Покупку отложили. Эксперты объяснили, почему растут цены за аренду жилья - «Аналитика рынка»

В России замечен рекордный интерес к арендному жилью. Это при том, что обычно подобный виток возникает ближе к июню-июлю, когда начинается поиск жилья для студентов. Эксперты рассказали aif.ru, чем объясняется спрос на съемные объекты, и на сколько владельцы квартир готовы поднимать цену.

Спрос подрос

По подсчетам финансового маркетплейса «Выберу.ру», индекс региональной популярности съемных квартир во всех городах-миллионниках превысил 115%. Лидером рейтинга стал Красноярск с показателем 232%. По Санкт-Петербургу индекс составил 117%, почти столько же по Москве — 118%. Опрошенные эксперты эту тенденцию подтверждают и связывают с двумя основными факторами.

Первая причина повышенного спроса — в том, что рынок аренды жилья в крупных городах России в последние годы ощутимо перезагрузился. По словам генерального директора агентства недвижимости ЦДН Анатолия Пысина, когда началась пандемия, многие компании перешли на удаленный формат работы, что вызвало отток арендаторов. После объявления СВО страну начали покидать экспаты и российские граждане, работающие на иностранные компании.

«Образовался дефицит арендаторов, спрос сильно упал, а арендные ставки снизились. Многие объекты были сданы с хорошим дисконтом. Только в Москве за год, начиная с марта 2022-го, рынок аренды упал на 10-20%, — уточнил собеседник. — Теперь ситуация стабилизировалась. Открывшиеся ниши закрываются. На место иностранных специалистов приехали арендаторы из других стран, на место уехавших россиян — другие жители из регионов. Поэтому спрос на найм жилья вырос».

Не покупать, а снимать

Спрос на аренду разгоняют также несостоявшиеся ипотечники, которые не смогли себе позволить взять кредит на новых условиях.

«Запрос на аренду обусловлен прежде всего высокими ставками по ипотеке и отложенным спросом на покупку недвижимости, — говорит риелтор-практик Наталья Перескокова. — К сожалению, программы с господдержкой сокращаются, ставки на ипотеку стремительно растут. Цены на аренду тоже выросли, причем рост цен на долгосрочную аренду подтянул к себе рост цен на аренду посуточную».

Руководитель отдела продаж агентства недвижимости Регина Франк соглашается: при средней ставке ипотеки на «вторичку» под 16% переплата за объект оказывается почти троекратной.

«Это неподъемные деньги, тем более для жителей, переезжающих в Москву. Соответственно, выгоднее на сегодняшний день снимать квартиру в долгосрочную аренду, нежели платить ипотечный взнос. Ипотеку на „вторичку“ по-прежнему берут, но, как правило, сумма квартиры не превышает 5 млн руб., если говорим о московском жилье. Поэтому аренда, конечно, растет в цене, и этому виной большая процентная ставка по ипотеке на вторичные квартиры», — подчеркнула она.

Ищут, где лучше

Разница между арендными и ипотечными платежами на жилье в крупных российских городах становится очень серьезной. Пысин приводит пример: на покупку «однушки» в Москве за 12,5 млн руб. в ипотеку н 20 лет под 17,5% годовых и «первоначалкой» в 2,5 млн руб. ежемесячный платеж составит около 150 тыс. руб. Для сравнения: арендовать качественную однокомнатную квартиру в хорошей локации в столице можно за 60 тыс. руб. — а это в 2,5 раза ниже, чем ипотечные платежи.

На контрасте полученных цифр потенциальные ипотечники охотнее рассматривают аренду в более высоком ценовом сегменте.

«Рынок аренды — это уже сегодня не только рынок бюджетного жилья, — говорит заместитель руководителя по аналитике Российской гильдии риэлторов Михаил Хорьков. — Если раньше найти квартиру с качественной мебелью, хорошей техникой и в современном жилом комплексе было затруднительно, то теперь такое предложение есть. Но и на старый жилфонд спрос по-прежнему сохраняется, поскольку те же „хрущевки“ часто привлекают именно своим расположением, близостью к центру, к вузам, к транспортным узлам».

Что будет с ценами на аренду?

По ряду крупных городов за последние полгода стоимость аренды жилья выросла в диапазоне 10-20%, а местами и больше. Перескокова уверена: пока будут высокие ипотечные ставки, ждать понижения цен на аренду не стоит.

«В большинстве случаев проблем со сдачей жилья в аренду сегодня нет. Многие владельцы квартир хотят индексировать ежемесячные платежи — и вот это требование должно быть разумным, — поясняет Хорьков. — С точки зрения собственника важно сохранить благонадежного арендатора. Если пытаться сдавать по верхней планке рынка, то и срок жизни арендатора в квартире будет недолгим. Паузы в аренде из-за высокой цены могут „съесть“ всю прибыль и выгоду. Ситуация тоже может измениться, и собственнику придется искать нового арендатора. Поэтому к поднятию цен даже в условиях повышенного спроса нужно подходить очень аккуратно».