Что изменилось на рынке недвижимости этой зимой - «Аналитика рынка»

Аналитический центр Домклик продолжает рассказывать о ключевых тенденциях рынка недвижимости, которые наблюдались в декабре 2022 и в январе 2023 года.

В новом исследовании эксперты рассмотрели динамику изменения стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках для топ-10 регионов по количеству выдач ипотеки. Ещё аналитики посчитали средний размер скидки, которую получают покупатели при оформлении ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке.

Как менялись цены на квартиры в новостройках

За прошедшие три месяца произошло множество событий, которые значительно сказались на поведении покупателей и отразились на стоимости новостроек. В первую очередь на цену квадратного метра первичного жилья повлияли заявления Минфина в пользу отказа от программы льготной ипотеки до конца года и последующее решение о повышении ставок.

Второй фактор — активные выступления председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной о необходимости ввода ограничений на выдачу ипотеки от застройщиков по околонулевым ставкам.

Как результат — в большинстве крупнейших регионов в декабре произошло увеличение стоимости квадратного метра на первичном рынке на ~5% (без учета аномального роста в Республике Татарстан).

Москва не исключение: за последний месяц 2022 года цена за квадрат увеличилась на 2%. По мнению аналитиков, такой умеренный рост — это естественная реакция застройщиков на повышенный спрос, который возник на фоне ажиотажа вокруг возможной отмены льготной ипотеки. При этом в среднем по России стоимость жилья значительно не изменилась.

Согласно январским данным об ипотечных сделках, ажиотаж на рынке первичной недвижимости существенно сократился на фоне разрешения неопределенности в отношении льготной ипотеки и повышения ставок по кредитам. Как следствие, цены в крупнейших регионах (Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Республика Башкортостан) вернулись к показателям относительно спокойного ноября.

Однако остались регионы, где спрос и в январе оставался достаточно высоким (даже по отношению к показателям начала 2022 года): Краснодарский край, Тюменская область, Свердловская область, Красноярский край. В таких регионах цены на первичную недвижимость и в январе продолжили расти. По мнению экспертов аналитического центра Домклик, скорее всего в ближайшие месяцы и в этих регионах можно будет увидеть замедление роста цен и выход на новые равновесные значения.

Как менялись цены на вторичку

Ажиотаж, вызванный отменой льготной ипотеки, привел к усилению конкуренции за покупателей между первичным и вторичным рынками жилья, что сказалось как на количестве новых предложений (+7% в декабре), так и на стоимости вторички.

Наиболее ярко борьба за покупателей проявилась в крупнейших регионах, таких как Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край: за прошедшие два месяца стоимость квадратного метра снизилась примерно на 3-4%. То есть, собственники активно шли на снижение цены, боясь упустить период повышенной покупательской активности.

В то же время можно выделить ряд регионов, которые на оживление спроса отреагировали повышением стоимости жилья (на 3-8%). К таким относятся Тюменская область, Красноярский край, Свердловская область, Республика Башкортостан, Челябинская область. Что интересно, в отличие от застройщиков, продавцы вторичных квартир пока не торопятся идти на снижение.

Как менялась разница между ценой кв. м на вторичке в сделках и в объявлениях

Стоимость квадратного метра в сделке определялась как отношение стоимости объекта недвижимости к его общей площади. Аналогичным образом определялась стоимость квадратного метра в объявлении. Учитывались не все объявления на портале Домклик в регионе, а только те, где объект был куплен.

На сегодняшний день средняя (медианная) стоимость квадратного метра в объявлениях превышает стоимость в ипотечных сделках примерно на 3% (по России). Отметим, что в начале 4 квартала этот показатель был на уровне 1,3%. Наибольшее расхождение, по данным за январь, фиксируется в Тюменской области (+8% по отношению к стоимости кв. м в сделках), Краснодарском крае (+4%), Республике Татарстан (+4%).

Какую скидку получает покупатель в процессе сделки на вторичном рынке

Величина скидки рассчитывалась как разница между стоимостью объекта недвижимости, на который оформляется ипотека, и стоимостью, указанной в соответствующем объявлении на витрине Домклик. Полученное значение усреднялось по всем проданным вторичным квартирам в соответствующем регионе (среднее арифметическое).

Параметр отражает, насколько продавцы вторичной недвижимости в среднем снижают стоимость при заключении сделки или насколько они готовы идти на уступки.

В целом, значительных перемен в поведении продавцов в процессе сделки не произошло: величина торга в среднем по России составляет примерно 1,3% (как в октябре и ноябре 2022 года, до начала повышенной покупательской активности).

Где самые большие скидки на квартиры

В январе наибольшие скидки в процессе сделки купли-продажи вторичной недвижимости предлагаются продавцами из Москвы (2,1%). При этом еще в октябре москвичи в среднем уступали около 1,3% от стоимости жилья. Столь резкое увеличение скидки вкупе с динамикой стоимости квадратного метра (-4%) может сигнализировать об усталости продавцов и готовности играть по правилам покупателя.

На втором месте по уступчивости — продавцы из Тюменской области, где скидка в среднем составляет 1,9%, на третьем — из Республики Татарстан (1,7%).

В каких регионах продавцы не готовы идти на уступки

Наименьшие скидки предоставляются покупателям вторичных квартир в Московской области (0,9%), Свердловской области (0,9%) и Красноярском крае (1,1%).