Каким был рынок жилья в 2022 году - «Аналитика рынка»

Этот год надолго запомнится всей стройотрасли, в том числе и рынку жилой недвижимости. Ограничения, переориентация на восточных партнеров, новые меры поддержки – это лишь крошечная часть того, как "штормило" в уходящем 2022 году. О том, что происходило на рынке жилья, а также робкие (пока) прогнозы на 2023 год, рассказали порталу "Интерфакс-Недвижимость" эксперты и девелоперы.

Где-то прибыло

2022 год бьет все рекорды предыдущих лет по потрясениям рынка. Начало СВО, санкции, поиск новых партнеров смогли поколебать строительную отрасль, но все же она устояла. Довольно неплохо чувствует себя, в частности, московский рынок.

По данным гендиректора "НДВ Супермаркет Недвижимости" Наталии Кузнецовой, сейчас на первичном рынке "старой" Москвы в реализации находится и 49,5 тыс. квартир и апартаментов площадью 2,6 млн кв.м. При этом на долю квартир приходится 86,5% всего предложения. За год размер экспозиции в этом сегменте вырос на 30%, тогда как размер предложения апартаментов – всего на 14%.

При этом на первичном рынке апартаментов "старой" Москвы в реализации находится 362,2 тыс. кв. м, показатель вырос на 9% за месяц и на 14% — за год. Всего это составляет 7,7 тыс. лотов (+4% за месяц, +33% за год). По данным аналитиков, 38,6% предложения приходится на бизнес-класс, по 29% и 27% -на комфорт- и премиум-классы.

По стадии строительной готовности 45,7% от всего предложения квартир и апартаментов находится на заключительной стадии строительной готовности. За год размер предложения на заключительной стадии вырос на 57,4%. На начальном цикле находится 35,4% экспозиции, за год ее размер снизился на 10,7%.

Это крайне важно для покупателей.

"Заход в проекты на раннем и среднем этапе строительства с учетом дисконтов в 20-30%, которые предлагают некоторые застройщики, конечно, может быть выгодным, поскольку к вводу дома в эксплуатацию цены все равно увеличатся. Однако динамика роста может различаться в зависимости от проекта", — прокомментировала председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой", управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова.

Где-то убыло

Опрошенные эксперты отметили "американские горки" в части спроса, когда он то начинал восстанавливаться, то снова падал из-за очередной политической ситуации в мире и стране. По мнению экспертов рынка, спрос на новостройки в целом остается достаточно ограниченным, даже несмотря на массовые скидки от застройщиков в октябре-ноябре. При этом объем предложения, по сведениям Циан, вырос с начала 2022 года на 32%.

"По данным Росреестра, за 11 месяцев 2022 года на первичном рынке жилья в Москве в старых границах зарегистрировано 55,57 тыс. ДДУ, за 11 месяцев прошлого года – 64,2 тыс. ДДУ. Количество сделок на первичном рынке уменьшилось на 13,5%", — пояснил коммерческий директор — партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.

При этом на вторичном рынке тоже не все гладко. В марте наблюдался ажиотажный спрос, затем покупательская активность резко просела, а в III квартале снова покупатели обратили свой взор на "вторичку".

"При этом вторичный рынок быстрее первичного стал восстанавливаться от последствий объявления частичной мобилизации. Связано это с продажей квартир лицами, покинувшими Россию. Такие сделки проходят по доверенности, носят рисковый характер, но предполагают максимальный дисконт. Собственно, распродажа жилья эмигрантами – наиболее примечательная тенденция 2022 года на вторичном рынке", — подчеркнула Коркка.

Она добавила, что в новостройках Москвы с декабря 2021 года по октябрь 2022 года было продано 4,4 тыс. апартаментов, что на 15,5% больше в годовом выражении. Эксперт отметила, что нераспространение льготных госпрограмм и субсидированной ипотеки от девелоперов делает их реализацию весьма затруднительным процессом. Так, спрос на них после весеннего спада восстанавливался гораздо медленнее, чем на квартиры.

"Вы с ралли?"

В Циан подсчитали, что в 2022 году с января по первую декаду декабря рост средних цен в целом по России составил 10%. Отдельно по городам с населением от 500 тыс. человек без учета столичных агломераций рост составил 19% в 2022 году.

