Откуда взялись рекорды: итоги рынка коммерческой недвижимости в 2023 году - «Аналитика рынка»

Уходящий год был для рынка коммерческой недвижимости успешным практически по всем показателям. Основные изменения связаны с оставшимися "иностранцами" и ростом ключевой ставки. Главная интрига – что дальше, в 2024 году. Эксперты поделились своими соображениями на этот счет.

Покупайте отечественное

На рынке коммерческой недвижимости известную пословицу можно использовать так: сколько консалтинговых компаний – столько показателей. Поэтому мы решили не давать среднюю температуру по больнице, а предоставить слово всем.

Член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян считает, что совокупный объем вложений в недвижимость России по итогам года может достигнуть 850 млрд рублей.

"По итогам 2023 года общий объем инвестиций в недвижимость России может достигнуть рекордных 750-850 млрд рублей и увеличиться на 65-87% относительно результата 2022 года", — согласилась с коллегами старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова.

По оценкам аналитиков компании NF Group, ожидаемый годовой совокупный объем инвестиций достигнет "рекордных за всю историю наблюдений 650-700 млрд рублей". Около половины вложений – в объекты, собственниками которых ранее были "иностранцы". Кстати, по данным экспертов компании, всего за два неполных года в иностранные активы вложили свыше 358 млрд рублей.

Цифры поскромнее привели в Commonwealth Partnership (CMWP). Партнер и руководитель департамента рынков капитала компании Алан Балоев считает, что по итогам 2023 года инвестиции в коммерческую недвижимость могут достигнуть 500-600 млрд рублей. В структуре лидирует торговая недвижимость – 84%, далее идут склады – 8%, офисы – 5% и гостиницы – 4%.

Высокий спрос на офисы

Офисный рынок оживляется и набирает силу. По предварительным данным консалтинговой компании NF Group, в 2023 году ввод новых проектов на рынке офисов в Московском регионе превысит 420 тыс. "квадратов". А вот в следующем ожидается ввод более 730 тыс. кв.м офисов. При этом речь о затоваривании вообще не идет.

"В настоящее время для реализации предлагаются только 30% всего объема 2024 года", — рассказали NF Group.

Другие цифры по региону привели в IBC Real Estate. Там считают, что объем ввода офисов по итогам этого года составит 274 тыс. кв.м, что на 21% меньше показателей 2022 года. Из них 234 тыс. кв.м – офисы класса А, 40 тыс. кв.м – офисы класса В+.

"В части нового строительства – на ближайшие три года к вводу запланировано 1,9 млн кв.м офисов, из которых 63% будет предлагаться на продажу, а 42% уже реализовано. Не исключен дефицит новых арендных предложений от крупных профессиональных собственников. Но будут арендные предложения от частных инвесторов, тех, которые приобрели небольшие блоки в строящихся БЦ", — сказала член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

По ее словам, рынок офисов ждет активизация спроса. Причем в основном его будут формировать компании госсектора, IT-компании, банки и строители. При этом по итогам 2024 года на фоне ужесточения денежно-кредитной политики общий объем сделок может снизиться примерно на 10% и составить порядка 1,7 млн кв.м.

Также в IBC Real Estate ожидают закрытия ряда крупных сделок в 2024 году. Кроме того, крупные игроки и дальше будут заинтересованы в покупке офисов в собственность. На рынке все еще сохраняется дефицит крупных блоков в готовых зданиях, поэтому такие компании будут рассматривать преимущественно строящиеся бизнес-центры.

Наиболее востребованными будут оставаться офисы с отделкой. В 2023 году аналитики заметили активное вымывание площадей с готовым ремонтом за выездом иностранных игроков.

"Для новых проектов, которые будут предлагаться в аренду в 2024 году, наличие готовой отделки значительно снизит срок экспозиции офисного помещения", — пояснили в IBC Real Estate.

Говоря о средневзвешенной арендной ставке, эксперты NF Group добавили, что в офисах класса А в 2023 году она составила 26 469 рублей за кв.м в год без учета ОРЕХ и НДС, в классе В – 18 077 рублей. Это на 1,6% и 2,8% больше, чем в 2022 году. Аналитики связывают это со снижением доступного предложения и повышением запрашиваемых ставок в отдельных объектах. Рост ставок продолжится, считают в компании.

Не в складах с собой

Склады на вершине "пищевой цепочки" рынка коммерческой недвижимости. Здесь попросту нет нерекордных показателей. Начнем с Московского региона. Аналитики IBC Real Estate подчеркивают, что спрос по итогам ноября достиг 2,7 млн кв.м. Это уже на 80% больше, чем за весь 2022 год. По итогам 2023 года спрос может превысить 3 млн "квадратов". Драйвером, как считают эксперты, стали онлайн-ритейлеры, которые арендовали и купили порядка 1 млн кв.м складов в Московском регионе и около 2,3 млн кв.м в России.

"Классические лидеры рынка, многоканальные ритейлеры, показали относительно невысокие результаты – 344 тыс. кв.м (13% в структуре спроса), что почти в два раза ниже их результатов в 2021 году, но в 2,5 раза выше, чем в 2022", — говорится в исследовании IBC Real Estate по Московскому региону.

Свои рекорды побили и логистические операторы и производители. Они заняли порядка 500 тыс. кв.м и 430 тыс. кв.м площадей в этом году.

Всего, как добавили аналитики, с начала года в Московском регионе ввели уже более 1,1 млн "квадратов" складов. До конца года этот показатель может достигнуть 1,4 млн кв.м.

