Инвестиционные игры рынка недвижимости: от прыжков до марафона - «Аналитика рынка»

Продажи столичных новостроек бизнес-класса с момента объявления мобилизации заметно просели, в некоторых проектах — на 40%, что обусловило появление лотов с дисконтом. В Подмосковье 16 из 20 крупнейших застройщиков столкнулись в этом году с падением выручки, причем на данный момент спад составляет от 30% до 80%. В коворкингах и сервисных офисах Москвы насчитывается уже более 36,5 тысячи свободных мест, а собственники московских бизнес-центров в ходе переговоров начали предоставлять арендные скидки до 25-30%.

Экспертное сообщество оценивает потенциал падения арендного дохода торговых центров на 35-45% по сравнению с 2019 годом (и это без учета инфляционных процессов); падение поступлений от аренды может вновь привести к переходу порога безубыточности объектов торговой недвижимости.

Вот так начитаешься профильных рассылок и телеграм-каналов, наслушаешься официальных заявлений и кулуарных разговоров — и невольно впадешь в уныние. А зря, считают многие эксперты: ситуация, конечно, от радостной очень далека, однако хоронить рынок недвижимости не стоит. Например, с точки зрения инвестиций он по-прежнему представляет интерес, и немалый, просто теперь каждый инвестиционный шаг требует более серьезной подготовки.

Кругом сложности, а объемы инвестиций растут

Сначала краткая ретроспектива. Согласно данным, которыми с BFM.ru поделилась компания IBC Real Estate, общероссийский объем инвестиционных сделок, закрытых с начала года, составил 334 млрд рублей, что на 41% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. В третьем квартале 2022 года объем инвествложений превзошел показатель прошлого года в аналогичном периоде на 30% и составил 128 млрд рублей. Как поясняют в компании, значительному росту объема транзакций способствовал выход из российских активов иностранного капитала: по итогам девяти месяцев 2022 года доля таких сделок составила 19%, или 62 млрд рублей в абсолютных значениях, что превысило показатель за аналогичный период 2021 года более чем в 3,5 раза.

Начиная с февраля 2022 года структура инвестиционного спроса продемонстрировала высокую волатильность. Минуя непродолжительный период затишья в апреле — мае, в третьем квартале на фоне снижения ключевой ставки и расширения действующих льготных программ по ипотеке деловая активность застройщиков жилья возобновилась. Инвесторы вновь начали проявлять повышенный интерес к площадкам под развитие жилых проектов: по итогам третьего квартала 2022 года доля таких инвестиций в объеме транзакций возросла до 36% (против 24% во втором квартале).

Еще одним лидером остается сегмент складской и производственной недвижимости. «С начала года объем инвестиций в этот сегмент составил 64 млрд рублей и на 46% превзошел результат аналогичного периода прошлого года, став максимальным показателем за всю историю рынка с 2001 года», — подчеркивают в IBC Real Estate. В первую очередь этому способствовал уход с российского рынка иностранных инвесторов, которые продавали свои активы.

Кроме того, новым трендом в рамках общегосударственного фокуса на импортозамещение стали производственные объекты. В период с января по октябрь текущего года объем подобных транзакций вырос по сравнению с 2021 годом в 2,5 раза и составил 26 млрд рублей.

А теперь — о перспективах: что сегодня консультанты советуют масштабным инвесторам? Конечно, заниматься своим привычным делом — инвестировать!

Николай Казанский, управляющий партнер компании Nikoliers

«Инвестировать в недвижимость стоит всегда, как бы банально это ни прозвучало, и профессиональные инвесторы прекрасно об этом знают. Что касается «сейчас», то именно в текущих условиях сложилась уникальная ситуация, когда можно приобрести качественные активы по привлекательной цене, плюс волатильность на рынке ценных бумаг и валют добавляет недвижимости привлекательности. В целом следует исходить из ситуации: например, кто-то, может, хочет быстро избавиться от актива и предлагает лучшую цену, хотя мы пока не наблюдаем массовости таких сделок. В любом случае если мы говорим об объектах коммерческой недвижимости, то собственник получает в свой портфель не просто реальные активы, но и объекты, которые генерируют для него доход. Относительно вопроса, куда инвестировать, кардинальных изменений на рынке нет: все так же привлекательными остаются бизнес-центры, склады с хорошим набором арендаторов, высокой заполняемостью и «длинными» договорами. Не следует сбрасывать со счетов и ретейл: хотя некоторые арендаторы заявили о выходе, сегмент все равно остается интересным для инвестирования. Если бюджет не позволяет обратиться к этим сегментам, можно присмотреться к объектам стрит-ретейла, причем развитие электронной коммерции и формата дарксторов позволяет рассматривать объекты не только на первой линии, но и подальше. В этом случае следует обратить на другие факторы: зона погрузки/разгрузки, наличие электромощностей и ряд других».

