Прогноз? Цены на квартиры будут расти. Объясняем почему - «Аналитика рынка»

Объем предложений на первичном рынке недвижимости растет, но цены растут тоже. Ставка рефинансирования увеличилась, но и спрос увеличился следом. Что вообще происходит и разве так бывает? Когда лопнет ипотечный пузырь? В сложившейся ситуации сложно разобраться даже профессионалам, не говоря уже про обывателей. Но мы все-таки попробуем.

Объемы отстают

За десять месяцев текущего года средняя стоимость московской недвижимости на первичном рынке, по данным Mirkvartir.ru, выросла в цене на 9%. В некоторых городах, например, в Челябинске, Магнитогорске, Мурманске, Иваново и некоторых других, стоимость новостроек показывает 30% и более. При том что количество объектов на реализации тоже растет. Почему так происходит?

На первый взгляд, подобные вещи противоречат фундаментальным экономическим законам. При росте объема товара на рынке должна увеличиваться конкуренция и снижаться его цена. Но это работает только в том случае, когда предложение успевает за спросом. А на нашем рынке недвижимости еще с советских времен наблюдается дефицит предложения.

Новостроек должно быть не просто много. Они должны быть представлены во всех сегментах спроса по площади, функционалу, локации, качественным характеристикам. И самое главное, их стоимость должна быть доступной для массового покупателя. У нас же, наоборот, отмечается недостаток вариантов по всем сегментам. Выбор вроде бы большой, но купить нечего.

Во многом это связано с тем, что российская строительная отрасль еще не догнала советскую по своим возможностям и, соответственно, объемам. Также остро ощущается кадровый голод. Девелоперы по старой привычке не хотят платить сотрудникам адекватную зарплату – в итоге работать некому. А те, кто есть, обладают низкой квалификацией. Порой даже элитное жилье «хромает» по качеству.

Продлить нельзя отказаться

Ответственного же за такой высокий спрос долго искать не придется. Это всем известная льготная ипотека с государственной поддержкой. Те самые «вертолетные» деньги, которые, как нам обещало правительство, никогда России, в отличие от западных стран, применяться не будут. Но падающая экономика иного выхода не оставила – обещания пришлось снова забыть.

Еще одним просчетом государственных экономистов оказалась ставка льготной ипотеки. Она была установлена слишком низко и моментально вызвала неконтролируемый рост цен на недвижимость, который продолжается до сих пор, вызывая инфляционные процессы. Теперь Центробанку приходится усмирять их повышением учетной ставки. Пока без ощутимых результатов и с негативными последствиями для других отраслей.

Отказаться от этой программы тоже нельзя. Потому что разогнанный строительный рынок может рухнуть в один миг, если новостройки перестанут покупать. И произойдет это в первую очередь как раз там, где рост цен сейчас самый большой. Долгое время жители этих регионов не могли себе позволить купить недвижимость из-за низких доходов. Поэтому сформировался отложенный спрос, который «выстрелил», как только появились дешевые кредиты.

В конечном итоге увеличение ставки рефинансирования сыграет на руку строителям. А вот вторичный рынок снова ждут непростые времена. Квартиры здесь опять перестанут покупать, они начнут падать в цене. Потенциальным покупателям ничего не останется, как обратить свое внимание на новостройки. Если, конечно, они смогут продать свое вторичное жилье или каким-то другим способом найти деньги на первоначальный взнос по ипотеке.

Что дальше?

Сильного падения цен на «вторичку» ждать не приходится. Еще 2-3 месяца будут действовать предварительные одобрения по старым ставкам. Поэтому пока по инерции будет наблюдаться небольшой рост, за которым последует стагнация. А снижение стоимости на вторичном рынке начнется ближе к концу весны 2024 г. Когда Центробанк «добьет» его окончательно очередным повышением учетной ставки и пройдут выборы.

Первичный рынок будет чувствовать себя относительно неплохо. Рост цен продолжится, пусть и не такими стремительными темпами. Все-таки размер первоначального взноса растет, и не у всех есть сбережения. Чаще всего для его выплаты используется продажа «вторички», но она, как мы видим, будет «уходить» сложнее. Это будет тормозить рост объемов продаж новостроек.

Что может действительно пошатнуть незыблемые позиции девелоперов, так это появление льготной ипотеки на ИЖС. В какой-то мере там уже действуют семейные и военные программы. Некоторые застройщики уже научились возводить типовые домокомплекты за умеренные деньги. И такие варианты гораздо выгоднее по характеристикам, чем аналогичные по стоимости квартиры.

Самыми ущемленными снова окажутся наниматели жилых помещений. Из-за повышения ставок многим из них ипотека станет не по карману, количество снимающих вырастет, и стоимость аренды опять поползет вверх. Это будет происходить регулярно, пока будет расти учетная ставка. Что, в свою очередь, усилит миграцию населения в мегаполисы и столицы. И цикл повторится.