Как получить компенсацию за потерянную квартиру по рыночной цене - «Дайджест»

С принятием статьи 68.1. Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» был увеличен размер компенсации за утрату жилого помещения за счет казны РФ.

О том, как же этот закон применяется на практике, рассказывает начальник юридического отдела агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвира Дейнека:

— Действительно, с принятием статьи 68.1. Закона N 218-ФЗ введен новый порядок выплаты однократной единовременной компенсации за счет казны РФ. Ранее компенсация в качестве способа защиты добросовестных приобретателей не могла восстановить имущественное положение граждан в связи с ограничением ее суммы — не более 1 млн. руб.

— И кому это полагается?

— Рассчитывать на такую компенсацию может добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 ГК РФ.

Кроме того, физическое лицо – добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в собственность РФ, субъекта РФ или муниципального образования до дня вступления в силу ст.68.1 Закона №218-ФЗ, вправе в течение трех лет начиная с 1 января 2020 г. обратиться с иском к РФ о выплате однократной компенсации при соблюдении определенных условий, установленных законом.

— А когда можно обратиться за компенсацией?

— После вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения. Должны быть соблюдены следующие условия:

- Добросовестный приобретатель должен обратиться с иском к своему продавцу о возмещении убытков. По независящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению;

- Утрата жилого помещения добросовестным приобретателем не должна быть следствием ненадлежащего исполнения органом регистрации прав своих полномочий. В этом случае возмещение убытков добросовестному приобретателю осуществляется в соответствии со ст. 66 Закона N 218-ФЗ.

— Какую сумму можно заявить в качестве компенсации?

— Размер компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта об истребовании соответствующего жилого помещения.

— И кто же выступает ответчиком по иску о выплате компенсации?

— Ответчиком по иску выступает Министерство финансов Российской Федерации.

— Очень важный вопрос: всем ли обратившимся выплачивают компенсацию?

— Нет, не всем.

— Почему? И можно ли на примерах проиллюстрировать, как работает эта норма закона.

— Безусловно. Ситуации бывают самыми разными. Приведу несколько примеров, когда суды удовлетворяют требования истца и когда отказывают в выплате компенсации.

Решение 1.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 29.10.2008 договор купли-продажи, заключенный между А. и Клебановым Г.Е, признан недействительным, квартира истребована у добросовестного приобретателя Клебанова Г.Е.

Решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 29.08.2018 удовлетворены исковые требования Клебанова Г.Е. В его пользу с М. взысканы денежные средства в сумме 18000 долларов США по курсу ЦБ РФ на дату фактического платежа.

10.11.2018 судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство, однако взыскание по исполнительному документу не производилось, задолженность перед истцом не погашена. 28.10.2019 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об окончании исполнительного производства и возвращении исполнительного документа взыскателю

06.05.2020 Клебанов Г.Е. обратился в суд иском к Минфину РФ о взыскании компенсации в размере 646713 рублей как добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения.

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 8 декабря 2020 принимая во внимание стоимость спорной квартиры на момент заключения договора купли-продажи в размере 542160 рублей, пришел к выводу о взыскании в пользу истца компенсации в указанной сумме.

Апелляционным определением СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 4 марта 2021 г. по делу N 33-6887/2021 решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 8 декабря 2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Минфина РФ — без удовлетворения.

Решение 2.

Антонова М.В. обратилась в суд с иском к Министерству финансов РФ о взыскании компенсации за утрату жилого помещения в размере 13 000 000 руб.

Ранее решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 23 декабря 2009 г. из чужого незаконного владения Антоновой М.В. истребована квартира.

Указанная трехкомнатная квартира приобретена Антоновой у Бюкклинга по договору купли-продажи от 14 февраля 2007 г., по условиям которого стоимость квартиры определена в размере 990 000 руб. Бюкклинг в свою очередь приобрел данную квартиру у Панеш по договору купли-продажи от 21 сентября 2006г., по условиям которого стоимость квартиры определена в размере 990 000 руб.

Разрешая данный спор, Кунцевский районный суд г. Москвы, пришел к выводу о том, что Панеш, заключая договор купли-продажи квартиры, находилась под постоянным психологическим давлением со стороны Бюкклинга и помогавших ему лиц, была обманута, фактически данное имущество было похищено путем обмана и злоупотребления доверием, что установлено вступившим в законную силу приговором суда в отношении Бюкклинга.

Также суд, давая оценку доводам Антоновой М.В. о добросовестности приобретателя квартиры, пришел к выводу о том, что Антонова М.В. должна была надлежащим образом проверять «чистоту» приобретаемой квартиры, интересоваться, когда и в связи с чем бывший собственник квартиры Панеш продала ее за цену, значительно ниже рыночной стоимости Бюкклингу, в связи с чем последний через незначительное время после приобретения квартиры продал ее Антоновой М.В.

Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований считать Антонову М.В. добросовестным приобретателем не имеется, в связи чем обоснованно отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании компенсации за утрату жилого помещения.

Апелляционным определением СК по гражданским делам Московского городского суда от 08 июля 2021 г. по делу N 33-26522/2021 решение Тверского районного суда г. Москвы от 26 октября 2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Антоновой М.В.- без удовлетворения.

Решение 3.

Майорова И.С. обратилась в суд с иском к Минфину РФ о признании ее добросовестным приобретателем, взыскании денежной компенсации за утрату права собственности на жилое помещение в размере 5 500 000 руб.

Майорова И.С. приобрела квартиру у Разумова Д.А.

Решением Преображенского районного суда города Москвы, признан недействительным договор купли-продажи, заключенный между Фокиным С.В. в лице представителя Евлоевой Х.Ю. и Разумовым Д.А, жилое помещение истребовано из чужого незаконного владения Майоровой И.С, за Фокиным С.В. признано право собственности на данное имущество.

Решением Преображенского районного суда города Москвы установлено, что Фокин С.В. в момент выдачи доверенности и оформления договора купли-продажи квартиры не мог понимать значение своих действий и руководить ими.

Исковые требования о взыскании компенсации за утрату жилого помещения удовлетворению не подлежат, т.к. требований о взыскании убытков, причиненных вследствие истребования имущества, Майоровой И.С. не заявлялось, взыскание соответствующих денежных средств с продавца не производилось, доказательства того, что истцом Майоровой И.С. предпринимались какие-либо меры для взыскания указанной суммы с продавца Разумова Д.А, в материалах дела отсутствуют. С учетом установленных обстоятельств, правовых оснований считать Майорову И.С. добросовестным приобретателем не имеется.

Апелляционным определением СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 апреля 2021 г. по делу N 33-14240/2021 решение Тверского районного суда г. Москвы оставлено без изменения, апелляционная жалоба Майоровой И.С.- без удовлетворения.

Как видим, что не всегда суды признают граждан добросовестными приобретателями и выплачивают им рыночную стоимость квартиры. В первом Решении первом иск удовлетворен в меньшем размере, чем просил истец. В Решении втором суд отказал в выплате компенсации по причине недобросовестности покупателя. В Решении три не соблюдены условия, при которых возможно удовлетворение иска о компенсации.

— Напрашивается вывод: прежде чем купить квартиру, ее нужно тщательно проверить.

— Безусловно. Но проверить самому бывает довольно сложно. Особенно в том случае, если она меняла собственника уже несколько раз. Поэтому за этой услугой лучше обратиться к специалистам. Мы всегда изучаем историю квартиры и анализируем спорные моменты. Как может повести себя продавец в том или ином случае. Если видим, что риск утраты собственности велик, то советуем человеку подобрать другой объект. Если риски минимальные, то тогда квартиру можно застраховать.