Рынок новостроек Москвы и Подмосковья начинает остывать после ажиотажа. Но до заморозки еще очень далеко - «Аналитика рынка»

Признаки охлаждения рынка новостроек наметились еще в конце сентября, а в октябре ажиотаж окончательно сошел на нет – за месяц продажи новостроек просели на 12-24% в зависимости от локации. В ноябре спад продолжается, но это пока не страшно – спрос лишь возвращается к доажиотажным уровням.

По итогам октября в Москве и Подмосковье было заключено 16,9 тыс. договоров долевого участия в строительстве жилья (без инвестиционных сделок и оптовых выкупов) - это на 17,9% меньше, чем в сентябре, сообщает агентство недвижимости «Бон Тон» со ссылкой на данные Росреестра.

Количество ДДУ на рынке Московского региона, октябрь 2023 г.

Локация
окт.22
сен.23
окт.23
Динамика, %

год/год
мес/мес

«Старая» Москва
2 992
8 940
7 712
157,8%
-13,7%

Новая Москва
1 226
4 062
3 132
155,5%
-22,9%

Московская область
3 117
7 604
6 079
95,0%
-20,1%

Итого
7 335
20 606
16 923
130,7%
-17,9%

Источник: «Бон Тон»

По оценке Ricci | жилая недвижимость, в квадратных метрах совокупный объем спроса на рынке новостроек столичного региона сократился на 13% в сравнении с сентябрем 2023 г.

При этом в годовом выражении сохраняется прирост продаж по всем локациям в 2-2,5 раза в ДДУ и в 1,5 раза в метрах. По словам Александры Мамохиной, директора по стратегическому маркетингу и продукту Level Group, в сегменте московских новостроек бизнес-класса спрос вырос более чем в четыре раза. Однако стоит учитывать уровень показателей октября 2022 г. – это был один из периодов с самым низким спросом, отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. По отношению к октябрю 2021 г. (период нормального развития рынка) рост спроса в среднем по столичному рынку составил 21%, добавляет Мамохина.

«Снижение продаж относительно сентября говорит о том, что на рынке наступает постепенное затишье. Частично это связано с действиями банков, которые ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов с октября этого года. Хотя большая часть ипотечных кредитов относится к ипотеке с господдержкой», - комментирует Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон».

При этом, по оценке Екатерины Ломтевой, генерального директора Ricci | жилая недвижимость, показатель октября все еще отражает всплеск спроса в июле-сентябре этого года на фоне повышения ключевой ставки ЦБ и ослабления курса рубля. Напомним, за III квартал продажи в московском регионе выросли на 40-90% по сравнению с итогами II квартала, то есть в октябре спрос еще не вернулся к уровням до ажиотажа.

Кроме того, в октябре 2023 г. снижение спроса коснулось не всех сегментов жилой недвижимости. «В премиум-классе он остался таким же активным, даже с небольшим ростом – 4% (в сравнении с сентябрем 2023 г.)», - говорит Екатерина Ломтева.

Премиальные застройщики придерживаются достаточно сдержанной ценовой политики, в отличие от коллег из массового сегмента, где цены только за октябрь выросли на 3,6%, по данным «Бон Тон». К тому же в премиум «пришли инвесторы, которые по разнообразным причинам уже не могут инвестировать в заграничную недвижимость», добавляет Ломтева.

Логично, что больше всего за месяц сократились продажи в локациях, где премиум-класса нет, то есть в Новой Москве и Подмосковье: по данным «Бон Тона» – на 22,9% и 20,1%, тогда как в «старой» Москве – только на 13,7%. По оценке Est-a-Tet - на 23,8% и 20,4% против 11,5%.

