Сезон больших скидок: иностранцы массово распродают склады и офисы - «Аналитика рынка»

На российском рынке коммерческой недвижимости наблюдается необычное оживление. По предварительным итогам 2022 года, общий объем инвестиций в офисы, склады, отели и торговые центры вырос на 25% до 221 млрд руб. Ажиотаж объясняется просто — иностранный бизнес в спешке покидает Россию, продавая активы с огромными скидками.

Офисы

В уходящем году наибольшая активность инвесторов наблюдалась в офисном сегменте: на него приходится 37% от общего объема вложений в коммерческую недвижимость. Как сообщила «МК» руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова, большинство арендаторов из-за подорожавших стройматериалов предпочитало готовые помещения с отделкой. Причем 19% от общего объема спроса приходилось на сделки купли-продажи. В декабре этого года, по ее словам, доля свободных площадей выросла до 11%.

Из-за массового ухода международных компаний больше всего вакантных помещений образовалось в сегменте зданий класса прайм А. Особенно наглядно эта тенденция проявилась в «Москва-Сити» и столичном Ленинградском деловом районе. Самая сложная ситуация в Белокаменной для арендодателей наблюдается в офисах, расположенных за пределами МКАД: здесь доля свободных площадей выросла в 2022 году до 21,2%. Руководителям компаний, желающим сэкономить на аренде, стоит обратить внимание на этот факт.

Аналогичные процессы протекают в Санкт-Петербурге. Здесь, по оценкам экспертов, по итогам этого года могут пустовать 12−14% площадей.

Изменился профиль арендаторов. Так, по оценке Nikoliers, 48% спроса на столичные офисы пришлось на госструктуры и промышленные компании, в первую очередь, из нефтегазового сектора. Годом ранее на эти сектора совокупно приходилось только 19%. А вот доля IT и телекоммуникаций за год сократилась с 30% до 9%. Такая же ситуация наблюдается и в Санкт-Петербурге. Причину изменений объяснило Минцифры: по его данным, за две волны эмиграции в этом году из РФ уехали и не вернулись около 100 тыс. IT-специалистов.

По мнению аналитиков, компании с госучастием будут основными драйверами спроса на рынке еще в течение 3 лет. В следующем году, по прогнозу Хорошиловой, из-за ухода международных компаний пик доли свободных качественных офисов, включая прямую аренду и субаренду, произойдет в конце I квартала 2023 года. При этом, по ее мнению, средние ставки аренды сохранятся на текущем уровне, зато увеличится разница между запрашиваемыми ставками и их значениями в сделках. Так что у арендаторов появятся шансы взять в аренду приличный офис с дисконтом.

Склады

Вторым по объему инвестиций в этом году оказался складской сегмент (34%). Вложения в логопарки достигли около 75 млрд руб. (+23% по отношению к результату 2021 года), что является историческим рекордом для этого сектора. Одной из крупных сделок года стала продажа логопарка «Южные врата» в Домодедове на юге Подмосковья, который ранее принадлежал чехам. Как признаются аналитики на условиях анонимности, международные операторы продают россиянам активы с огромными скидками. Нередко дисконт достигает 50% от рыночных цен.

По расчетам аналитиков залоговой службы «Сбера», лидерами по объему привлеченных инвестиций стали мультитемпературные склады (46%), которые имеют сухие, холодные и морозильные помещения. За ними следуют фулфилмент-центры (36%) — складские комплексы, направленные на сортировку, маркировку, упаковку, распределение и временное хранение товара. Небольшую долю рынка (6−7%) занимают оптово-распределительные, многоэтажные склады и промышленно-складские объекты.

Продолжился тренд на реализацию складских проектов по принципу Build-to-suit. Доля проектов «под конкретного клиента» в общем объеме инвестиций на середину 2022 года составила 65%.

Основными драйверами спроса на логопарки является ретейл: e-commerce, лидер последних двух лет, а также классический ретейл, в первую очередь, продуктовый, развивающий в т.ч. и популярный формат дискаунтеров.

Еще один любопытный тренд — операторы складов взяли курс на цифровизацию. Так, в декабре под Санкт-Петербургом открылся первый на северо-западе страны роботизированный сортировочный центр. 95 роботов обрабатывает более 4 тыс. отправлений в час.

— На рынке появилось большое количество помещений класса С, но найти свободные качественные склады классов В и А, да еще и в нужном районе сложно, — сообщил «МК» Павел Мухортов, соучредитель компаний-арендодателей в Москве и Московской области. — Очень востребованы сухие склады площадью до 500 кв. м. А вот крупные холодильные камеры стали неактуальны. Клиенты хотят хранить от нескольких паллет и платить по фактически занимаемым площадям. Температуры запрашиваются различные. Участники складского рынка ждут строительства вблизи аэропортов новых крупных холодильников с разнотемпературными камерами.

