От Турции до Казахстана: как россияне повлияли на рынки аренды жилья - «Зарубежная недвижимость»

В некоторых странах из-за наплыва россиян увеличилась стоимость аренды жилья, как домов, так и квартир. Наибольшее влияние россияне оказали на рынки таких стран, как Турция, Грузия, Армения, Узбекистан, Казахстан и Киргизия.

Вместе с экспертами рассказываем, как изменились рынки аренды жилья в этих странах за последний год.

Турция

Спрос на аренду жилья в Турции рос весь последний год. Первый резкий скачок спроса был зафиксирован в начале весны 2022 года, когда число арендаторов выросло примерно на треть, отмечает стамбульское агентство недвижимости VARTUR. Эксперты связывают это с относительно невысокими ценами на аренду жилья, которые были на рынке в начале прошлого года, и началом Россией специальной военной операции. Следующий скачок спроса (примерно на 40%) произошел в конце сентября, когда в России была объявлена частичная мобилизация. В VARTUR убеждены, что возросший спрос связан прежде всего с арендаторами из России, именно их активность во многом способствовала годовому приросту ставок на аренду на 160,6%.

Но после землетрясения в Турции в начале февраля спрос упал примерно на 45%, приводит данные собственной статистики агентство VARTUR. Это связано с оттоком россиян, из которых многие либо вернулись на родину, либо нашли арендное жилье в других странах (Казахстан, Узбекистан и Грузия).

Как россияне повлияли на рынок аренды жилья в Турции

Эксперты пришли к выводу, что две волны притока россиян (конец февраля — начало марта и конец сентября — октябрь 2022 года) оказали сильное влияние на турецкий рынок аренды жилья. Цены за год значительно выросли, особенно в наиболее востребованной провинции — Анталье. Это привело к ситуации пузыря на арендном рынке по всей стране, который может лопнуть и создать всему рынку большие проблемы. Суть пузыря на рынке аренды заключается в том, что в какой-то момент спрос может резко снизиться одновременно с увеличением предложения, что приведет к резкому падению цен и возникновению паники на рынке, говорит представитель портала Turk.Estate Ален Еремеев. По словам эксперта, местные жители, десятилетиями снимавшие дома и квартиры по умеренной цене, зачастую вынуждены съезжать с насиженных мест, поскольку россияне готовы платить больше. Но пока негативных последствий удалось избежать.

Если стоимость аренды при пролонгации ежегодного договора власти еще как-то могут регулировать (повышение тарифа не может быть более 25% за год), то при заключении новых арендных договоров собственнику ничто не мешает установить более высокую цену. Этим и пользовались владельцы недвижимости, объясняет Еремеев. Но, с другой стороны, на территории любой провинции разрешено пребывание строго определенного количества иностранцев-арендаторов (для каждого населенного пункта существует своя квота). К концу осени — началу зимы количество выдаваемых туристических ВНЖ по аренде жилья резко пошло вниз во многом из-за того, что квота на приезжих закончилась, добавляет руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова.

Ален Еремеев, представитель портала Turk.Estate:

— Спрос на аренду жилья со стороны россиян резко сократил количество свободных домов и квартир. Свою лепту внесло и землетрясение. Например, в популярную у россиян Анталью прибыли тысячи вынужденных беженцев из районов Турции, которые наиболее сильно пострадали от землетрясения. Временного жилья на всех не хватает и найти квартиру или дом в аренду очень сложно.

Где арендуют жилье россияне

Граждане России арендуют жилье в основном в Стамбуле, Аланье и Анталье. Но после землетрясения некоторые россияне ориентируются также на Мерсин, где ситуация на рынке аренды не такая сложная. Более того, на данный момент самые лучшие районы Мерсина как раз открыты для получения вида на жительство по аренде, говорит Ален Еремеев.