Кол-во ДДУ
Москва
Новая Москва
Подмосковье

Октябрь
2023
7 929
3 066
6 086

Относительно сентября 2023
-11,5%
-23,8%
-20,4%

Относительно октября 2022
161,4%
143,3%
88,8%

Источник: Est-a-Tet

«Спрос Новой Москвы и Подмосковья в большей степени ориентирован на комфорт-класс, в то время как Москва оттягивает на себя спрос в более высоких ценовых сегментах. Именно поэтому повышение ключевой ставки и изменение условий ипотечного кредитования в большей степени затронули спрос в Новой Москве и области», - поясняет Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Конечно, продажи везде падают в основном за счет ипотечников. И не только из-за удорожания кредитов в связи с увеличением ключевой ставки до 15% годовых. С 20 сентября правительство повысило первоначальный взнос по льготным программам с 15 до 20% и на 0,5% сократило субсидии банкам, выдающим льготные кредиты, что сразу привело к росту минимальных ставок. А с 1 октября 2023 г. ЦБ ввел запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков, которые распространяются и на льготных заемщиков с показателем долговой нагрузки более 60%.

«Мы уже видим снижение ипотечных продаж. Количество отказов в ипотеке в октябре в сравнении с показателями сентября увеличилось на 15%. Увеличение первоначального взноса и рост ставок, безусловно, повлияли на спрос – количество обращений снизилось на 7%», - рассказывает генеральный директор брокерского агентства недвижимости Dolgov PRO Дмитрий Долгов.

В целом по рынку «старой» Москвы количество ипотечных сделок за октябрь сократилось на 13,1% относительно сентября, в Новой Москве - на 24,7%, в Московской области – на 21,3%, сообщает Est-a-Tet. В годовом выражении динамика везде положительная: +174,2%, +147,3% и +103,9%.

Похожие цифры приводит и «Бон Тон»:

Количество ипотечных сделок на рынке Московского региона, октябрь 2023 г.

Локация
окт.22
сен.23
окт.23
Динамика, %

год/год
мес/мес

Старая Москва
2 220
7 048
6 034
171,8%
-14,4%

Новая Москва
1 071
3 612
2 737
155,6%
-24,2%

Московская область
2 568
6 691
5 256
104,7%
-21,4%

Итого
5 859
17 351
14 027
139,4%
-19,2%

Источник: «Бон Тон»

При этом доля ипотечных кредитов остается на высоком уровне – 84% в целом по московскому региону, отмечает Валерия Цветкова. По сравнению с прошлым месяцем она практически не изменилась - только в Новой Москве и Московской области сократилась на 1,5%.

Доля ипотечных кредитов на рынке Московского региона, октябрь 2023 г.

Локация
окт.22
сен.23
окт.23
Динамика, %

год/год
мес/мес

Старая Москва
74,2%
78,8%
78,2%
4,0%
-0,6%

Новая Москва
87,4%
88,9%
87,4%
0,0%
-1,5%

Московская область
82,4%
88,0%
86,5%
4,1%
-1,5%

Итого
81,3%
85,3%
84,0%
2,7%
-1,2%

Источник: «Бон Тон»

Доля ипотечных сделок
Москва
Новая Москва
Подмосковье

Октябрь 2023
77%
88%
87%

Сентябрь 2023
79%
89%
89%

Октябрь 2022
74%
87%
81%

Источник: Est-a-Tet

В ноябре сокращение спроса продолжилось. «За первые 10 дней ноября мы по-прежнему видим высокий уровень спроса, однако в сравнении с аналогичным периодом в октябре начало ноября показало снижение спроса на 7%», - рассказывает Дмитрий Долгов. При этом в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в первой трети ноября 2023 г. спрос выше на 28%.

По словам коммерческого директора ФСК Ольги Тумайкиной, «спрос еще находится на достаточно высоком уровне», хотя в октябре-ноябре в среднем по рынку упал на 40% (в ФСК – на 30%) по сравнению с ажиотажным сентябрем, когда объемы продаж в денежном выражении увеличились в ФСК в три раза по сравнению с прошлым годом.

Похожие оценки приводит и Екатерина Ломтева: в ноябре объем обращений сократился приблизительно на 30%, от ипотечников – на 30-40%: «Можно говорить о некоторой коррекции спроса после ажиотажного всплеска в III квартале 2023 г. При этом на старте новых проектов он остается активным».

Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер