Конец бурной вечеринки. Цены на московские квартиры уже не будут расти, как раньше - «Аналитика рынка»

На московском рынке жилья формируются новые тренды. Из-за «перегретых» цен, сложной ситуации в экономике и сворачивания программы льготной ипотеки количество новых проектов и дальше будет сокращаться. Каким образом и как скоро сокращение предложения отразится на ценниках на первичном и вторичном рынке жилья, разбирался «МК».

Новостройки

В минувшем году на первичном рынке жилья Москвы царил необычный ажиотаж. Особенно горячо было в начале осени, когда многие частные инвесторы, вложившиеся в новостройки, запаниковали на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ. Опасаясь снижения спроса на новое жилье, они спешили выставлять новые квартиры на продажу. Активность покупателей подогревали и слухи о прекращении льготной ипотеки.

Как сообщил «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, если по итогам 2022 года средняя стоимость 1 кв. м московских новостроек увеличилась примерно на 4%, то в 2023 году один «квадрат» вырос в цене на 12%. При этом объем предложения в 2022 году вырос на 25%, а в 2023 году сократился на почти на 5%.

В связи с высоким спросом столичные новостройки дорожали темпами, опережающими инфляцию. «Средняя цена 1 кв. м в декабре 2023 года достигла 453,8 тыс. руб.», — отметила директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина. С ее слов, в 2023-м доля ипотечных сделок достигла 77%, что на 10 п.п. выше, чем годом ранее. Ажиотажный спрос на льготные кредиты вызвала политика ЦБ, подразумевающая резкое повышение ключевой ставки.

Покупатели новостроек привыкли к тому, что в любых локациях столицы социальная, транспортная, развлекательная инфраструктура активно развивается. Эксперты зафиксировали всплеск интереса к домам, построенным рядом с зелеными парками и водоемами. «Интерес к таким ЖК всегда на 30–40% выше, чем к аналогичным. В городских каменных джунглях соседство с водоемом поднимает стоимость жилья на 20–25%», — подчеркнул директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков. По его мнению, слабый спрос наблюдается на квартиры, расположенные на первых двух жилых этажах, жилье с видом на промзоны, железнодорожные пути, ЛЭП, свалки и т.д. Сегодня меньше обращают внимание на квартиры нерыночных площадей. Например, 1-комнатная в 52 кв. м не будет попадать в фильтры при поиске, т.к. как 90% потенциальных покупателей «однушек» поставят ограничение по площади до 35–40 кв. м. То же относится к объектам других форматов. Так, неликвидными считаются 2-комнатные квартиры с габаритами более 80 кв. м при хорошем спросе на лоты площадью 50–60 кв. м.

Площадь квартир в новых домах продолжила сокращаться. Чтобы продать низко востребованные лоты в проекте, девелоперы предоставляют на них скидки — декларируемая может доходить до 20–30%, но фактически на рынке разница между медийной ценой и стоимостью сделки составляет не больше 15%, говорят эксперты.

Как полагает Валерий Кочетков, ужесточение кредитования по льготным программам приведет к переходу спроса из высокобюджетных и многокомнатных квартир в сторону бюджетных 1- и 2-комнатных объектов. Также внимание покупателей будет смещаться за пределы МКАД, что поспособствует росту рынка Подмосковья. Ужесточения условий по ипотеке, в отличие от рынка вторичного жилья, не приведет к снижению цен на новостройки, т.к. в этом сегменте на конечную стоимость лотов влияет не только спрос, но и себестоимость строительства. Соответственно, цены в Москве будут стагнировать или немного корректироваться вниз — до 5–7% в сегменте 3- и 4-комнатных квартир. «Бюджетное предложение начнет активно сокращаться, за такими объектами будет охота, а цена вырастет на 10–15%. В Подмосковье вслед за спросом рост цены может составить плюс 5–10%», — уверен Кочетков.