Сколько стоит аренда

За последний год средние цены на аренду жилья в городах Турции, по данным Turk.Estate, повысились в два раза. На данный момент цены на аренду квартиры в Стамбуле начинаются от $800 (61,2 тыс. руб.) в месяц — это самые простые варианты в дешевых районах. В престижных районах города средние цены могут доходить до $2500 (191,5 тыс. руб.) в месяц. В Анталье средние цены на аренду жилья колеблются от $700 (53,6 тыс. руб.) до $1800 (137,8 тыс. руб.). В Анталье порядок средних цен от $650 (49,7 тыс. руб.) до $1500 (114,9 тыс. руб.), а в Мерсине — от $600 (45,9 тыс. руб.) до $1200 (91,9 тыс. руб.).

Что будет в 2023 году

В целом рынок аренды в Турции, несмотря на проблемы в стране из-за землетрясения, остается стабильным, а цены, несмотря на временное падение спроса, могут до конца года прибавить еще 20–30%. Когда ситуация нормализуется, арендаторы из России вернутся на этот рынок, считает руководитель офиса агентства недвижимости Easyhome Turkey Наталья Михайлова.

Грузия

Пик спроса на рынке аренды жилья в Грузии пришелся на октябрь прошлого года. В этом месяце спрос на аренду жилья вырос более чем в два раза, а средние цены, по данным брокерской компании TBC Capital, по сравнению с октябрем 2021 года стали выше на 120%. Рост спроса сохранялся до января, а затем начался спад, который продолжается. Это связано с возвращением части российских арендаторов на родину, поясняют в батумском агентстве недвижимости Batumi Realty. По данным агентства, граждане России составляют около 80% иностранных арендаторов жилья в Грузии, на граждан Беларуси и Украины приходится примерно по 10%.

Как россияне повлияли на рынок аренды жилья в Грузии

В течение последнего года со стороны россиян наблюдался ажиотажный спрос на аренду жилья, который спровоцировал рост цен. Аренда для многих местных жителей стала недоступной. Многие из них стали переселяться к родителям или к родственникам для того, чтобы иметь возможность сдавать собственное жилье и получать неплохой доход, говорит основатель компании по продаже зарубежной недвижимости BD-GROUP Дарья Бородина. По словам эксперта, высокий спрос на долгосрочную аренду сильно повлиял и на рынок купли-продажи жилья. Если раньше инвесторы покупали маленькие квартиры для сезонной сдачи в аренду, то сейчас повысилась популярность объектов, которые подходят для долгосрочного проживания.

Дарья Бородина, основатель компании по продаже зарубежной недвижимости BD-GROUP:

— В 2022 году количество запросов на аренду жилья со стороны россиян выросло в 3,5 раза по сравнению с 2021 годом. В начале 2023 года интерес россиян к аренде жилья в Грузии пошел на спад, но все равно в 1,5 раза превышает результат первых месяцев прошлого года.

Где арендуют жилье россияне

Два основных города страны, в которых арендуют жилье россияне, это Тбилиси и Батуми. В других городах россияне редко снимают жилье из-за незначительного предложения.

Сколько стоит аренда

За последний год цены на рынке аренды Грузии выросли более чем в два раза. На данный момент средняя месячная аренда однокомнатной квартиры в Тбилиси составляет $800 (61,2 тыс. руб.), двухкомнатной — $950 (72,7 тыс. руб.), а трехкомнатной — $1200 (91,9 тыс. руб.). В Батуми цены немного ниже: однушка стоит в среднем $700 (53,6 тыс. руб.), двухкомнатная — $900 (68,9 тыс. руб.), а трехкомнатная — $1100 (84,2 тыс. руб.) в месяц.

Что будет в 2023 году

Спрос на долгосрочную аренду жилья в Грузии со стороны россиян сохранится, а потому и цены снижаться не будут, предполагают в Batumi Realty. Такого же мнения придерживается и Дарья Бородина, считающая, что рынок аренды в крупных городах Грузии ждет очередное повышение цен.

Армения

Последний год запомнился сильным притоком иностранных арендаторов, прежде всего из России. В Армению также приезжают граждане Украины и Казахстана.

