Под прессом дорогой ипотеки: когда снизятся цены на вторичке - «Аналитика рынка»

После повышения ключевой ставки ЦБ до 15% минимальные ставки по кредитам на вторичное жилье достигли 17%. Средний платеж по ипотеке за однокомнатную квартиру в Москве по такой ставке составит 138 тыс. руб.

Как подорожание ипотеки сказалось на спросе на вторичные квартиры в Москве, выросли ли скидки и что будет дальше с ценами — разбираемся вместе с экспертами.

Что сейчас происходит со спросом на вторичке

Несмотря на рост ставок по ипотеке, в октябре продажи на вторичном рынке жилья Москвы оставались высокими, хотя число заявок и просмотров снизилось на 10–20% относительно пиковых значений, рассказали «РБК Недвижимости» эксперты.

По данным ЦИАН, в октябре в Москве было продано 17,1 тыс. квартир, что на 1% больше, чем в сентябре, и на 2% меньше, чем в августе. При этом потенциальный спрос (число просмотров) снизился относительно максимумов конца лета сразу на 15–20%. Это обусловлено завершением периода ажиотажного спроса, который, в свою очередь, частично связан с ужесточением выдачи ипотечных кредитов, пояснил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «В отличие от новостроек (где восемь из десяти квартир продается в кредит) на вторичке это фактор значимый, но не единственно решающий», — добавил он.

Согласно подсчетам риелторской компании «Инком-Недвижимость», в октябре число авансов и сделок к сентябрю увеличилось на 20%, но количество звонков и новых обращений уменьшилось примерно на 10%. «Интерес покупателей ослабевает на фоне роста ипотечных ставок. Но какого-то радикального снижения спроса и массового оттока покупателей мы не ждем», — сказал директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

По его словам, это связано с тем, что большинство сделок на рынке альтернативные (около 70%): когда люди продают свою квартиру и на вырученные деньги покупают другую — на вторичке или в новостройке. В качестве доплаты они могут использовать ипотеку, но обычно это меньшие суммы. Кроме того, покупатели рассчитывают, что в будущем смогут рефинансировать ипотеку. «То есть подорожание ипотеки не обрушит рынок, но в 2024 году он будет работать на 70% от своей нормы», — добавил Сергей Шлома.

Спрос действительно сейчас менее активный, уменьшилось число потенциальных покупателей. В первую очередь это связано с изменением доступности ипотеки, подтвердила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «Ипотечные кредиты, которые были выданы по старым условиям, уже в большинстве освоены. Текущие ставки некомфортны для покупателей», — пояснила она. При этом часть покупателей рассчитывают на снижение ставок в будущем и рефинансирование, поэтому выходят на сделку. Другая часть покупателей переключились на более бюджетные варианты, добавила она.

В пресс-службе Сбербанка также отметили снижение спроса на готовое жилье в октябре. По данным аналитиков «Домклика», в октябре наблюдалось и снижение количества выдач ипотеки по сравнению с августом (-1,7%) и сентябрем (-е5,8%). Но число выдач по-прежнему не ниже уровня весны — начала лета (3–3,5 тыс.). «Поскольку изменения в динамике выдач пока проявляются слабо, цены продолжают расти по инерции», — пояснили в «Домклике».

Рекордный спрос на рынке

В октябре московский Росреестр заявил сразу о трех рекордах на вторичном рынке жилья Москвы. Так, в третьем квартале было зарегистрировано 49,4 тыс. сделок. Это абсолютный максимум для данного месяца, он на 74,1% превосходит показатель того же квартала прошлого года и на 17,4% — третьего квартала 2021 года. Всего за девять месяцев этого года в Москве зарегистрировано 127,56 тыс. сделок на вторичном рынке. Это также рекордный показатель для данного периода.

Рост цен замедлился

Готовое жилье в Москве продолжает дорожать, хотя эксперты уже отмечают замедление роста цен. По данным IRN.RU, с конца 2022 года к началу ноября квадратный метр вторичного жилья в Старой Москве подорожал на 6,1%, до 267 тыс. руб., а в Новой Москве — на 3,6%, до 203,2 тыс. руб.

Выраженный рост цен начался в середине лета на фоне ослабления рубля и повышения ключевой ставки ЦБ, когда спрос на готовое жилье резко увеличился. Так, за июль—октябрь вторичные квартиры в границах Старой Москвы подорожали в среднем на 5%, в Новой — на 2,8%, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. В октябре темпы роста в Старой Москве снизились вдвое: за этот месяц вторичное жилье в столице подорожало в среднем на 0,8%, до 267 тыс. руб. за 1 кв. м, против 1,6% в сентябре. В Новой Москве и Подмосковье рост цен на вторичное жилье в октябре и вовсе прекратился, привел данные эксперт.