Уже очевидно, что власти готовят строительной отрасли «мягкую посадку». «Финансировать разницу между ключевой ставкой в 15–17% и льготными кредитами под 6–8% годовых государству дорого, особенно с учетом роста других расходов. В связи с этим программа льготной ипотеки в ее нынешнем виде, вероятно, будет пересмотрена. Возможно, мы увидим увеличение льготных ставок до более приближенного к рынку уровня (скажем, до 12–13% годовых)», — добавил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

По мнению риелторов, бурная вечеринка на московском рынке жилой недвижимости подходит к концу.

«Скорее всего до завершения избирательного цикла власти не будут предпринимать радикальных решений относительно программы субсидирования ипотеки», — заметил Сырцов.

Вторичка

Интересные изменения происходят и в соседнем сегменте. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отметила три важных фактора: флиппинг (инвест-стратегия, предполагающая покупку жилья в «убитом» состоянии, с целью быстро ее отремонтировать и перепродать по большей стоимости. — Ред.), хоумстейджинг (метод декорирования жилья для улучшения его внешнего вида и повышения его рыночной стоимости при продаже. — Ред.), влияние сформированного комьюнити дома на покупку квартиры в нем. Все перечисленные тенденции связаны с актуальными запросами покупателя.

— Сегодняшнее поколение выбирает жизнь «здесь и сейчас», максимально готовые варианты — квартиры с уже выполненной отделкой, — говорит Дымова. — Изменилось предпочтение по формату: наиболее популярны стали евро-«двушки», которые постепенно заменяют спрос на студии. Еще один тренд — повышение стоимости 1 кв. м вторичного жилья. Это во многом связано с обновлением жилого фонда, улучшением качества жилья, реализацией программы реновации.

На цены, понятное дело, будет влиять и взятый властями курс на сворачивание льготной ипотеки. «При сохранении нынешних ипотечных ставок, и тем более с учетом их возможного повышения, неизбежно ослабление спроса: в 2024 г. рынок будет работать на 70% от своей нормы. Соответственно, последуют рост числа объектов в экспозиции и постепенное снижение цен», — считает директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома. По его прогнозу, удешевление составит примерно 10%, и произойдет оно не раньше второго квартала 2024 г.

При этом Шлома не ждет массового оттока покупателей московских «квадратов», ведь большинство сделок — альтернативные, когда человек продает одну квартиру и на вырученные деньги покупает другую. По его оценке, 40% собственников — продавцов вторичных квартир взамен приобретают тоже вторичное жилье, 30% покупают объекты в новостройках и только 30% на рынке составляют чистые продажи. «Покупателей не отпугнули кредитные ставки по 17%, как мы того ожидали, поскольку ипотечные средства обычно нужны им лишь для доплаты. И это не огромные суммы», — добавил аналитик.

Советы по делу

Светлана Бардина рекомендует потенциальным покупателям новостроек выходить на сделку на начальном этапе строительства, так как это в перспективе позволяет не только сохранить, но и приумножить средства. Желательно, чтобы проекты обладали развитой инфраструктурой, качественным благоустройством, хорошими видовыми характеристиками и эргономичными планировками.

На вторичном рынке помимо характеристик дома и квартиры особо ценится транспортная доступность. Жителям должно быть удобно добираться на работу или учебу, поэтому стоит заранее проанализировать все возможные маршруты и время в пути, напоминает Юлия Дымова.

— Универсальный совет покупателям жилья — выбирайте наиболее ликвидные проекты с прицелом на то, что при определенных обстоятельствах вы захотите квартиру перепродать или сдать в аренду, — заметил Руслан Сырцов. — Смотрите на приобретаемое помещение (даже для себя) немного как инвестор: есть ли рядом школа, детсад, поликлиника, магазины, если придется искать покупателей квартиры среди семей; далеко ли идти до метро и ехать в центр, что важно для потенциального арендатора; будет ли пользоваться спросом квартира без гардеробной, второго санузла, балкона, кладовой.