Отмена обязательных требований в строительстве: чего опасаться покупателям? - «Дайджест»

Одной из мер поддержки строительной отрасли в условиях санкций правительство назвало отмену всех обязательных требований в строительстве — в течение месяца они будут переведены в разряд добровольных. Циан.Журнал выяснил, как это отразится на качестве строительства и сроках сдачи новых объектов.

Читатели Циан.Журнала Ирина и Дмитрий Евстюковы собирались купить новостройку, но после таких заявлений чиновников засомневались. «Мы хотели продать доставшуюся в наследство квартиру, взять немного по программе семейной ипотеке и купить “двушку” в одном из жилых комплексов, который только начинает строиться (предполагаемый срок сдачи — конец 2024 года). Теперь переживаем: вдруг застройщик, получив такой карт-бланш, вообще не достроит наш дом или начнет халтурить и сдаст нам развалюху, которую мы будем обязаны принять?»

Требования в строительной сфере следует кардинально поменять, сделав их добровольными. Такой подход озвучил в середине марта премьер-министр Михаил Мишустин, комментируя ситуацию в экономике.

По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, действие положений законодательства, содержащих обязательные требования в строительстве, приостановлено. Он заявил, что решение уже принято и заверил, что оно не отразится на качестве и безопасности строительства.

Но потенциальные покупатели жилья опасаются, что качество строительства теперь упадет, застройщики смогут безнаказанно задерживать сроки сдачи новостроек, а у будущих новоселов не будет шанса заставить их устранить недостатки. Так ли это?

Михаил Мишустин заверил, что «безопасность объектов остается важнейшим вопросом и будет обеспечена на этапе экспертизы». Он также уточнил, что для поддержки сферы строительства готово более 100 предложений. Большинство из них связано с ипотечным кредитованием и деятельностью застройщиков.

Что говорят ведомства по поводу отмены обязательных требований?

Полностью меры поддержки изложены здесь, основные тезисы таковы:

— Процесс одобрения проекта упростится: публичные слушания, согласования проектов и прочие обязательные мероприятия, которые предшествуют старту строительства, будут проводиться быстрее.

— Участникам строительного процесса разрешат обращаться за финансированием к компенсационным фондам.

— В случаях неисполнения обязательств по контрактам, штрафы, пени и прочие материальные «мотиваторы» сохраняются, хотя в 2022 году могут устанавливаться по усмотрению правительства.

— Сроки депонирования денег дольщиков на эскроу-счетах разрешили продлить. Срок условного депонирования средств на эскроу-счете по заявлению дольщика может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года. Глава Минстроя Ирек Файзуллин добавил, что это правило также распространяется на ранее заключенные долевые договоры.

— Если увеличивается сметная стоимость строительства, будет проводиться государственная экспертиза — она проверит, обосновано ли подорожание.

— Кроме того, Минстрой собирается ввести мораторий на включение новостроек в реестр проблемных объектов: сроки ввода домов в эксплуатацию могут сдвинуться из-за нарушения логистических цепочек.

— А еще в правительстве обсуждаются возможные критерии поэтапного раскрытия эскроу-счетов: в ведомстве считают, что это не приведет к появлению новых обманутых дольщиков.

Циан.Журнал направил запросы в Минстрой и в Мосстройинвест с просьбой прокомментировать нововведения, но на момент публикации ответов не поступило.

Отвечают эксперты

Юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров уверен, что в любом случае меры не окажут негативного влияния на безопасность строящихся зданий: «Главная цель государственной поддержки и снижений требований к строительству — сохранить темпы строительства в России и сдержать рост цен на жилье».

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский считает, что многие неверно истолковали инициативу Минстроя.

«Сейчас застройщики в панике: материалы дорожают, а импортозамещение возможно не всегда. Минстрой идет навстречу и поддерживает застройщиков рекомендательными требованиями, но речь не идет об их отмене или несоблюдении», — считает эксперт.

На совещании в ходе «Строительной недели» вице-премьер Марат Хуснуллин четко сказал, что «Минстрой переходит в ручное управление объектами». По мнению Максима Лазовского, это означает, что каждый объект будет рассматриваться и сдаваться индивидуально, а не без соблюдения норм. Поэтому на качество строительства такое решение не повлияет — дома будут возводиться в срок с учетом импортозамещения, уверен эксперт.