«Рост цен останавливается вслед за снижающимся спросом. Продажи на вторичке тормозит дорогая ипотека: сегодня минимальные ставки по ипотеке у крупных банков начинаются от 15,6–16,4% (для идеальных заемщиков с первоначальным взносом не менее 20%), которые являются абсолютно заградительными для большинства ипотечных заемщиков», — пояснил Олег Репченко.

В «Инкоме» отмечают ценовую стагнацию. Согласно их расчетам, по итогам октября средняя цена «квадрата» на вторичном рынке Старой Москвы составила 278,5 тыс. руб. против 277,7 тыс. руб. в сентябре (за месяц +0,3%, с начала года +1%). В Новой Москве квадратный метр стоит 204,4 тыс. руб. (за месяц +0,1%, с начала года +0,7%). «Цены не растут, но и не снижаются, поскольку на рынке по-прежнему недостаток предложения. В условиях дефицита стоимость товара не уменьшается», — отметил Сергей Шлома.

Средние номинальные цены предложения в последние два месяца продолжают расти, приводят свою статистику в ЦИАН. По их оценкам, сейчас 1 кв. м вторичного жилья в столице стоит 316 тыс. руб. (+0,6% за месяц, +1,3% за два месяца). При этом об ожидаемом снижении цен может косвенно свидетельствовать сформировавшийся разрыв между стоимостью «квадрата» по всем активным лотам и по новинкам рынка, отметил Алексей Попов. Если в целом по рынку в начале ноября «квадрат» стоил свыше 317 тыс. руб., то новинки выходили на рынок по цене ниже — 315 тыс. руб. за 1 кв. м. «Если на растущем или стабильном рынке новинки, как правило, чуть дороже всех активных объявлений, то сложившееся сейчас соотношение может предварять разворот ценового тренда», — пояснил он.

Больших скидок пока нет

Что касается скидок, то они остаются на том же уровне, что и были в начале осени. По данным «Инкома», скидки в среднем составляют 3%. «Большие дисконты, конечно, тоже встречаются, но не носят массовый характер, по крайней мере пока — продавцы еще не осознали, что ажиотаж закончился, покупатели ушли всерьез и надолго», — добавил Олег Репченко.

По словам Юлии Дымовой, собственники стали более лояльны к просьбе о скидках, но важно не «перегнуть палку». «Некоторые из них, ощущая сильное воздействие, принимают решение снять объект с реализации и на время выставить на рынок аренды», — отметила она.

Вторичка может подешеветь на 10%

Если пока рынок вторичного жилья столицы не в полной мере ощутил последствия роста ипотечных ставок, то к концу 2023-го — началу 2024 года это влияние будет наиболее выраженным и цены могут начать снижаться, допускают эксперты. Согласно прогнозам IRN.RU, в течение года на фоне сокращения спроса вторичное жилье в Москве может подешеветь на 10% и более — как за счет скидок, так и за счет прямого снижения цен. «Скорее всего, корректировка цен начнется уже после Нового года, а в ноябре-декабре цены будут топтаться на месте: рынок недвижимости по своей природе инертен — продавцам нужно время, чтобы свыкнуться с новой реальностью», — пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Аналогичный прогноз дали в «Инкоме». «В перспективе неизбежно уменьшение количества сделок, на вторичном рынке цены будут находиться под давлением. Мы предполагаем снижение стоимости примерно на 10%», — поделился прогнозами директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости». Однако снижение произойдет не раньше весны 2024 года — пока будет накапливаться предложение, а продавцы прощупают рынок и установят актуальные цены, уточнил эксперт.

Алексей Попов также допускает снижение цен на вторичное жилье, но не такое сильное, как было, например, в 2008–2009 годах, когда цены за полгода упали на треть. Это связано с тем, что ценообразование на рынках первички и вторички увязано друг с другом, а новостройки в условиях проектного финансирования дешеветь почти не могут. Более выраженное снижение цен можно ожидать в недавно сданных новостройках, где выше конкуренция за покупателя, а застройщики могут предложить намного более выгодные условия по ипотеке, добавил эксперт. «Вероятнее всего, когда запас предодобренных заявок по ипотеке иссякнет и снижение спроса станет более явным, тогда и стоит ожидать корректировку цен», — подытожили в «Домклике».