Торговые центры рано закрывать. Как на самом деле чувствуют себя ТЦ и почему настало время их покупать - «Аналитика рынка»

Рынок торговой недвижимости последние три года активно испытывают на прочность внешние факторы. Каждый год ему приходится сталкиваться с новыми вызовами: пандемия, закрытие, уход брендов – это лишь "верхушка айсберга". На сколько серьезно все это сказалось на торговых центрах (ТЦ), рассказали эксперты рынка.

По данным из открытых источников, в России выставлены на продажу около 200 торговых центров. Если исходить из данных РСТЦ, согласно которым в России работают около 2 тыс. моллов, в рынке экспонируются порядка 10% от общего количества проектов.

"В РФ работают свыше 2 тыс. торговых центров, то есть в продаже всего 10% от общего объема рынка. К тому же, то, что многие торговые центры выставлены на продажу, не говорит о том, что все они убыточные", — объясняет исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

Он добавляет, что даже после продажи ТЦ далеко не факт, что все они будут снесены или переформатированы, например, под жилье.

"Скорее всего, доля таких случаев будет минимальной и затронет лишь действительно морально и физически устаревшие проекты", — говорит Татаринов.

Подтверждает слова коллеги директор, руководитель направления ритейл консалтинга CORE.XP Иван Артёмов, который отмечает, что о "кардинальной смене концепций всех" ТРЦ речи в данный момент не идет. Идет планомерная работа по размещению новых арендаторов на местах уходящих брендов.

"Несмотря на то, что рынок торговой недвижимости находится в непростой ситуации третий год подряд и сейчас существуют сложность с прогнозирование арендного потока в будущем, ситуация в каждом конкретном объекте уникальна. Она зависит как от того, насколько торговые центры смогли решить текущие проблемы, в первую очередь, найти качественную замену ушедшим брендам, так и от других факторов как локация объекта, обеспеченность конкретного региона торговыми площадями по отношению к численности населения, представленность брендов и сбалансированность тенант микса, эффективность управляющей команды", — рассказывает партнер Nikoliers Анна Никандрова.

Действительно, сегодня есть примеры вполне успешных торговых центров, например, столичный ТРЦ Zеленопарк последние два года генерирует выручку: с 2020 по 2022 гг., выручка показывали положительную динамику. 2020-2021 – 67%, 2021-2022 – 7%, рассказывает начальник Управления урегулирования корпоративной задолженности ПАО Сбербанк Александр Орлов.

Причем ТРЦ не пустует, текущая заполняемость составляет 82%.

"На рынок выходят и открываются магазины российских дизайнеров. Состав арендаторов меняется в сторону преобладания российских ритейлеров и брендов. В целом спрос на помещения и открытие магазинов остаётся стабильным, без падения. Некоторые арендаторы обновили концепцию или переехали в другое помещение, а арендаторы, владеющие несколькими брендами, расширили свое присутствие и открыли еще магазины", — поясняет эксперт.

Он добавляет, что это не только столичный тренд, успешным может и оказаться крупный региональный ТРЦ. Ярким примером можно назвать ТРЦ "Триумф Молл" в Саратове. Здесь также наблюдался рост выручки: с 2020 по 2022 гг., выручка показывали положительную динамику. 2020-2021 – 26,6% 2021-2022 гг. – 4,3 кроме того, в 2023 г. прогнозируется прирост на 10%. И это при текущей заполняемости 99%.

Этот тренд подтверждает и Никандрова из Nikoliers.

"В настоящий момент мы наблюдаем высокую активность со стороны крупных российских брендов, которые получили возможность развиваться в топовых проектах. Многие торговые центры успешно справляются с текущими вызовами, в результате чего они смогли вернуться к показателям 2021 г. по уровню доходов, а ряд ТЦ даже демонстрирует положительную динамику по сравнению с прошлым годом", — говорит эксперт.

Генеральный директор компании "Аструм Недвижимость", управляющей объектами ГК "Гранель" Марат Мирхайдаров говорит о том, что торговые центры районного формата также показали свою устойчивость в условиях нынешней экономической турбулентности.

"Средняя ставка аренды в наших ТЦ осталась без изменений. Снижать ее нет необходимости. Вакантных площадей в торговых центрах компании практически нет. В случае ухода одних арендаторов на их место быстро приходят другие. Основной пул формируют отечественные предприятия и сети", — поясняет эксперт.

"Скорее всего, в 2023 году разница между успешными и не успешными торговыми центрами станет еще заметнее, так как покупательская активность, хоть и восстанавливается, но все же еще далека от заветного 2019 года и даже не достигла еще уровня 2021, соответственно борьба за покупателя усилится. В крупных торговых центрах, которые больше других пострадали от ухода иностранных брендов идет активное наполнение магазинами российских брендов (с разной степенью успешности), постепенно на рынок готовятся выходить ряд турецких брендов, открытие их магазинов запланировано на 2023 год в целом ряде регионов. Как и всегда в нестабильные времена торговые центры будут стараться удерживать существующих проверенных арендаторов и экспериментировать с вакантными площадками, так как сильные федеральные бренды в виду довольно высокого уровня вакансий существенно подняли уровень своих требований к ТЦ для развития", — отмечает Орлов.