В Москве исчезли бюджетные апартаменты: фактически вышли из массового сегмента - «Аналитика рынка»

Госдума на неопределенный срок снова отложила законопроект об апартаментах, который должен был приравнять их к жилым помещениям в многоквартирных домах. Неурегулированный статус не отпугнул состоятельных покупателей. Желающих купить «гнездышко» в одной из башен фешенебельного района Москва-Сити достаточно. Другая картина в массовом сегменте — шансов купить новые апартаменты недалеко от МКАД, которые год назад были популярны из-за доступных цен, практически не осталось.

По оценке гендиректора АН «Бон Тон» Валерии Цветковой, общий объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы за год снизился на 10% и составил 364 тыс. кв. м и 7,4 тыс. лотов (–9,9% за год). Основной объем предложения приходится на бизнес-класс — 50,9% (+3,3% за год). На втором месте — комфорт-класс с долей 27,6% (+2,4% за год). На третьем месте находится премиум-класс с долей предложения 20,5% (–3,8% за год). Доля стандарт-класса составила всего 1% (–1,9% за год). Половина всей экспозиции приходится на три округа: ЦАО — 19%, ЗАО — 15,2% и СВАО — 14,9%.

«В последнее время вырос спрос на апартаменты с готовой отделкой. В условиях ограниченного времени и ресурсов покупатели предпочитают апартаменты, не требующие дополнительных вложений в ремонт», — сообщила «МК» директор компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева. По ее мнению, второй очевидный тренд — это растущий интерес к комплексам с развитой инфраструктурой. Покупатели внимательнее относятся к наличию в шаговой доступности магазинов, фитнес-центров, образовательных и медицинских учреждений, что делает жизнь более комфортной и самодостаточной.

Третий тренд — увеличился спрос на апартаменты в зеленых зонах. Стремление к здоровому образу жизни и желание быть ближе к природе приводит к повышенному интересу к объектам, расположенным в экологически чистых районах с развитой парковой инфраструктурой.

Спрос на апартаменты заметно упал. На взгляд ведущего специалиста по новостройкам сети «Миэль» Марины Шадруновой, это связано с тем, что льготная ипотека под 8% на этот формат не распространяется. Большинство покупателей в Московском регионе рассматривают приобретение апартаментов с осторожностью.

Если два-три года назад почти треть московских новостроек могла относиться к апартаментам, то сейчас этот показатель резко снизился. Как пояснил «МК» директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков, до недавнего времени договоры долевого участия на нежилые помещения (апартаменты) не облагались налогом на добавленную стоимость (НДС), что позволяло реализовывать помещения на 15–20% дешевле, чем жилые квартиры аналогичной площади и ценовой категории. Это и стимулировало повышенный спрос на апартаменты. Большинство покупателей не обращали внимания на инсоляцию помещения и внешнюю инфраструктуру комплекса, т.к. важным критерием оставалась цена лота.

«Возврат НДС сократил ценовую разницу между квартирами и апартаментами до 7%, что охладило интерес к апартаментам как у покупателей, так и у застройщиков. И сейчас мы видим, что доля апартаментов в сделках составляет не более 4%. Такой вид недвижимости нельзя купить с помощью льготной ипотеки и семейной ипотеки, нельзя применить маткапитал», — заметил аналитик.

В столице апартаменты фактически вышли из массового сегмента, заявил директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. С его слов, сегодня этот формат широко представлен только в высокобюджетных сегментах, таких как «премиум» и «элит», а также в сегменте микроапартаментов, расположенных в реконструируемых зданиях на этажах офисных центров и продающихся по договору купли-продажи. «Такие сделки регистрируются даже не в Росреестре, а у нотариусов. Эти сделки законны, но они находятся, скажем так, на грани правового поля», — добавил эксперт.

Пять категорий

По оценке аналитиков, московские апартаменты продолжают привлекать разнообразную аудиторию покупателей. Среди ключевых категорий покупателей Ригина Гордеева выделила молодых профессионалов, которые особо ценят сочетание удобства, стиля и функциональности. Они выбирают апартаменты за современный дизайн, расположение в деловых районах и близость к бизнес-центрам. Также апартаменты находятся в сфере интересов частных инвесторов, поскольку в условиях нестабильности финансовых рынков они остаются надежным активом. Инвесторы видят в апартаментах возможность получения пассивного дохода от аренды и потенциала роста капитала.

«Этот формат также привлекает людей, ведущих активный образ жизни. Для тех, кто ценит удобство и время, апартаменты с полным комплексом услуг (фитнес-центры, спа, консьерж-служба) становятся идеальным выбором, позволяя сосредоточиться на хобби», — рассказала Гордеева. Еще одна большая группа покупателей состоит из предпринимателей и фрилансеров. Они ценят возможность создать рабочее пространство прямо в своем доме. Апартаменты часто предлагают удобные планировки и инфраструктуру для ведения бизнеса, включая коворкинги и переговорные комнаты. «Чаще бизнесмены выбирают жилье в апарт-комплексах, которые предоставляют еще и целый набор сервисов (прачечная, клининг и т.п.)», — добавила Шадрунова.

Как отметил Кочетков, «апарты» часто выбирают молодые люди, ориентированные на нестандартный дизайн, на проживание в интересной локации. Нередко они живут «на два города» и бывают в Москве наездами. Поэтому им не нужны детские площадки, поликлиники, детсады и школы рядом с домом.

И последняя, пятая категория — покупатели, предпочитающее элитное жилье. Апартаменты премиум-класса с эксклюзивной отделкой, высококачественными материалами и уникальным дизайном привлекают граждан, ищущих роскошь и высокий статус.

Поставили на паузу

На днях зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева заявила о том, что законопроект об апартаментах, призванный приравнять их к жилым помещениям в многоквартирных домах, в ближайшее время вряд ли будет рассмотрен. Напомним, что соответствующая инициатива поступила в Госдуму еще в 2018 г.

Как полагает Ригина Гордеева, неурегулированный статус апартаментов создает неопределенность в отношении прав собственности, условий проживания и доступа к коммунальным и социальным услугам. Это может сдерживать потенциальных покупателей, особенно тех, кто ценит юридическую ясность и гарантии.

Поскольку до сих пор не решен вопрос со статусом апартаментов, а ставки налогообложения стоят высокие, то такие объекты могут становиться определенной головной болью для собственника, рассуждает Родионцев. Для собственного проживания апартаменты приобретают только в элитном сегменте, а в массовом сегменте данный продукт себя изживает. Во-первых, потому что после изменений в правовой базе новые проекты практически не выходят на рынок. Во-вторых, покупательский спрос в апартаментах массового сегмента сейчас очень низкий, потому что на них не распространяется ни господдержка, ни льготные ипотечные программы или застройщики самостоятельно формируют специализированные программы за свой счет. «Поэтому потенциала в апартаментах в ближайшей перспективе особого нет», — заключил Родионцев.

По этим причинам, на его взгляд, в будущем апартаменты останутся лишь в премиальном сегменте, а из массового и бизнес-сегментов апартаменты полностью уйдут. При этом цены на премиальные апартаменты будут идти в ногу с рынком квартир и его ценами, потому что премиум-апартаменты — абсолютно другой продукт и требования к нему ничем не уступают требованиям к квартирам.