Посуточная аренда победила. Соседи повержены - «Дайджест»

Популярная в среде специалистов по недвижимости история о запрете посуточной аренды квартир спустя два с половиной года еще не закончилась, но уже близка к завершению. Конституционный суд хотя и поставил окончательную точку в этом вопросе, но своим решением буквально шокировал профессиональное сообщество. Теперь шанс реализовать ограничение на практике остался только у законодателя.

Здесь вам не тут

Все началось в тот день, когда гражданин Бахирев Павел Евгеньевич решил сдавать посуточно свою двухуровневую шикарную квартиру с мебелью и удобствами, с питанием и напитками, трансфером до аэропорта и обратно, стойкой регистрации и говорящем на двух языках персоналом в туристическом городе Псков.

Эту деятельность он осуществлял в качестве индивидуального предпринимателя с использованием соответствующего кода из классификатора ОКВЭД – «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» (68.20). Размещал рекламу на специализированных порталах объявлений. Налоги платил по упрощенной схеме.

И все шло хорошо ровно до того момента, пока соседи не подали на него в суд. Они утверждали, что квартира находится в многоквартирном доме, имеет статус жилого помещения, отдельного входа в нее нет, а сменяющие друг друга арендаторы создают им ощутимые неудобства. Отмечалось, что в квартире шумят, веселятся ночами, из-за чего приходится постоянно вызывать полицию.

Решением судов всех инстанций исковые требования соседей о запрете использовать принадлежащие Павлу Евгеньевичу квартиры для предоставления гостиничных услуг были удовлетворены. После массового появления хостелов и мини-гостиниц спокойствие жильцов защищает федеральное законодательство, запрещающее их размещение в жилых домах.

Это не устроило предпринимателя, и он обратился в Конституционный Суд РФ с жалобой на несоответствие Конституции части 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ, где сказано, в частности, что «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг».

Все в порядке

Высший судебный орган конституционного контроля никакого несоответствия указанной статьи Жилищного кодекса Конституции Российской Федерации не нашел. Но указал, что применять ее для запрета краткосрочной аренды без содержательной оценки, лишь только на основе формальных признаков оказания гостиничных услуг нельзя. И в исходном деле, в том числе. Его придется пересмотреть.

Проще говоря, теперь при каждом рассмотрении аналогичного дела судьи будут обязаны оценить, насколько деятельность предпринимателей по оказанию услуг краткосрочной аренды будет мешать проживающим рядом соседям по сравнению с обычными условиями их проживания.

Эта неопределенность, которая позволит решать подобные ситуации в зависимости от настроения конкретного судьи, продлится до тех пор, пока не появятся изменения в федеральном законодательстве. Они будут должны комплексно урегулировать особенности краткосрочного предоставления жилых помещений для размещения граждан, учитывая баланс интересов всех заинтересованных сторон.

И вот соответствующий законопроект от Минстроя России был недавно зарегистрирован.

Предлагается, что в Жилищный кодекс будет добавлена и с 1 марта 2025 года вступит в силу следующая норма: «Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, ‎санитарно- гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями и особенностями предоставления жилых помещений ‎в краткосрочный наем, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти».

Спасение утопающих

Какими именно будут правила пользования жилыми помещениями неизвестно.

В пояснительной записке к законопроекту сказано лишь, что ‎«отсутствуют требования, которые связаны ‎с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности ‎и оценка соблюдения которых осуществляется в рамках государственного контроля (надзора), муниципального контроля, привлечения к административной ответственности, предоставления лицензий и иных разрешений, аккредитации, оценки соответствия продукции, иных форм оценки и экспертизы».

Судя по всему, все останется, как есть. Прямого запрета на использование квартир для посуточной аренды уже не будет. Как и какого-либо контроля за этим со стороны органов власти. А если соседям будет мешать шум или другие неудобства от этого вида деятельности, то добиваться своего права на спокойную жизнь им по-прежнему придется в суде.

Только теперь они не смогут требовать немедленного запрета аренды в соседней квартире. Сначала им придется доказать, что она мешает им жить. Заказывая и оплачивая замеры шума, собирая свидетельские показания, отправляя многочисленные жалобы в полицию и выполняя остальную работу за сотрудников надзорных органов.

Аналогичная ситуация происходит сейчас, например, в конфликтах с соседями, которые регулярно и очень громко слушают музыку или устраивают у себя в квартире притон. Запретить им заниматься этим практически невозможно. А случаи, в которых к нарушителям были применены радикальные меры, можно пересчитать по пальцам, c’est la vie.