андрей Бархота. В таких условиях подавляющая часть покупателей не может взять заем, сказала Юлия Дымова. Те, кому необходимо решить жилищный вопрос срочно, вынуждены рассматривать объекты в низком ценовом сегменте — например, меньшей площади, добавила она.

Если на первичном рынке уменьшение спроса можно компенсировать снижением количества проектов, то на вторичном рынке сейчас избыток предложения, поэтому стоимость объектов продолжит сокращаться, полагает экономист и основатель клуба венчурных инвесторов Itleaders Егор Клопенко.

— При продаже вторичных квартир собственники идут на дисконт порядка 5–7%, если приходит покупатель с наличными или одобренной ипотекой. Но это снижение цены возможно отследить только в процессе сделки. В экспозиции же стоимость указывается выше, — отметила генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Дальнейшее падение

Спрос на вторичное жилье не будет увеличиваться, пока рыночные ипотечные ставки не опустятся до 9–11%, считает Ильдар Хусаинов. По его прогнозу, стоимость вторички продолжит снижаться, как это было после кризисов 2008 года и 2014–2015 годов.

— В июне-июле 2022-го средняя рыночная ипотечная ставка может достигнуть 12–13%. Однако это достижимо либо в случае снижения стоимости денег в экономике, чему противостоит достаточно высокий уровень инфляции, либо консенсуса участников рынка относительно снижения ключевой ставки ЦБ до 10–11% в IV квартале, — полагает Андрей Бархота.

Если снижения процентных ставок в экономике не состоится, средний рыночный процент по ипотеке не опустится ниже 13–14% годовых, уверен эксперт.

При самом удачном стечении обстоятельств ипотечные ставки могут упасть до 9–11% не раньше I квартала 2023 года, а в случае затягивания адаптации экономики и снижения рисков — существенно позже, добавил Андрей Бархота.

Не исключено, что летом средняя стоимость вторички может опуститься на 3–5%, считает Ильдар Хусаинов.

— Это повысит конкуренцию между вторичной и первичной недвижимостью, а потенциальные инвесторы начнут выкупать наиболее подешевевшие квартиры. Привлекательные варианты логичнее приобрести сейчас, торговаться при сделке и в случае покупки с ипотекой рассчитывать на ее рефинансирование в будущем, — посоветовал он.

Цены на жилье плавно снижаются, их динамика зависит от сочетания рыночных факторов с некоторым временным лагом, отметил Андрей Бархота. Возможное падение номинальных рублевых цен на вторичное жилье в 2022 году лишь компенсирует их рост в 2021-м, подчеркнул он.

По мнению Егора Клопенко, тенденция удешевления квартир продолжится минимум до осени и тренд развернется только в случае резких шагов государства по поддержке ипотеки на вторичном рынке.

Несмотря на связь между ценами на жилье первичного и вторичного рынков, стоимость новостроек продолжит умеренно увеличиваться, считает Андрей Бархота. Этому будет способствовать симулирование спроса при помощи льготных программ, а также невозможность снижения цен застройщиками из-за возросших издержек строительства, пояснил он.