В каких городах новостройки подорожали сильнее всего за последние пять лет - «Аналитика рынка»

Аналитики составили рейтинг городов, в которых новостройки выросли в цене заметнее всего за пять лет. Лидерами стали Каспийск, Кисловодск и Новороссийск.

«Первичка» подорожала в 2,5 раза за пять лет

За последние пять лет цена квадратного метра на первичном рынке в среднем по крупным городам увеличилась в 2,5 раза. За это же время на «вторичке» цены выросли вдвое. Таким образом, в сегменте новостроек «квадрат» дорожал быстрее.

ВАЖНО

Были проанализированы средние цены 1 кв. м на первичном рынке в декабре−марте 2023−2024 годов и декабре−марте 2018−2019 годов, то есть массив данных, усредненных за четыре месяца. Для анализа отобраны города с населением более 100 тыс. человек и объемом предложения не менее 20 лотов (119 локаций).

Основной рост пришелся на 2020−2021 годы и на вторую половину 2023-го. В обоих случаях он был связан с повышенным спросом: в 2020−2021 годах активность покупателей была вызвана введением льготной ипотеки, а в 2023-м — перетоком спроса со вторичного рынка и ожиданиями, что условия по госпрограммам будут ужесточены.

Средние номинальные цены предложения увеличивались как за счет индексации в отдельных лотах, так и из-за изменения структуры предложения: с рынка быстрее уходили более доступные лоты, а более дорогие оставались в продаже.

В 2019 году цены тоже росли, но более медленными темпами. В 2022 году и в I полугодии 2023-го в большинстве городов они стагнировали.

Рост средних номинальных цен предложения за пять лет зафиксирован во всех городах. Сильнее всего 1 кв. м подорожал в Каспийске, Кисловодске, Новороссийске (в 4 и более раза), Нижнем Тагиле, Пятигорске, Михайловске, Новокузнецке, Краснодаре, Майкопе, Ессентуках (в 3,5–4 раза).

Среди городов-миллионников лидируют Краснодар (рост в 3,6 раза) и Челябинск (в 3 раза). Минимальные темпы роста — в Пензе, Южно-Сахалинске, Владивостоке (в ~1,5 раза).

Рейтинг городов, где новостройки выросли в цене ощутимее всего

Можно выделить три группы городов, где цены значительно увеличились:

1. Города юга России (Краснодарского края, Ставропольского края, Дагестана и т. д.). Эти локации за счет своего комфортного климата в последние годы пользовались большой популярностью у населения для переезда и покупки недвижимости, особенно в 2020–2021 годах во время пандемии коронавируса и распространения удаленного формата работы.

2. Города, где пять лет назад были самые дешевые квартиры. За счет эффекта низкой базы там было больше возможностей для увеличения стоимости жилья, чем в городах с высокими ценами.

Например, в Москве и Санкт-Петербурге как в одних из самых дорогих городов за пять лет «квадрат» подорожал в ~2 раза, а в городах, где стоимость 1 кв. м составляла менее 40 тыс. рублей, цены увеличились в среднем втрое, в городах с наиболее дешевым жильем (до 30 тыс. рублей за 1 кв. м) — в 3,5–4 раза.

Обычно в этих городах менее развитые рынки жилья и низкая конкуренция, что дополнительно способствует ускоренному росту цен. В основном это вторые и третьи по численности населения города не самых богатых регионов.

3. Города с высокой долей промышленности в структуре экономики. Наиболее заметный рост цен в этих локациях наблюдался в 2023 году.

Рост цен на рынке новостроек замедляется относительно показателей второй половины 2023 года из-за ужесточения условий кредитования и снижения спроса, отмечает эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина. Однако в городах с низкой конкуренцией на рынке новостроек и невысокой обеспеченностью населения новым качественным жильем потенциал увеличения цен сохраняется. «Благоприятные условия для роста цен за последний год сложились также в городах с высокой долей промышленности в структуре экономики», — подчеркивает эксперт.