Под влиянием роста доступного предложения средние ставки аренды после достижения пиковых значений в I квартале (до 6000–6500 руб. за кв. м в год) вернулись к уровню конца 2021 года (5500–5600 руб. за кв. м в год) и зафиксировались на этом уровне. По мнению Павла Мухортова, в 2023 году тарифы на склады класса А и В сильно не изменятся, а вот аренда складов класса С сильно подешевеет.

Торговые центры

Сектор торговой недвижимости (17% в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость) в 2022 году больше других пострадал от санкций Запада. К примеру, с января по ноябрь Mall Index (количество посетителей на 1 тыс. кв. м площадей) в крупнейших торговых центрах (более 80 тыс. кв. м) в Москве и Подмосковье снизился на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В 2022 году под давлением санкций все публичные международные бренды покинули Россию или провели реструктуризацию. Наиболее чувствительным для владельцев ТЦ стали уход IKEA и группы брендов H&M. Среди брендов, которые провели реструктуризацию, можно выделить польские LPP (RE, Син, M, CR, XC) и CCC (Obuv), McDonald's (Вкусно и точка), французский L’Occitane (Л’Окситан), испанский Mango, Reebok (SneakerBOX), Samsonite (ЧемоданPRO), Sephora (выкуплена Иль де Ботэ) и др. При этом ряд турецких и армянских брендов, напротив, решили выйти на российский рынок.

Уход иностранных брендов наиболее остро почувствовали крупнейшие торговые центры — их посещаемость за год сократилась на 25%. Такая конъюнктура вынуждает девелоперов отказываться от реализации новых проектов, поэтому по итогам 2022 года ввод торговой недвижимости будет минимальным. В столице по итогам 9 месяцев 2022 года ввели в эксплуатацию всего 4 новых ТЦ площадью 64 400 кв. м, говорится в отчете Knight Frank Russia. Это на 61,5% меньше, чем было годом ранее.

Наиболее активными арендаторами торговых помещений, по словам экспертов, в этом году стали табачные лавки, точки общественного питания и fashion-ретейлеры. Впервые за 5 лет в структуре новых сделок по аренде помещений в ТЦ категории «сервисы и развлечения» (фитнесы, ремонтные мастерские, салоны красоты, медцентры, точки проката, термы, боулинги, квесты) «обогнали» традиционного лидера — fashion сегмент (одежда, обувь, аксессуары).

Структурные изменения происходили не только из-за массового ухода международных брендов. На сектор негативно повлияли пандемия коронавируса и развитие онлайн-торговли. Разумеется, в 2023 году влияние этих факторов не ослабнет. Из-за роста уровня свободных площадей планы девелоперов по вводу новых ТЦ в Москве и регионах будут скорректированы. Скорее всего, устаревшие ТЦ будут трансформироваться в специализированные форматы: развлекательные, мебельные, дискаунтеры. Часть торговых площадей могут быть использованы под размещение складов или производств.

Гостиницы

В уходящем году российский гостиничный рынок покинули международные бренды (IHG, Marriott и Sokos), часть операторов ограничили свою деятельность на территории страны, а также вышли из некоторых проектов. «Данные решения не привели к сокращению числа качественных действующих гостиничных объектов, так как в большинстве случаев отели на территории РФ не принадлежали иностранным компаниям, а находились под их управлением или франшизой», — отметила руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова.

По ее мнению, благодаря росту внутреннего туризма и помощи правительства в 2022 году российской индустрии гостеприимства удалось избежать критического падения. Среди мер поддержки особо стоит выделить «нулевой» НДС на 5 лет для КСР и программу по выдаче льготных кредитов со ставкой 5%. Кроме того, гостиничный рынок поддержала кешбэк-программа, а также развитие загородного и регионального туризма. В результате внутри России появились новые туристические направления.

По прогнозу Ушаковой, в 2023 году поток иностранных туристов останется ограниченным, что скажется на уровне загрузки сегмента люкс и гостиниц верхнего ценового сегмента. Активный внутренний спрос простимулирует загрузку отелей более бюджетных сегментов. «В 2023 году ожидаемый общий объем вложений в коммерческую недвижимость РФ может достигнуть около 200 млрд руб. В связи с продолжающимся процессом ухода иностранных собственников мы ожидаем крупных сделок с объектами коммерческой недвижимости», — заключила Ушакова.