Жилье из СССР. В России дешевеют брежневки и хрущевки - «Аналитика рынка»

С ноября 2023 года цены на квартиры в домах старой постройки заметно упали. По наблюдениям экспертов, во многих городах брежневки и хрущевки уже сбавили до 10% стоимости. Эксперты советуют владельцам таких объектов на время снять квартиры с продажи и прогнозируют дальнейшее снижение цен.

Кто покупает эти квартиры?

Категорий несколько. Первая — это люди, которым нужно как можно скорее переехать в другую квартиру за приемлемую цену. Часто покупатели рассматривают хрущевки и брежневки как временный вариант: его потом можно перепродать и купить что-то более современное с доплатой. Или же, если место хорошее, можно сдавать квартиру в аренду.

До недавнего времени старым жилфондом интересовались инвесторы. Особенно в Москве, где действует программа реновации. Можно было купить недорогую хрущевку, а затем рассчитывать на более новое жилье.

«Сейчас интерес со стороны инвесторов охладился. Во-первых, сроки по программе реновации могут меняться. Например, если мы говорим о Москве, то в ЦАО они очень сдвинуты, подсчитать доходность стало сложнее, — говорит риэлтор-практик Наталья Перескокова. — Ну а-во-вторых, спрос на подобное жилье в целом снизился. Покупать для себя его мало кто хочет особенно после того, как ужесточились условия по выдаче займов на вторичку».

Руководитель семейного агентства недвижимости «Агентесса» Евгений Харитонов уточняет, что на столичные хрущевки, попадающие под программу реновации, получить ипотеку не получится. Банки опасаются, что при попадании под реновацию залоговая собственность окажется в опасности. Продавцам приходится искать покупателей с наличными деньгами, но им редко бывают нужны квартиры в старом жилфонде.

Особняком стоят сталинки. У них есть свои почитатели, которые ценят высокие потолки, надежную шумоизоляцию, архитектуру и покупают такие квартиры для собственного проживания. Как правило, сталинки строились в лучших локациях, поэтому они до сих пор остаются в цене и спросе.

На сколько подешевеют брежневки, хрущевки и сталинки в 2024 году?

По словам опрошенных экспертов, многие объекты уже начали дешеветь — они потеряли в цене до 7-10% с ноября 2023 года. Так как спрос на вторичку сейчас невысокий, а ипотека — дорогая, то цены на указанную недвижимость будут ползти вниз.

«В первую очередь, дешеветь будут объекты в старом фонде — квартиры в сталинках, брежневках и хрущевках. За год средние цены на такие объекты снизятся на 10-15%, тогда как новая „вторичка“ за год подешевеет не более чем на 5%, — поясняет ведущий эксперт „ТСН Недвижимость“ Алексей Яцюк. — Падение цен на жилье в старом фонде не будет равномерным. Больше других потеряют в стоимости квартиры площадью выше 60 квадратных метров. Также дешеветь будут квартиры в отдаленных районах, где идет активная жилая застройка. В таких локациях хрущевкам, брежневкам и сталинкам придется конкурировать с новостройками, и они такую конкуренцию обычно проигрывают».

Снижение цен на квартиры в домах старого фонда не будет резким. В ближайшие месяцы на вторичном рынке начнет расти доля предложений со скидкой, продавцы будут готовы торговаться с покупателями. Но сразу больших скидок ждать не придется.

Какие квартиры подорожают в 2024 году?

По мнению Алексея Яцюка, стоимость однокомнатных лотов в сталинках, брежневках и хрущевках может остаться неизменной или даже увеличиться. Недорогие квартиры в условиях малодоступной ипотеки могут стать еще более ценными.

«Квартиры в старом фонде в востребованных локациях, где наблюдается дефицит предложения жилья, могут не только не подешеветь, но и прибавить в стоимости», — добавляет собеседник.

Евгений Харитонов указывает на то, что меньше других просядут в цене сталинки. Они будут держать позиции, особенно если находятся в выигрышном месте. Если это центр города, то цена может даже немного подрасти. Но в целом, скорее всего, в ближайший год их стоимость ощутимо не изменится.

Что делать продавцам квартир в старом жилом фонде?

Тем, кому нужно срочно продать брежневку, хрущевку или сталинку, пора подумать о торге.

«Рынок вторичного жилья сильно замедлился, — говорит Наталья Перескокова. — Он напоминает ситуацию марта-апреля 2022 года, когда было мало покупателей, много продавцов, а ипотечные ставки подскочили. Пока спрос невысокий, нужно снижать цены. Если же продавцы не торопятся, то лучше сдать объект в аренду — цены на нее как раз выросли. А с продажей можно подождать, пока рынок не станет снова активным. Мы очень надеемся, что это произойдет в течение полугода».