Как россияне повлияли на рынок аренды жилья в Армении

За год спрос россиян на аренду жилья в Армении вырос примерно в 1,5 раза, а пиковые периоды пришлись на март и сентябрь-октябрь прошлого года, говорит директор ереванского агентства недвижимости Stay Inn Apartments Гарик Даниелян. И пока спрос на аренду жилья сохраняется.

Где арендуют жилье россияне

Рынок долгосрочной аренды жилья в Армении приходится в основном на три города — Ереван, Дилижан и Гюмри.

Сколько стоит аренда

За год стоимость аренды жилья в Армении выросла в среднем на 60–70%. До весны 2022 года аренда хорошей двушки в новом доме в самом центре Еревана стоила $700–800 (53,6–61,2 тыс. руб.) в месяц, а сейчас такое жилье не снять меньше чем за $1200–1300 (91,9–99,5 тыс. руб.). То есть цены в центре города подскочили еще больше — на 70–80%, говорит Гарик Даниелян. Эксперт замечает, что в премиум-сегменте ставки аренды стартуют с $2000 в месяц (153,2 тыс. руб.), цены выросли примерно на 50%. В других городах Армении арендное жилье подорожало на 100–120%. Квартиры, которые стоили $200 (15,3 тыс. руб.) в месяц в таких городах, как Гюмри или Дилижан, на данный момент стоят $400–500 (30,6–38,3 тыс. руб.), добавляет Даниелян.

Что будет в 2023 году

В этом году мы прогнозируем не взрывной, но стабильный рост цен. Летом очень многие из армянской диаспоры в России посещают родину, что также влечет повышение спроса по сравнению с зимними месяцами, говорит Гарик Даниелян. По словам эксперта, землетрясение в Турции и политическая обстановка в Грузии могут также стать факторами для переезда арендаторов-россиян в другие страны, в том числе и в Армению.

Узбекистан

Весной и летом прошлого года ситуация на рынке аренды Узбекистана была спокойной. Но в начале марта из-за потока арендаторов из России был зафиксирован рост спроса на треть. Второй всплеск спроса россиян на аренду жилья в Узбекистане пришелся на сентябрь-октябрь 2022 года, говорит управляющий партнер Nika Estate Виктор Садыгов.

По данным Центробанка Узбекистана, в июле произошло снижение арендных цен на 2,5%, но в августе цены выросли на 8,6%, а сентябре — на 7,7%. После этого цены на аренду только повышались.

Как россияне повлияли на рынок аренды жилья в Узбекистане

Кардинальное отличие рынка аренды Узбекистана от Армении и Грузии заключается в том, что здесь всегда достаточно иностранных арендаторов, которые приезжают в эту страну на работу. То есть рынок не имеет критической зависимости от присутствия россиян, считает Виктор Садыгов.

Где арендуют жилье россияне

Подавляющее большинство граждан России арендуют жилье в Ташкенте.

Сколько стоит аренда

Средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в Ташкенте составляет сейчас $1100 (84,2 тыс. руб.), двухкомнатной — $1300 (99,5 тыс. руб.), а трехкомнатной — $1500 (114,9 тыс. руб.). Такой порядок цен Виктор Садыгов объясняет тем, что на местном рынке всегда сдавалось в аренду много дорогих квартир и апартаментов и до «волн» россиян в Узбекистане также было много иностранных арендаторов, которые открывают в этой стране компании или приезжают на работу.

Что будет в 2023 году

В этом году на рынке аренды Ташкента ожидается умеренный рост, считает Виктор Садыгов. Эксперт приводит в пример однокомнатные квартиры в центре города, которые еще в конце прошлого года стоили не менее $1500 (114,9 тыс. руб.), а в марте прошлого года за них просили в среднем $900 (68,9 тыс. руб.). Получается, что цены в первые месяцы 2023 года снизились, однако до значений начала прошлого года они уже не дойдут, резюмирует Садыгов.

Киргизия

За прошедший год в Киргизии пик запросов иностранных арендаторов на аренду жилья (около 18 тыс.) был зафиксирован в сентябре, когда их количество оказалось в три раза выше, чем в августе (6 тыс.). Резкое повышение спроса привело к росту цен примерно в два раза. Но потом спрос начал снижаться, и в феврале 2023 года, по данным аналитиков проекта «Зона риелторов», количество запросов было уже менее 5 тыс.