Что касается средних арендных ставок на склады, в 2023 году они выросли на 40% до 8 тыс. рублей за кв.м в год за помещения класса А, а на строящиеся объекты – на 35%, увеличившись до 8,1 тыс. рублей за кв.м в год.

Ожидается, что по итогам 2023 года ставки в Московском регионе вырастут до 8,5 тыс. рублей за кв.м в год. Вследствие чего основным предложением на рынке останутся проекты built-to-suit. Они по ставкам догоняют предложения в существующих и строящихся объектах.

В консалтинговой компании пояснили, что по России спрос с начала года превысил уже 5 млн кв.м. Это в два раза больше, чем за весь прошлый год.

Как и в других сегментах, здесь такой рост обосновывают ростом ключевой ставки и стоимости строительства. Это сдерживает девелоперов от реализации масштабных спекулятивных проектов.

"В условиях повышенных рисков основной спрос придется на проекты BTS (built-to-suit – ИФ), в том числе на продажу. В этом году 34% пришлось на формат BTS, из них 5% – это BTS на продажу", — говорится в исследовании IBC Real Estate.

Член совета директоров, руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин добавил, что из порядка 1,6 млн кв.м заявленных к реализации площадей под конкретного пользователя строят 800 тыс. кв.м складов, 200 тыс. кв.м – это собственные склады, 600 тыс. кв.м – спекулятивные проекты.

"Это говорит о том, что спрос в 2024 году будет неудовлетворен, дефицит складских мощностей сохранится, а снижение ставок аренды будет возможно только в случае снижения ключевой ставки", — заключил Бумагин.

По прогнозам NF Group, общий объем сделок с качественной складской недвижимостью в России к концу 2023 года достигнет 6 млн кв.м. Основной упор аналитики делают на маркетплейсы. Объем занимаемых ими площадей в стране уже достиг 6,2 млн кв.м, а до конца 2026 года они могут занять до 17 млн кв.м.

С такой оценкой солидарны и эксперты CORE.XP. Они считают, что по итогам 2023 года в России достроят 3,2 млн кв.м складов, из которых 58% придется на региональные рынки. А онлайн-торговля стала драйвером спроса.

"Всего с начала 2023 года онлайн ритейлеры уже арендовали либо приобрели более 2 млн кв.м складских площадей. В целом же, активность на рынке демонстрируют все типы компаний без исключения. Так, 17% закрытых сделок (на текущий момент) пришлось на сделки с ритейлерами, еще 12% – с дистрибьюторами, 11% – с логистическими операторами", — добавил старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.

В 2024 году он прогнозирует сохранение существующих тенденций: высокий объем спроса – 4,5 млн кв.м, а также высокий объем нового строительства – 4,2 млн кв.м.

Что касается арендной ставки, она будет расти дальше, достигнув 10 тыс. рублей за кв.м в год в Московском регионе.

ТЦ "худеют"

Сегмент торговой недвижимости хоть и находится в лидерах за счет нескольких крупнейших сделок, не в таком порядке, как его "соседи". Всего с начала года в Москве открыли только четыре торговых центра, уточнили в консалтинговой компании IBC Real Estate.

Это ТЦ "Сиеста", ТРЦ "Митино Парк", ТЦ "Кувшинка" и ТЦ "Место встречи Звездный". Их арендопригодная площадь достигла 52 тыс. кв.м, а это, в свою очередь, ниже объема ввода 2022 года на 53%.

До конца этого года ожидается открытие еще пяти ТЦ с общей арендопригодной площадью в 57 тыс. "квадратов". Однако и тут все не очень оптимистично.

"По датам ввода части этих проектов могут произойти корректировки с переносом на следующий год, и по итогам 2023 года (эксперты – ИФ) прогнозируют объем ввода в пределах 80 тыс. кв.м", — уточнили аналитики консалтера.

При этом сроки ввода девяти объектов совокупной арендопригодной площадью более 80 тыс. кв.м уже перенесли на следующий год.

Также из года в год перетекают некоторые тренды сегмента. Например, продолжается уменьшение площадей и растет интерес к районным ТЦ. В этом году площадь нового центра в среднем не достигала и 13 тыс. "квадратов".

Аналитики заметили и другие тренды: расширение товарных линеек и ассортимента продукции оставшихся на российском рынке локальных брендов, увеличение площадей магазинов и их количества, появление на рынке новых российских и международных брендов, переориентация на азиатские компании, коллаборации российских марок и интерес к термальным комплексам.

Например, за 2023 год на российском рынке появилось свыше 20 новых иностранных брендов. Основная часть – из Турции и Белоруссии.

Еще одним интересным трендом года стало переоборудование крупных площадец под арендаторов сегмента отдыха и развлечений. Речь идет, в частности, о термальных комплексах. Привлечение такого арендатора единовременно решает проблему пустующих площадей объемом до 30 тыс. кв.м.

При этом о зияющих пустотах в ТЦ говорить уже не приходится.

"В Москве … вакансия остается на уровне июля 2023 года – 12%. Таким образом, рынок торговой недвижимости адаптировался к новым реалиям", — заверила руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.

Каков прогноз

"Мы ожидаем, что в 2024 году сократятся объемы инвестиций относительно результатов 2023 года, завершится процесс ухода иностранных игроков с российского рынка, на рынок коммерческой недвижимости будут выходить игроки сегмента жилой недвижимости. Интерес инвесторов к сегментам коммерческой недвижимости сохранится", — подытожила Ушакова.

По мнению аналитиков IBC Real Estate, по итогам 2024 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость может составить 400-450 млрд рублей, что будет сопоставимо с уровнями 2021 и 2022 годов.