Могут ли новостройки остаться недостроенными?

Маловероятно: подавляющее большинство застройщиков работает по проектному финансированию, кредиты со всеми рисками уже набраны, контракты заключены. При этом застройщиков мотивируют не только штрафы, объясняет генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев. Основная мотивация девелопера — открытие эскроу-счета: именно в этот момент финансовые гарантии превращаются в деньги.

Не исключено, что сроки сдачи домов несущественно увеличатся, но это в большей степени коснется более молодых компаний. Крупные застройщики готовы работать на российских строительных материалах и обходиться внутренним рынком труда, полагает эксперт.

В целом риск задержки сдачи дома был всегда, поэтому нужно осторожно выбирать девелопера. Лучше досконально изучить историю застройщика и выбирать компанию полного цикла, которая производит не только дома, но и строительные материалы. И желательно с историей. Как правило, квадратный метр у таких компаний стоит дороже, но и риски минимизируются.

Рискуют те проекты, которые возводятся без привлечения эскроу-счетов, отмечает глава собственного агентства недвижимости Георгий Патанин. Это связано с тем, что застройщик уже потратил полученные от дольщиков деньги, а новый заем банк ему не дает (допустим, в Петербурге уже есть ряд проектов, которые банки отказались кредитовать).

Котлованы сегодня — риск: непонятно, как ситуация будет развиваться дальше. Оптимальным решением будет покупка квартиры в проектах со сдачей в течение ближайшего года (не более), которые возводят компании из топ-5 крупнейших застройщиков, советует Георгий Патанин.

Ждет ли нас волна обманутых дольщиков?

Однозначно нет, уверен Алексей Бондарев. На рынок новостроек действительно давят внешнеэкономические и политические обстоятельства, но сектору оказывает активную поддержку правительство. К тому же давление на отрасль возникает не в первый раз.

«В единичных случаях не исключены проблемы, но у большинства застройщиков сейчас всё в порядке и есть план действий. Например, один из крупных девелоперов предложил перенести договоры долевого строительства на другие корпуса (с более близкими сроками сдачи), при этом сохраняя стоимость первичного лота и увеличивая квадратуру», — приводит пример эксперт.

Волны дольщиков, объявляющих голодовку, не будет, считает Георгий Патанин, напоминая, что власти уже вводили похожую меру поддержки в пандемию (весной 2020 года). «Ковидные» послабления для застройщиков позволяли им задерживать проекты почти до двух лет и не платить за это неустойку, но многие девелоперы ей так и не воспользовались.

Сейчас обсуждается возможность раскрытия эскроу-счетов, комментирует Дмитрий Галанцев, управляющий партнер адвокатского бюро «Пропозитум». По мнению правительства, возможность раскрытия счетов необходима для того, чтобы деньги дольщиков не успели обесцениться за период строительства, а объекты были достроены. Власти полагают, что эта мера не снизит безопасность денежных средств и не приведет к появлению новых обманутых дольщиков, подчеркивает эксперт.

Квартиру в новостройке на стадии котлована надо немедленно продавать?

Продавать не стоит, рекомендует Алексей Бондарев: в ситуации волатильности рубля оставаться с деньгами довольно рискованно. Исторически недвижимость всегда была последним безопасным бастионом для парковки средств.

«Но тут нужно подходить с умом и выбирать объект, руководствуясь не только ценой. Как правило, самые доступные объекты в списке способны втянуть в ненужную сейчас авантюру. Будьте осторожны, изучайте историю девелопера и другие его объекты. Или обращайтесь к профессионалам рынка недвижимости», — советует эксперт.

К каким еще неприятностям готовиться покупателям?

Например, к более низкому качеству отделки. Георгий Патанин не исключает, что у небольших застройщиков с не массовой аудиторией могут быть трудности. Возможно, они будут вынуждены удешевлять материалы, используемые при отделке. В итоге покупатель рискует получить не то, на что рассчитывал. В этом случае даже отбить вложенное при продаже готовой квартиры будет сложно.

Что думают застройщики?

Большинство опрошенных нами застройщиков опровергают панические настроения и считают, что сроки строительства не сдвинутся, а вот некоторые отделочные материалы точно придется заменить.