Как россияне повлияли на рынок аренды жилья в Киргизии
Статистика «Зоны риелторов» показывает, что ведущую роль на рынке аренды Киргизии играют россияне, на местном рынке их более 80%. Пик российского спроса за прошедший год также пришелся на сентябрь 2022 года. Такого наплыва арендаторов из России не было никогда, отмечают местные риелторы.

Сентябрьский всплеск спроса на аренду превзошел и показатели марта 2022 года. Тогда тоже был взлет спроса, но оказался значительно скромнее — плюс 72% к февралю, говорит аналитик рынка недвижимости, основатель проекта «Зона риелторов» Алексей Щербатых. И точно так же, как и по рынку аренды в целом, спрос на аренду жилья в Бишкеке со стороны россиян снижается уже пять месяцев подряд, с октября прошлого года. Например, в феврале 2023 года число запросов на аренду со стороны россиян снизилось относительно января на 17,5%, а в январе снижение относительно декабря составило 9,3%. Эту тенденцию подтверждают в бишкекском агентстве недвижимости Danis.

Где арендуют жилье россияне

Основная локация у россиян — это Бишкек.

Сколько стоит аренда

За год средние цены на аренду жилья в Бишкеке выросли примерно на треть, поясняют в агентстве недвижимости Danis. Средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры составляет $450 (34,4 тыс. руб.), двухкомнатной — $650 (49,7 тыс. руб.), а трехкомнатной — $800 (61,2 тыс. руб.). За год средние цены увеличились примерно на треть.

Что будет в 2023 году

Нового всплеска на аренду жилья в Киргизии пока не ожидается, напротив, наблюдается отток российских арендаторов из страны. Многие улетают в Турцию, говорит Алексей Щербатых. В агентстве недвижимости Danis это подтверждают, но при этом замечают, что цены на рынке аренды в ближайшие месяцы останутся на уровне начала этого года.

Казахстан

Ситуация на рынке аренды Казахстана во многом схожа с Киргизией. Пик спроса был зафиксирован в сентябре прошлого года, когда количество запросов от россиян выросло по сравнению с августом в 3,7 раза — с 20 тыс. до 75 тыс. Далее пошло снижение спроса, исключением стал только январь 2023 года, когда количество запросов выросло на 7% относительно декабря, говорит Алексей Щербатых. В феврале спрос на аренду опять снизился на 6% (до 15 тыс.), в марте эта тенденция сохраняется, добавили в астанинском агентстве недвижимости «Дом недвижимости».

Как россияне повлияли на рынок аренды жилья в Казахстане

Основной всплеск спроса на аренду жилья в Казахстане совпадает с объявлением в России частичной мобилизации. Однако, по мнению экспертов, уже с марта 2022 года именно россияне составляют основную массу арендаторов, они существенно повлияли на подорожание аренды, ставки которой выросли примерно в 1,5 раза.

Где арендуют жилье россияне

Россияне в основном арендуют квартиры в двух городах — Алматы и Астане, в других населенных пунктах их слишком мало, чтобы оказывать влияние на местный рынок арендного жилья.

Сколько стоит аренда

По данным агентства «Дом недвижимости», стоимость аренды жилья в Казахстане выросла в 1,5 раза. В Астане однокомнатная квартира сдается в среднем за $450 (34,4 тыс. руб.) в месяц, двухкомнатная — за $650 (49,7 тыс. руб.), а трехкомнатная — за $800 (61,2 тыс. руб.). В Алматы средние цены немного выше: однушка стоит $500 (38,3 тыс. руб.) в месяц, двушка — $750 (57,4 тыс. руб.), а трехкомнатное жилье — $950 (72,7 тыс. руб.).

Что будет в 2023 году

По мнению экспертов «Дома недвижимости», резких скачков цен на аренду жилья не будет. Но при этом не стоит ждать и снижения цен, скорее всего, они останутся на нынешнем уровне.