Если говорить о "старой" Москве, то цены на новостройки по итогам ноября незначительно снизились практически во всех сегментах, кроме комфорт-класса, где была обратная динамика. Средняя цена "квадрата" на рынке массовых новостроек увеличилась на 1,8% (до 272 тыс. рублей), а средний предлагаемый бюджет покупки вырос на 2,2% (до 11,75 млн рублей). Стоимость высокобюджетной "первички" осталась на уровне 491 тыс. рублей за кв.м и 33,21 млн рублей за объект.

"В годовом выражении средняя цена кв. метра новостроек "старой" Москвы выросла на 4,5%, а предлагаемый бюджет лота – на 1,3%. Средняя площадь лота на витрине уменьшилась на 3,7% (годом ранее составляла 58,5 кв.м)", — уточнила Доброхотова.

Больше всего за год подорожали массовые новостройки – на 7,8%, а по средней цене кв.м – высокобюджетные, показатель вырос на 11,4%.

Если смотреть по районам Москвы, то, согласно данным bnMAP.pro, с начала года цена снизилась только в ЗеЛАО – на 9%. Самый большой рост (+12%) средневзвешенной цены аналитики зафиксировали в СЗАО, далее с приростом в 11% следуют ВАО и ЮВАО.

Средневзвешенная цена кв.м на рынке апартаментов составляет 453,7 тыс. рублей (+2,4% за месяц, +8,2% за год). На апартаменты приходится не более 8% совокупного спроса на рынке "первички", из которого 56% приходится на массовый сегмент. Средневзвешенная цена кв. м апартаментов комфорт-класса составляет 276,2 тыс. рублей.

По словам коммерческого директора ASTERUS Веры Стефан, важной тенденцией на рынке новостроек стало фактическое отсутствие с апреля 2022 года роста цен внутри проекта в зависимости от стадии его готовности. Эксперт пояснила, что раньше параллельно с повышением стадии готовности дома цены на квартиры в нем поднимались минимум на 0,5% ежемесячно. Поэтому люди и покупали охотнее квартиры на стадии котлована. Но теперь такой тенденции нет, цены не растут. Условия на рынке больше не позволяют этого.

Также эксперты в один голос одной из ключевых тенденций называют непривычно высокий дисконт. Так, ранее размер скидок на столичные новостройки составлял в среднем 2%, а теперь порог начинается от 10% на отдельные лоты. Также для стимулирования потребительской активности девелоперы чаще стали предлагать различные виды рассрочки, отстроченных платежей, трейд-ин.

В ДОЛГую

В этом году ипотека только усилила свои позиции основного инструмента поддержки спроса. Так, в декабре 2021 года 61% клиентов первичного рынка в столице совершали ипотечные сделки, а в октябре 2022 года доля таких покупок выросла до 81%. По словам коммерческого директора ASTERUS Веры Стефан, без доступной ипотеки спрос падает почти вдвое, это доказали показатели мая и июня 2022 года.

"Значимым для рынка событием 2022 стало появление субсидированной ипотеки от застройщиков со сверхнизкими ставками, благодаря которым рынок увидел ипотеку под 0,1%, и средние значения ставки на первичном рынке составляют порядка 4%. Это позволило вернуть спрос на жилье от застройщиков и сохранить рынок", — добавила Стефан.

Опрошенные эксперты отмечают, что рынок болезненно отреагировал на сообщение Минфина о возможном прекращении программы льготной ипотеки. Но чуда не произошло и программу продлили до середины 2024 года, подняв ставку с 7 до 8%. Также на месте семейная, IT, сельская ипотеки от государства и другие программы от девелоперов. Конечно, они уже не будут 0,1%, как "привык" потребитель, но останутся в пределах разумных значений, то есть, ниже рынка.

Вместо прогнозов

Так как рынок недвижимости сейчас крайне зависим от внешних факторов, то делать уверенные прогнозы на 2023 год пока эксперты не спешат. Доброхотова отметила, что пока не появится определенность в экономике, а люди не почувствуют возможность планировать свои финансы на следующие 10-20 лет, то даже скидки не совершат чуда на рынке недвижимости.

"Важно отметить, что большинство девелоперов столичного региона работают по проектному финансированию, то есть не зависят напрямую от текущего спроса на жилье. Более того, благодаря росту спроса в прошлом году, многие девелоперы смогли наполнить свои эскроу-счета. И у них нет острой необходимости предлагать скидки на жилье, чтобы быстрее продать", — уверяет в свою очередь Стефан.