Цены на жилье за МКАД последовали за «старой» Москвой. Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам июня 2022 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость (www.irn.ru) Июн 22 Май 22

Москва 264 246 -2,2%

Новая Москва 204 277 -1,8%

Подмосковье 153 504 -1,3%

Если в мае цены на жилье показали ощутимый минус только в «старой» Москве, то по итогам июня ее примеру последовали Новая Москва и Подмосковье. Но лидером по темпам снижения стоимости метра остается Москва в старых границах - чем сильнее надулся ценовой пузырь, тем быстрее он сдувается.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за июнь средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Подмосковья упала на 1,3% до 153 500 руб. за кв. м. В Новой Москве жилье подешевело на 1,8% до 204 280 руб. за «квадрат». В «старой» цены просели сразу на 2,2% до 264 250 руб. за кв. м в среднем. То есть сильнее всего корректируется стоимость метра там, где выше цены.

Напомним, снижение цен началось в мае со «старой» Москвы - средняя стоимость столичного метра упала на 0,6%. За МКАД цены в мае еще топтались на месте: в Московской области прибавили 0,2%, в Новой Москве – снизились на 0,1%. IRN.RU прогнозировал, что сопротивление территорий за МКАД заданному Москвой тренду продлится недолго, и уже скоро цены в Новой Москве и Подмосковье тоже покажут ощутимый минус. Так и произошло.

И за, и внутри МКАД дешевые сегменты опережают дорогие по темпам снижения цен. Одно- и двухкомнатные по итогам июня подешевели больше, чем трехкомнатные, квартиры в панельных домах – больше, чем в монолитно-кирпичных. Как неоднократно отмечал IRN.RU, дешевое жилье всегда быстрее реагирует на изменение рыночных условий, потому что сроки экспозиции квартир в недорогих сегментах значительно меньше, чем в дорогих. Продавцы бюджетного жилья не могут месяцами ждать у моря погоды, поэтому охотнее идет навстречу покупателям. Кроме того, дешевое жилье было драйвером роста цен в предыдущие годы, потому и корректируется теперь быстрее.

Что касается ценовой динамики в разрезе географии, то в Новой Москве в июне больше всего подешевели районы, примыкающие к «старой» – а именно Новомосковске округ. В Подмосковье динамика цен по географии была ровной, дальняя зона выбивается из общей картины, но в пределах статистической погрешности.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) Москва Новая Москва Подмосковье

Старая и типовая советская панель -2,8% - -2,1%

Современная панель -1,6% -2,1% -1,8%

Старый и типовой советский кирпич -2,5% - -0,1%

Современный монолит-кирпич -1,6% -1,7% -1,1%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) Москва Новая Москва Подмосковье

Однокомнатные квартиры -2,6% -2,7% -2,0%

Двухкомнатные квартиры -2,7% -1,7% -1,4%

Трехкомнатные квартиры -2,1% -0,7% -0,3%
Цены на жилье по округам внутри МКАД (www.irn.ru) Июн 22 Май 22

Центральный округ 415 996 -3,0%

Юго-Западный округ 297 199 -2,0%

Западный округ 292 924 -2,1%

Северо-Западный округ 275 434 -1,5%

Северный округ 259 303 -2,4%

Южный округ 241 431 -2,8%

Северо-Восточный округ 237 605 -2,3%

Восточный округ 237 101 -1,9%

Юго-Восточный округ 227 857 -1,9%
Цены на жилье по территориям за МКАД (www.irn.ru) Июн 22 Май 22

Все районы старой Москвы за МКАД 209 920 -1,4%

Новомосковский округ 205 505 -1,9%

Троицкий округ 189 827 -1,5%

Ближнее Подмосковье 171 702 -1,2%

Среднее Подмосковье 136 326 -1,2%

Дальнее Подмосковье 102 564 -1,5%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) Москва Новая Москва Подмосковье

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир

-3,4% -2,3% -1,1%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир -1,6% -0,6% -1,3%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 1,9 1,4 2,0
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Москва Новая Москва Подмосковье

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье -1,5 %/мес. -1,3 %/мес. -0,8 %/мес.

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 2,2 б.деп. 1,6 б.деп. 2,9 б.деп.

Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Тот уровень цен, который сложился на рынке недвижимости в результате паники, вызванной девальвацией рубля в марте, при нынешнем курсе отечественной валюты выглядит совершенно неадекватным. Покупатели, число которых только в мае сократилось более чем на треть, ищут квартиры подешевле, дисконт в 5-10% их уже не устраивает. Очевидно, что даже при самом благоприятном развитии событий цены на жилье должны вернуться к уровням начала 2022 г., то есть потерять прибавку марта-апреля. Но не факт, что на этом снижение цен закончится. События на рынке, по крайней мере пока, развиваются по сценарию кризиса 2014 гг., после которого цены падали в течение трех лет. Причем на этот раз глубина падения цен может оказаться даже больше, чем тогда, потому что перед кризисом восьмилетней давности цены почти не росли, а сейчас на рынке надулся огромный ценовой пузырь.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.