Микаэл Казарян, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate

«С инвестиционной точки зрения сейчас на рынке недвижимости интересный период, рынок очень живой и разнообразный. Безусловно, под влиянием непростых условий он весьма разнонаправленный, различные сегменты чувствуют себя по-разному. Например, в коммерческой недвижимости присутствуют сложности, связанные с ростом вакансии, в высокобюджетных классах жилья — с ростом себестоимости строительства, на вторичном рынке — со спросом. Однако объемы инвестиций при этом растут. Текущая ситуация уникальна: несмотря на сложности и внешнее давление, многие инвесторы продолжают искать для себя новые возможности и точки роста. Мы видим новые сделки, новые идеи реализации, новые дистрессы уходящих иностранцев, активную покупку земельных участков. Сегодня бизнес демонстрирует достаточно быструю адаптацию и хорошую положительную динамику. Есть инвесторы, которые ищут для себя апсайды, есть инвесторы, которые некоторое время занимали выжидательную позицию и сейчас вошли в активную фазу поиска выгодных предложений. А такие, безусловно, есть благодаря дисконтам, которые появились на рынке, в том числе в результате массового исхода международного бизнеса. По российским сделкам без иностранного участия они варьируются в пределах 10-15% к прошлому году, по сделкам с выходом иностранного бизнеса дисконты составляют порядка 30-40%, а в отдельных случаях достигают 50%. Таким образом, при желании сейчас можно найти очень выгодные варианты, которые дадут существенный апсайд. Расширение возможностей льготной ипотеки и уход международных компаний обеспечили российскому рынку рекордный объем сделок. При этом многие инвесторы все еще откладывают покупку крупных активов в ожидании еще больших дисконтов. На этом фоне в ближайший год мы ожидаем, что высокий объем инвестиций сохранится, но их структура будет меняться. Жилое строительство останется одним из ключевых драйверов экономики, так как стимулирование ипотечного кредитования, которое является приоритетом для регуляторов, продолжит обеспечивать стабильный рост притока инвестиций в этот сегмент. В то время как в коммерческой недвижимости пиковые объемы инвестиций будут наблюдаться до тех пор, пока продолжится переток активов от международных инвесторов к локальным игрокам, после чего рынок перейдет в стадию постепенной стабилизации».

Если говорить об особенностях инвестиций в коммерческую недвижимость именно сейчас, то в первую очередь нужно смотреть на устойчивость денежных потоков, которые генерирует объект вложений, уверен Микаэл Казарян. Здесь нужно постараться максимально стабилизировать доход и по возможности его приумножить.

Важно оценить потенциал этих объектов в диапазоне среднесрочной перспективы и учесть все вероятные риски: есть ли в проекте иностранные арендаторы или те, кто платит повышенную ставку; есть ли арендаторы, которые потенциально могут съехать или иметь сложности с бизнесом. Таким арендаторам нужно искать потенциальную замену, предупреждает эксперт.

Об особенностях вложений в «бетонный рубль»

А если вы — не институциональный, не масштабный, не профессиональный инвестор, а просто обычный человек с некими инвестиционными замыслами? Продолжать ли вам «думать в эту сторону»? И на что обращать особое внимание?