Так, в ГК ПИК Циан.Журналу заявили, что компания является вертикально интегрированной: большая часть работ и производств находится в контуре группы компаний. У застройщика есть специальное подразделение по контролю за качеством отделки. Сотрудники этого отдела проверяют состояние всех плоскостей и элементов, которые могут повлиять на качество отделки, фиксируют их, контролируют качество работы отделочных бригад в каждой квартире.

«Если покупатель по каким-то причинам недоволен качеством отделки, мы устраняем недочеты. Наша экспертиза и опыт позволяют продолжать работу в любой ситуации — вне зависимости от внешних обстоятельств», — заявили в пресс-службе компании.

«Срыв сроков строительства нам однозначно не грозит: подавляющее большинство проектов, которые сдаются сейчас, строилось по старой схеме, с привлечением средств дольщиков», — комментирует Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора строительной компании «Запстрой».

По его мнению, способы для оживления рынка есть: регионы уже направили предложения по поддержке строительной отрасли, теперь девелоперы ждут принятия конкретных постановлений.

А вот изменения в проектах возможны: например, девелоперам придется пересмотреть свой выбор по некоторым категориям материалов (это касается тех проектов, которые находятся на ранних стадиях).

«Стройка инертна, у нее всегда есть некий запас прочности. У многих застройщиков материалы в достаточном количестве были закуплены еще до кризиса и сейчас находятся на складах», — говорит собеседник Циан.Журнала.

В последние годы избыточных административных процедур в отрасли становится меньше — их разумное сокращение улучшает инвестиционный климат, считает директор по проектированию ГК «Гранель» Дмитрий Становой. По его словам, необходимо внедрять новые технологии и материалы, обеспечив баланс между сокращением избыточных требований и соблюдением безопасности по строительству объектов. Одновременно надо повысить ответственность организаций, которые проводят экспертизу проектной документации, — усилить роль государственного строительного надзора.

«В сегодняшних условиях наиболее результативным будет сочетание сокращения административных барьеров с импортозамещением. Это позволит снизить издержки в отрасли на системном уровне», — поясняет Дмитрий Становой.

Комментарии юристов

Как возможную меру поддержки строительной отрасли Минстрой рассматривает мораторий на включение объектов в единый реестр проблемных объектов (сейчас объект включается в этот реестр автоматически, если застройщик не сдает его в установленный срок). При этом замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил: судебные разбирательства и штрафные санкции могут помешать застройщикам отдать ключи гражданам, которые их ждут.

Дмитрий Галанцев считает, что в случае введения такой антикризисной меры ответственность застройщика перед дольщиками может быть сдвинута по времени, но не отменена совсем.

«Обязанность сдать объект надлежащего качества, а также устранить недостатки, выявленные дольщиками при приемке, остается. С большой степенью вероятности дольщиков ждут задержки сдачи объектов».

ПО ЗАКОНУ

— Застройщик-продавец обязан передать квартиру в сроки, предусмотренные договором купли-продажи, в том числе договором участия в долевом строительстве (пункт 1 статьи 457 Гражданского кодекса РФ, часть 1 статьи 6 закона «Об участии в долевом строительстве»).

— За нарушение срока передачи квартиры застройщик-продавец обязан уплатить покупателю неустойку за каждый день просрочки (часть 2 статьи 6 закона «Об участии в долевом строительстве»). Размер неустойки зависит от цены квартиры, длительности нарушенного срока и иногда достигает нескольких миллионов рублей.

— По требованию покупателя/дольщика продавец должен устранить недостатки в квартире как до, так и после приемки квартиры (часть 2 статьи 7 закона «Об участии в долевом строительстве»).

— Более того, застройщик несет ответственность за нарушение сроков по устранению недостатков в виде неустойки за каждый день просрочки (часть 8 статьи 7 закона «Об участии в долевом строительстве»).

Степан Хантимиров,
юрист адвокатского бюро Asterisk

Резюме

- Да, задержки сдачи новостроек действительно не исключены, но связано это не с введением новых послаблений, а с особенностями экономической ситуации.

- Нет, на качестве строительства нововведения не отразятся (а вот на качестве отделки — вполне вероятно, но это уже не вопрос безопасности).

- Да, покупатель по-прежнему сохраняет за собой право требовать от застройщика устранения недостатков.