«Цены на квартиры в старом фонде снизятся на 10-15%» - «Аналитика рынка»

Охлаждение ипотечного рынка приведет к снижению цен на вторичное жилье вплоть до 15%. Таким прогнозом в интервью «Известиям» поделилась генеральный директор Национального рейтингового агентства Татьяна Григорьева. По ее оценкам, к концу года ставки по рыночной ипотеке опустятся до 12–14%. По автокредитам в 2024-м они будут держаться под 20% на новые машины и 35% на поддержанные, а по потребзаймам — в диапазоне 21–27%. В базовом сценарии НРА требования по продаже валютной выручки экспортеров продлят до декабря, что будет держать доллар на уровне 85–90 рублей. Как и за счет чего будет расти ВВП в наступившем году и почему потребность в рабочей силе увеличивается на 1 млн каждый год — в интервью главы НРА «Известиям».

«Цикл снижения ключевой ставки начнется не раньше III–IV квартала 2024 года»

— По вашим ожиданиям, какой будет инфляция в следующем году и от чего это будет зависеть?

— В наступившем году под воздействием достаточно жесткой денежно-кредитной политики (ДКП) ЦБ инфляция начнет снижаться со значений выше 8% в конце 2023 года. По инерции высокие темпы роста цен сохранятся еще два-три квартала, в первую очередь благодаря низкой базе начала прошлого года. Затем работа трансмиссионного механизма переломит тренд.

Однако, по нашим ожиданиям, к концу 2024 года уровень инфляции будет выше целевого показателя в 4% и, по нашей оценке, составит 5,5–6%.

— Когда ЦБ может перейти к снижению ключевой ставки в 2024 году?

— Мы полагаем, что на повышении ставки до 16%, состоявшемся 15 декабря 2023 года, цикл ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ завершился. Дальнейшее ужесточение денежно-кредитной политики в начале 2024 года возможно, если продолжится рост устойчивых компонентов цен на товары и услуги.

Мы считаем, что установившаяся жесткая кредитно-денежная политика продержится до конца 2024 года, а цикл снижения ключевой ставки начнется не раньше III–IV квартала 2024 года. Среди факторов, которые, скорее всего, приведут к снижению ставки,— замедление роста цен, сокращение трат из бюджета, стабилизация инфляционных ожиданий граждан и бизнеса, а также стабилизация мировой экономики.

Важно, что наиболее существенным драйвером жесткой денежно-кредитной политики выступает продолжающаяся мягкая государственная бюджетная политика. Она сопровождается существенным увеличением спроса в промышленности (в первую очередь, в обрабатывающих отраслях) за счет госбюджета. Высокая ключевая ставка в таких условиях становится неизбежной, так как для обеспечения финансовой стабильности мягкая бюджетная политика должна компенсироваться жесткой ДКП и наоборот.

«Ипотечный платеж на большие квартиры превысил 300 тыс. рублей»

— Как вы считаете, продлят ли программы льготной ипотеки в 2024 году?

— Бурный рост льготной ипотеки в III квартале был связан с тем, что люди и рынок ожидали ужесточения политики ЦБ и роста ставок. В итоге граждане с одобренными ипотеками торопились оформить кредит по старым условиям. Всплеск сделок на вторичном рынке был по той же причине — россияне пытались вскочить «в последний вагон» по более низким ставкам.

Уже в ноябре прошлого года произошло существенное охлаждение ипотечного рынка, так как ставки на вторичке приблизились к 17%. Такой уровень трудно назвать привлекательным даже чисто психологически. В результате в последние месяцы прошлого года объемы выдач уже начали падать: в ноябре по сравнению с октябрем — на 7%, в декабре, оценочно, еще на 10%.

При этом на первичном рынке снижение ипотечного кредитования пока не происходит. И рынок, и граждане ждут ужесточения льготного кредитования — это стимулирует выдачи. В 2024 году рост на первичном рынке может быть очень бурным: объем выдач такой ипотеки может вырасти на 50% и больше.

Льготная программа призвана стимулировать жилищное строительство в регионах, вне крупных городов. Это очень важный социальный шаг, который может позволить улучшить качество жизни в нестоличных субъектах РФ. Поскольку программа будет востребована вне популярных для покупки недвижимости регионов, то она ситуацию с ценами не ухудшит.

Но в условиях высокой ключевой ставки льготная программа становится тяжким бременем для бюджета, поскольку государство компенсирует банкам недополученные доходы. Появляется и второй риск: в условиях повышенного спроса и ограниченного предложения такие программы становятся источником роста цен, что снижает эффективность субсидированных предложений. Кроме того, программы могут вызывать и рост цен на стройматериалы.

— Что будет с ценами на жилье в столицах — Москве и Санкт-Петербурге — с учетом ограничения лимита по льготным ипотекам на новостройки в 6 млн рублей?

— На рынке недвижимости Москвы и Петербурга сейчас действует два противоположных тренда. С одной стороны, растущая инфляция ведет к увеличению цен застройщиками, а также к повышенному спросу населения на недвижимость (ведь россияне по-прежнему видят в недвижимости основной инвестиционный актив).

С другой стороны, спрос ограничивается высокими ипотечными ставками и ужесточением правительством по отношению к льготным программам. Ипотечный платеж на большие квартиры превысил 300 тыс. рублей — это неподъемная цифра для большинства россиян. Рост цен также сдерживается большим количеством предложений, особенно в Москве.