Михаил Шмыков, коммерческий директор компании UDS

«Отвечая на вопрос о целесообразности инвестиций в недвижимость в сегодняшних реалиях, стоит рассмотреть как долгосрочные, так и краткосрочные перспективы. История развития отрасли свидетельствует о том, что в длительной перспективе недвижимость — хорошая инвестиция. Если оглянуться на всю тридцатилетнюю хронику современного рынка недвижимости, то увидим, что цена квадратного метра неуклонно растет. А периоды снижения цены были кратковременными, в пределах нескольких месяцев. Кроме того, стоит подчеркнуть, что в нашей стране в любой ситуации экономической нестабильности государство поддерживает отрасль. Достаточно вспомнить прошедшие не так давно экономические кризисы, пандемию и так далее. Суммируя вышесказанное, с большой долей вероятности строительная отрасль будет чувствовать себя неплохо и в будущем. Заметим, что недвижимость хороша и как актив, который никуда не исчезнет, что особенно ценно при вложении крупных сумм. Конечно, в какой-то момент ее может быть сложно продать. Однако и снять деньги с банковского счета, как мы убедились весной этого года, в моменте может быть непросто. Если говорить непосредственно о текущем моменте, то бурного роста цен мы пока не ожидаем. Поэтому краткосрочные инвестиции в недвижимость, наверное, представляются не столь привлекательными. Однако уже в перспективе год-полтора вложения могут оказаться выгодными. Во-первых, в любом случае по мере строительства цена растет уже хотя бы потому, что по мере строительства увеличиваются вложения в проект. И застройщик скорее придержит некоторый объем, чем примет решение о продаже ниже себестоимости. Следовательно, купленные сейчас на этапе строительства квадратные метры завтра будут стоить дороже. Во-вторых, в связи с несколькими волнами перемещений и релокаций на рынок вышли предложения с дисконтом. С этой точки зрения сейчас подходящий момент для инвестиций в «бетонный рубль».

Владимир Щекин, сооснователь группы «Родина»

«Самым распространенным способом инвестирования среди россиян долгое время традиционно была покупка недвижимости. Сейчас применительно к инвестициям в недвижимость в большей мере речь идет о возможности сохранить средства в условиях неопределенности: хорошая квартира в Москве всегда будет ликвидным активом. Тем не менее такой подход можно назвать инвестиционным только с оговорками: до начала СВО реальная доходность при покупке, например, квартиры для сдачи в аренду составляла от 8% до 12% годовых. Еще некоторую сумму съедали налоги (если сдавать квартиру легально) и оплата коммунальных платежей. Сегодня цена аренды снизилась на 5-15%, и это только в Москве с ее самым высоким спросом на арендное жилье. Поэтому покупка для дальнейшей сдачи в аренду — это слабая инвестиционная стратегия. Что касается покупки квартиры на первичном рынке с целью дальнейшей продажи, есть смысл вкладываться, если речь идет о «длинных» инвестициях на пять-семь лет. Новостройки, особенно на старте продаж, идут с небольшим дисконтом, а цены растут по мере строительной готовности объекта. В наших проектах есть определенный процент покупателей, которые стремятся выйти на сделку как можно раньше и купить квартиру с дисконтом для дальнейшей перепродажи с наценкой в среднем в 20-25%, но еще раз замечу, что такая доходность возможна при долгосрочном хранении средств, а не при быстрой перепродаже через год-два. При этом необходимо уделить особое внимание выбору объекта для инвестиций (это должен быть качественный проект, самодостаточный в плане инфраструктуры, предлагающий в плане сервиса гораздо больше, чем просто квадратные метры, с локацией в развитом районе с высокими экологическими характеристиками, а еще — с минимальной конкуренцией при будущей перепродаже). При среднем уровне накоплений около 20 млн рублей деньги можно вложить на старте строительства в премиальный проект с качественной развитой инфраструктурой, который не потеряет своей актуальности и инвестиционной привлекательности как минимум 10-15 лет».

Микаэл Казарян, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate

«В небольших проектах существует множество различных факторов, которые способны негативно повлиять на личные средства частного инвестора. В ситуации высокой волатильности любые инструменты несут определенный уровень риска, и в первую очередь такому инвестору необходимо обладать высокой степенью информированности о предмете инвестирования, тщательно проанализировать состояние базового актива и (при наличии) структуры арендного дохода. Если говорить о рисках, то, к примеру, в жилых проектах существуют риски стагнации рынка, снижения цен, ухудшения имущества при ненадлежащем уходе со стороны арендаторов. Апартаменты за счет повышенного налога и стоимости ЖКУ имеют по сравнению с классическим жильем меньшую доходность. Определенной популярностью пользуется сейчас сегмент загородной недвижимости, который долгое время был недооценен. Интерес покупателей к загородному жилью возрос на фоне пандемии, которая способствовала массовому оттоку граждан из густонаселенных городов в пригород. Возобновление выдачи сельской ипотеки и усиление изоляции от «внешнего мира» дали сегменту дополнительный стимул с точки зрения инвестиционной привлекательности. Пандемия, а затем геополитическая ситуация способствовали росту популярности такой недвижимости, как курортная. Сейчас все большее число граждан интересуются локальными курортами, и в среднесрочной перспективе потенциальный спрос будет только расти. Жилье за рубежом, пожалуй, самое ненадежное на сегодняшний день предприятие по понятным причинам. В ситуации, когда поездки за рубеж зачастую превращаются в квест, такие инвестиции могут иметь достаточно серьезные риски. ПИФы недвижимости, безусловно, один из наиболее удобных инструментов для частных инвесторов. Так, например, существуют ЗПИФы с порогом входа от пяти тысяч рублей, средняя сумма инвестиций составляет порядка 300 тысяч рублей. Но здесь необходимо внимательно изучать опыт УК и качество объектов в составе фондов. Из минусов — потенциально низкая ликвидность паев на рынке. Какие еще объекты целесообразно рассматривать в качестве объектов для инвестиций? Парковки в строящихся жилых комплексах, земельные участки в перспективных локациях, АЗС, небольшие придорожные предприятия частного сектора на крупных магистралях, общежития. Но перед любым вложением необходимо максимально проработать все за и против, внимательно изучить объект инвестиций, а также рассмотреть возможные альтернативные варианты. Это позволит получить максимально полное представление о перспективах, «вершках» и потенциальных «корешках».

Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

«Стоит ли сегодня инвестировать в недвижимость? На этот вопрос нет универсального ответа: перспективность вложений в недвижимость сегодня зависит от множества различных факторов, начиная от самых общих характеристик, формата в принципе (жилая или коммерческая и так далее) и заканчивая конкретными показателями выбранного лота. Если рассматривать рынок новостроек, в который, как правило, вкладывает сбережения большинство непрофессиональных инвесторов, то здесь нужно учитывать следующие факторы. Во-первых, цели инвестирования. Если задача просто сохранить свои сбережения от инфляции, то ее можно решить, купив типовую по конфигурации квартиру или апартаменты в «старой» Москве и перепродав лот по переуступке до ввода дома в эксплуатацию. Если ориентироваться на проекты крупнейших и наиболее известных столичных девелоперов, которые в большинстве случаев сегодня строят во вполне перспективных локациях, то за два года удастся не только сохранить, но и даже немного заработать с учетом повышения стоимости лота по ходу строительства. Однако сегодня в большинстве случаев это возможно при покупке недвижимости без использования ипотеки. Инвестиции в Новую Москву и Подмосковье также могут быть выгодны, но тут необходимо тщательнее выбирать объект для вложения. Если же цель инвестора получить определенную высокую доходность, то потребуется более глубокий анализ предложения на рынке. Стандартный чек-лист при выборе объекта для инвестиций, конечно, остается прежним: это ликвидность проекта в целом (локация, внутреннее и внешнее содержание ЖК), стоимость приобретаемого лота и перспективы развития локации, в том числе в плане появления конкурентных проектов. Однако объективно оценить все эти факторы может далеко не каждый. Конечно, если инвестор найдет объект с идеальными характеристиками по этим критериям (суперликвидный, по рыночной цене или даже по цене ниже рынка, в локации, где конкуренция с новостройками минимальная или вообще отсутствует), то вложения в такой ЖК однозначно принесут ему хорошую доходность как в краткосрочной, так и долгосрочной перспективе. Если подытожить, то в целом новостройки остаются надежным и привлекательным активом и для инвесторов, и просто для тех, кто хочет сохранить свои сбережения. И при грамотном выборе объекта на них можно хорошо заработать».

Короче говоря, игроки рынка недвижимости, особенно жилого сегмента, твердо верят в его перспективы. А между тем на Девелоперском форуме, который ассоциация REPA провела 26 октября в Москве, вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз привел не самые приятные для отрасли общероссийские данные.

«Сейчас идет падение спроса, мы видим большое количество нераспроданного жилья, которое построено или находится в финальной стадии готовности. Сегодня видел цифру, что количество нереализованного жилья на первичном рынке достигает 70 млн квадратных метров. Это верхние точки годового ввода многоквартирных домов и ИЖС», — заявил эксперт.