Ипотечный пузырь не лопнет, потому что его нет. Что ждет недвижимость ближайшие полгода - «Аналитика рынка»

Информация о том, что Центробанк планирует очередное повышение учетной ставки на предстоящем в середине декабря заседании, снова взбодрила рынок. Продажи на вторичном рынке ажиотажно растут, а новостройки вообще бьют все мыслимые рекорды. Как будут меняться условия по ипотеке дальше? Мы спросили об этом экспертов.

Аренда вместо или вместе с ипотекой?

После текущего повышения ставки рефинансирования банки ожидаемо подняли стоимость ипотечных кредитов. В результате покупать «вторичку» люди стали быстрее и больше. Одна часть пытается вовремя реализовать уже одобренные по прежним ставкам заявки, а вторая – просто успеть «запрыгнуть в последний вагон» в преддверии дальнейшего ухудшения условий.

Даже если учетная ставка останется на прежнем уровне, что маловероятно, то новостройки неизбежно вырастут в цене из-за уже наблюдаемого перетока клиентов со вторичного рынка. Это простая математика: зачем ежемесячно платить 100 тысяч рублей по ипотеке за видавшую жизнь квартиру, если можно снять ее на некоторое время за 30 тысяч и накопить на первоначальный взнос для нового жилья, откладывая оставшиеся 70 тысяч?

Владимир Щекин, основатель Группы Родина, объясняет момент выбора между ипотекой и арендой: «Ставки свыше 16% однозначно приведут к резкому сокращению выдачи ипотеки на вторичном рынке жилья. При такой стоимости кредита потенциальному клиенту дешевле приобрести строящуюся квартиру у девелопера в ипотеку по льготной ставке и одновременно арендовать жилье. Соответственно, квартиры от застройщиков будут дорожать, особенно готовые».

После окончания ажиотажного спроса на вторичное жилье темпы роста стоимости новостроек замедлятся, а возможно и остановятся. Потому что как минимум треть покупателей нового жилья используют для оплаты первоначального взноса деньги, полученные с продажи уже имеющихся квартир. А теперь их будет продать гораздо сложнее и менее выгодно.

Первоначальный взнос расти не будет

Увеличение же размера первоначального взноса банками, напротив, никак не отразилось на рынке недвижимости. Дело в том, что заемщики и без этого старались сразу вносить не меньше 20%, а часто и больше, для того, чтобы уменьшить ставки по ипотечным кредитам. Особенно сильно эта разница ощущается на вторичных объектах.

«Большинство клиентов, за исключением наименее платежеспособных, были морально готовы к увеличению показателя по льготным программам до 20%. Более того, число заявок на оформление ипотеки с господдержкой растет на фоне перетока клиентов со вторичного рынка и опасений по поводу возможной отмены всеобщих жилищных кредитов под 8% летом 2024 года», – объясняет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

Дальнейшее увеличение минимального размера первоначального взноса до 30% маловероятно. Вторичный рынок и без того ждет серьезное замедление и стагнация, решения для выхода из которой пока никто не нашел. А на первичном рынке, по данным девелоперов, его средний размер находится в диапазоне от 35% до 60%. Что вполне устраивает нашего финансового регулятора.

Кроме того, увеличивая требования к минимальному размеру первоначального взноса, Центробанк добьется прямо противоположных результатов. Значительная часть заемщиков для этого по-прежнему используют и будут использовать получение потребительских кредитов. И с увеличением их размера при текущих ставках риски невозврата значительно возрастут.

Все опять вернется

Значительного снижения стоимости недвижимости, как на вторичном, так и на первичном рынках ожидать не стоит, чего бы там ни пророчили «всепропальщики». Раздувание истерии так называемого «ипотечного пузыря», которого на самом деле нет, используется некоторыми чиновниками для решения своих личных карьерных целей.

Россия пока не догнала многие развитые страны по уровню обеспеченности жильем на количество населения. У нас он составляет порядка 25 кв. м на одного человека. В то время как, например, в государствах Европы это 40 метров. И учитывая, что на Западе традиционно принято снимать квартиры, а у нас иметь в собственности, задел на рост спроса останется существенным на протяжении еще многих лет.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development, делает смелый прогноз: «Полагаю, что в ближайшие месяцы на вторичном рынке будут преобладать срочные сделки и покупки с наличными, совершаемые лицами со сравнительно небольшими накоплениями. При этом в 2024 году, на мой взгляд, ключевая ставка вернется на уровень не более 10%. В этих условиях на вторичном рынке будет наблюдаться оживление».

Эксперты считают, что Центробанк снизит учетную ставку после выборов президента страны. Монетарными методами снижение уровня инфляции достигается только на короткий срок, и от этого страдают отрасли, производящие российские товары. Поэтому возврат ставки к прежним значениям вполне вероятен. Тогда и рынок недвижимости вернется к прежнему росту.