Аналитик спрогнозировал падение цен на новостройки: как изменился рынок недвижимости после отмены льготной ипотеки - «Аналитика рынка»

После отмены массовых льготных программ в июле этого года, темпы выдачи ипотеки резко замедлились. Однако рост рынка жилищного кредитования по итогам года все равно может оказаться выше прогнозируемых ранее 12%. Об этом недавно заявила глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина. Пока же, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, в России с июля по сентябрь количество нераспроданных квартир в новостройках увеличилось на 4,2%. Что означают эти цифры и как на самом деле чувствует себя рынок недвижимости в октябре, «МК» рассказал начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий.

— Какие тренды в сфере жилищного кредитования можно выделить спустя три месяца после завершения программы льготной ипотеки?

— Ситуация на российском рынке жилья выглядит следующим образом. В апреле 2020 года, чтобы поддержать строительную индустрию в условиях пандемии, была введена программа льготной ипотеки. Спрос на жилье начал расти не по дням, а по часам. Соответственно, активизировалось строительство жилья. Однако предложение отставало от спроса, так как между решением построить дом и завершением его строительства проходят годы. Среднее время строительства новостроек в крупнейших городах России составляет от 2 до 5 лет.

В результате этого отставания цены на жилье стремительно пошли вверх. Причем, так как льготная ипотека распространялась только на «первичку», стал быстро расширяться разрыв цен между первичным и вторичным жильем. На рынке «первички» стал надуваться пузырь. Разрыв цен является важной характеристикой пузыря, так как этот показатель позволяет оценить возможное падение цен на новостройки. По данным Росстата, на конец первого квартала 2024 года этот разрыв достиг 55%, тогда как на начало 2020 года он составлял всего 9%.

— Кто больше всего от этого выиграл?

— Одновременный рост цен на новостройки и рост продаж «озолотил» застройщиков и банки. Вдоволь порезвились и спекулянты, наживавшиеся с двух концов — и на низких процентных ставках, и на росте цен на новостройки. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, около 115 тысяч заемщиков оформили за период действия четырех программ льготного ипотечного кредитования два и более льготных кредита на общую сумму 1,1 трлн рублей, из которой около 34% приходится на льготную ипотеку, еще 62% процента — на семейную. Более полутора тысяч человек оформили на себя пять и более льготных ипотек, а максимальным количеством стало 26 кредитов на одного человека. Рекордная сумма кредитов на одного заемщика составила 196 млн рублей.

— Но в тот момент власти не вводили ограничения по формуле «один кредит на заемщика». Очевидно, что правительство не интересовал этот вопрос, и в приоритете было стимулирование экономического роста России во время пандемии и в период послепандемийного восстановления. Почему же сейчас людям, которые просто воспользовались своими правами и помогли росту нашей экономики, это чуть ли не в вину ставится?

— Вместо решения заявленной задачи повышения доступности жилья для населения, льготная ипотека способствовала агрессивному росту цен на квадратные метры и, тем самым, сделала жилье менее доступным.

Пандемия завершилась в 2022 году, но финансово-промышленным группам, доминирующим на рынке жилья, очень хотелось продолжения банкета. Не потребовалось больших усилий со стороны их лоббистов, чтобы продлить действие программы льготной ипотеки. Но затем пришла беда, откуда не ждали: стимулирование экономики, в том числе, и строительства, за счет средств федерального бюджета, привело к раскрутке маховика инфляции. В середине 2023 года ЦБ РФ решительно перешел к борьбе с этим злом и начал активно повышать ключевую ставку. А так как размер государственных субсидий привязан к ключевой ставке, то начали быстро расти и расходы бюджета, направляемые банкам на эти субсидии. В условиях огромного дефицита бюджета, наконец, хотя и несколько поздно, возникло понимание того, что программа льготной ипотеки является «миной замедленного действия», заложенной под бюджетом. Если за весь 2023 год расходы федерального бюджета по льготной ипотеке составили 113,7 млрд рублей, то только за 8 месяцев 2024 года они уже достигли 230 млрд рублей. Тогда как дефицит федерального бюджета в 2024 году ожидается Минфином на уровне 3,3 трлн рублей. Соответственно, с 1 июля 2024 года действие программы льготной ипотеки было прекращено, а условия программ семейной ипотеки и ИТ-ипотеки были ужесточены. Однако еще многие годы государству придется расплачиваться за эти, казалось бы, столь привлекательные программы.

Между тем, банки получили рекордные прибыли, в том числе и благодаря программе льготной ипотеки. Совокупная чистая прибыль банковского сектора России за 2023 год достигла 3,3 трлн рублей. Для сравнения: номинальный ВВП России в 2023 году составил 171 трлн рублей.

— Получается, за прошлый год на каждом россиянине банки заработали в среднем более 20 тысяч рублей. Неплохо! После завершения программы льготной ипотеки уже прошло более 3 месяцев. Какие изменения произошли на рынке жилья за этот период?

— Завершение программы льготной ипотеки привело к резкому сокращению спроса на новостройки. Однако разогнавшийся локомотив строительной индустрии не так-то легко затормозить, инерция у российской строительной отрасли колоссальная.

Застройщики активно наращивали запуски новых проектов в условиях действия всех льготных программ: за апрель-июнь запущено 12,8 млн кв. м, что на 16% больше по сравнению с прошлым годом. В результате портфель строящегося жилья в России продолжил расти и снова обновил максимум с 2019 года. На 1 июля он достиг 114,6 млн кв. м.

Если в начале действия программы льготной ипотеки инерция строительной индустрии способствовала активному росту цен на жилье, то после завершения этой программы та же инерция способствует падению цен.

Возрастает потенциал не только стагнации, но и падения цен на новостройки. Прежде всего, в низком ценовом сегменте, так как льготная ипотека была нацелена именно на этот сегмент. Процесс этот может быть смягчен высоким уровнем инфляции, дефицитом рабочей силы — в частности, из-за оттока гастарбайтеров из России, а также ростом зарплат.

Так что и застройщиков, и банков-активных игроков на рынке ипотеки, ждут нелегкие времена. Как говорится: «Не все коту масленица».