Учитывая эти два тренда, мы не ожидаем существенного снижения цен на новостройки. Скорее всего, в ближайшие полгода стоимость недвижимости будет заморожена. А по знаковым локациям (например, в ЦАО Москвы или центре Петербурга) цены могут вырасти на 5%.

Однако охлаждение ипотечного рынка приведет к тому, что цены на квартиры в старом фонде снизятся на 10–15%. На новый вторичный фонд максимальное падение цен составит 5%. А в престижных локациях снижения цен не произойдет. Наиболее вероятные максимальные дисконты — на квартиры больше 60 кв. м, так как именно они больше всего пострадают от повышения первоначального взноса и снижения лимитов по льготным программам. Одновременно стоимость однокомнатных квартир может и не снизиться, поскольку они особенно востребованы на рынке, а недорогие объекты могут даже прибавить в цене.

— Критична ли в России ситуация с нераспроданным жильем?

— Сейчас нераспроданного жилья в РФ около 72 млн кв. м, что примерно равно годовому объему строящихся объектов в России. Это проблема для застройщиков, которым теперь необходимо с темпами строительства притормозить или хотя бы пересмотреть очередность выдачи квадратных метров в продажу. Разумеется, строительный бизнес не может остановиться, должен постоянно что-то строить даже в период снижения спроса.

Интерес к новому жилью продолжает падать, а интерес к аренде — расти. Риски здесь понятны: у небольших застройщиков могут начаться проблемы с ликвидностью и выплатой кредитов. Кроме того, уже во второй половине 2025 года есть риск формирования дефицита квартир, что может привести к росту цен на недвижимость в 10–15%.

— По вашим оценкам, есть ли пузырь на рынке льготной ипотеки?

— Пузыря на рынке ипотеки, на наш взгляд, нет, так как доля просроченной задолженности по жилищному кредитованию находится практически на нулевой отметке. Кроме того, меры Банка России препятствуют выдаче ипотеки клиентам с высоким уровнем долговой нагрузки.

«Ставка по потребкредитам будет в диапазоне 21–27%»

— Какими будут ставки по рыночной ипотеке в следующем году?

— Мы ожидаем, что в ближайшие полтора-два месяца рыночные ставки по ипотеке без учета льготных программ будут на уровне 15–17%. Это будет сдерживать рост цен на недвижимость на вторичном рынке. К концу года мы ожидаем снижения рыночных ставок по ипотеке до 12–14% по мере смягчения денежно-кредитной политики.

— По вашим ожиданиям, на каком уровне установятся ставки на кредиты?

— Рыночная ставка по потребкредитам будет в диапазоне 21–27% для работников по найму (предсказывать мы можем именно для этой категории клиентов, поскольку они могут доказать банку свои доходы). Насколько большим будет общий объем выдачи — это будет зависеть от доходов граждан. Вероятно, высокие ставки всё же превысят рост доходов россиян, и тогда общий объем выдачи сократится.

— Чего ждать от ставок по автокредитам?

— В сегменте автокредитования средние ставки будут находиться около 20% по новым машинам и доходить до 35% по подержанным.

— А каких ставок по вкладам следует ожидать в 2024-м?

— Максимальные процентные ставки по вкладам граждан до 90 дней будут находиться в диапазоне 15–17%. Короткие вклады будут наиболее доходными. К концу года ставки могут снизиться до 12% годовых в том случае, если, в соответствии с нашим базовым прогнозом, Банк России вернется со второй половины года к смягчению денежно-кредитной политики.

«Компании будут бороться за работников, что стимулирует рост реальных доходов»

— По вашим прогнозам, каким будет курс рубля в наступившем году?

— В нашем базовом сценарии требования по обязательной продаже валютной выручки для компаний-экспортеров продлят до конца 2024 года. Тогда курс доллара, который вернется к 85–90 рублям в начале этого года, сохранит такое значение до конца лета. К концу 2024-го он стабилизируется около 95 рублей за «американца», однако может и начать двигаться в сторону 100 рублей.

— Каким, по вашим ожиданиям, будет рост ВВП?

— Есть два основных фактора, которые позволяют стране справляться с кризисом: человеческий капитал и не затронутые санкциями природные ресурсы. Делать прогнозы всё еще сложно, но в секторе экономики не ожидается серьезных ухудшений. Так что рост ВВП может составить от 1,5 до 2%.

— Что может стать риском для экономики РФ?

— Отрицательная динамика может возникнуть в случае шоков внешней среды, таких как расширение СВО в более крупный конфликт. Либо негативных изменений, связанных с импортом и экспортом товаров из России и в страну, а также — с проведением платежей. Кроме того, негативная динамика возможна при снижении цен на биржевые товары, особенно на рынках дружественных стран.

Наконец, нас беспокоит ситуация на рынке труда, так как в этом году и далее до 2030 года рабочая сила в продуктивном возрасте будет убывать темпами до 1 млн человек в год. Сбережение человеческого капитала, его развитие одновременно с повышением автоматизации и цифровизации промышленности, увеличением производительности труда — вот главные задачи на следующие три-пять лет.

— По вашим ожиданиям, какой будет безработица в 2024 году?

— Мы считаем, что уровень безработицы в России в будущем году, как и в 2023-м, будет находиться на отметке около 3%. При этом компании будут бороться за работников, что стимулирует рост реальных доходов населения. В 2024 году он составит около 5–7%.