Рынок жилья перегрелся - «Аналитика рынка»

Спрос на покупку жилья снизился на 25% по сравнению с прошлой осенью. Об этом свидетельствуют результаты масштабного исследования компании "Мир квартир". Вместе со спросом рухнули и цены. Еще недавно скидки на квартиры были скрытыми - продавцы предлагали дисконт в основном лишь при личном общении с покупателями. Теперь же аналитики официально зафиксировали: в десятках городов недвижимость подешевела на 20%.

Интерес россиян к новостройкам упал не только из-за взвинченной застройщиками с начала пандемии стоимости квадратного метра. События последних недель, подчеркивают аналитики, ускорили сдувание ценового пузыря.

- На снижение спроса повлияли и частичная мобилизация, и отмена ипотеки без первоначального взноса, - говорит генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко. - Тревожность, неопределенность, невозможность прогнозирования ситуации в стране не подталкивают население к крупным покупкам.

В российской столице и в Подмосковье стоимость квадратного метра понизилась за последние три месяца на 1,5-1,6% (332 тысячи и 173 тысячи рублей соответственно), в Севастополе - на 5,8% (162 тысячи), в Твери - на 7,4% (99 тысяч рублей).

Цена предложения квартир от застройщиков выросла лишь в 24 городах, а в 46 упала. Средняя цена жилья по всем городам составляет 5,8 миллиона рублей - на 1,4% ниже, чем три месяца назад, рассказывают авторы исследования.

На первый взгляд, цифры не слишком большие. Однако с учетом того, что с 2020 года жилье в этих регионах подорожало в среднем в два раза, внушительным выглядит даже такое незначительное падение цен. Опять же - речь идет о суммах, которые продавцы выставляют на "витрину", а не об окончательной стоимости квартир.

- После весеннего повышения ключевой ставки до 20% умерла ипотека. И уже никакие действия российского правительства не смогли возродить ее, даже когда ключевая ставка снизилась до приемлемой величины, - говорит гендиректор "Релайт-Недвижимость" Константин Барсуков. - У банков ситуация с ипотечниками плохая - ну не могут россияне вкладываться в жилье с такими ценами и процентами. Средняя ставка по вторичному рынку - 10,5%. Если банк предлагает вам меньше - 8-8,5%, не верьте, где-нибудь да накрутят, обманут. А люди с живыми деньгами больше не ходят даже по Москве, не говоря уже о регионах. Поэтому спроса и нет.

Любопытно, что резко подорожала недвижимость в Новокузнецке - на 13,6% (средняя стоимость квадратного метра - 95 тысяч рублей), в Мурманске - на 10,3% (102 тысячи рублей), в Красноярске - на 4,7% (106 тысяч) и в Барнауле - на 4,5% (99 тысяч). В остальных 20 городах, где повысились цены, средний прирост стоимости "квадрата" - 1%. Например, в Санкт-Петербурге жилье за три месяца подорожало на 0,1%, и теперь квадратный метр в Северной столице стоит 224 тысячи рублей.

Почему такая большая разница наблюдается в российских регионах?

- Колебания цен на новостройки обусловлены пересмотром банками условий выдачи ипотеки, финансовым состоянием конкретных застройщиков и падением спроса. В зависимости от этого дисконт может быть различным, - рассуждает директор Департамента недвижимости компании "Цифровые СНТ" Федор Мезенцев.

- Цены в разных городах могут меняться по разным причинам. Там, где они поднимаются, может играть роль острый дефицит новостроек и недооцененность жилья в целом. Дешевые ипотечные программы и субсидированная ипотека от застройщиков (которая, впрочем, есть не во всех регионах), увеличивали спрос в течение 3-го квартала, с июля по сентябрь включительно, - комментирует Павел Луценко.

Падают цены тоже по разным причинам. В Сочи новостройки, сравнявшиеся по стоимости с московскими, явно были переоценены. В Крыму спрос сократили вопросы безопасности региона. Где-то вышли новые проекты с более низкими ценами. В некоторых городах спрос и стоимость жилья падают, не выдерживая низкой платежеспособности населения (Киров, Челябинск, Нижний Тагил).

В Инком-Недвижимость отмечают увеличение количества заявок на срочную продажу квартир на вторичном рынке с 21 по 25 сентября в три раза. "Причина - объявление о мобилизации. То же самое было в начале специальной операции в феврале-марте, когда продавцы хотели как можно быстрее продать квартиру и получить за нее деньги на руки, даже со значительной скидкой от рыночной цены. Сейчас усредненная скидка, которую готовы дать продавцы, составляет 10% стоимости квартиры, максимальная - 20%", - поясняют специалисты компании, подчеркивая, что дисконт в 40-60%, о котором много говорится в последнее время, возможен, но в редких случаях.

Представители Инком-Недвижимость соглашаются, что спрос упадет в ближайшее время еще на 20%, что повлияет и на цены. "В сложившихся обстоятельствах предоставление скидок получит широкое распространение. Дисконт - ключевое слово времени", говорят в компании.

Вторичное жилье, по статистике, гораздо дешевле первичного. В сентябре квадратный метр "вторички" в старых границах Москвы стоил в среднем 281 тысячу рублей - на 50 тысяч меньше, чем в новостройках. В Подмосковье налицо та же тенденция - цена за "квадрат" в обжитых домах составляет 140 тысяч рублей.

- На самом деле стоимость жилья снизилась бы и без политических потрясений, - уверен директор Управления вторичного рынка Сергей Шлома. - Рынок был перегрет, цены взвинчены, образовался ипотечный пузырь. Ситуация неминуемо должна было закончиться снижением цен, оттоком покупателей даже без внешнего воздействия. Так и получилось.