Сдавать жилье пока разрешили, не спрашивая соседей - «Дайджест»

Закон о краткосрочной аренде жилья публикует "Российская газета". Он, можно сказать, узаконил право владельцев сдавать жилье в наем, однако, по мнению экспертов, пока недостаточно конкретен.

Урегулировать порядок посуточной аренды жилья потребовал Конституционный суд, разбиравший ситуацию с жалобами соседей на собственника, сдающего квартиру.

"Закон главным образом призван защитить права соседей при сдаче квартиры в краткосрочный наем. Так, не следует создавать неудобства для остальных жителей дома, нужно не совершать действий, нарушающих их покой и тишину, например, не издавать громкий шум в неположенное время, не нарушать правила пожарной безопасности. Важное значение имеют правила пользования жилыми помещениями. Граждане, проживающие в жилом помещении на основании договора краткосрочного найма, должны использовать его согласно предназначению и не причинять ущерба общему имуществу многоквартирного дома или помещениям, находящимся в собственности других лиц", - говорит замминистра строительства и ЖКХ Юрий Муценек. В законе оговаривается необходимость соблюдения при этом требований энергетической эффективности и оснащенности помещений приборами учета используемых энергетических ресурсов. Оговаривается, что другие жители дома, если нарушаются их жилищные права, могут обратиться за защитой в суд.

Самое жесткое предложение, обсуждавшееся в Госдуме, - разрешить сдавать квартиру с согласия 75% жителей дома - в закон не вошло.

Для рынка это хорошо, отмечает гендиректор сервиса "Суточно.ру" Юрий Кузнецов. По сути на рынок этот законопроект никак не повлияет, считает он.

Поправка с предложением сдавать квартиры лишь с согласия соседей противоречит постановлению Конституционного суда, считает президент ассоциации "Гильдия малых средств размещения России" Яна Бабина. Поэтому была принята лишь поправка в части защиты прав соседей о необходимости установить счетчики газа, воды и электричества, которые, по словам Бабиной, и так были установлены у большинства арендодателей. Те, у кого их не было, сейчас срочно поставят приборы учета. "Повторно дублируется право соседей обратиться в суд, если их права нарушаются, - говорит Бабина. - При этом соседу нужно будет доказать в суде, каким образом нарушаются его права".

Какие именно счетчики нужно ставить, тоже пока не совсем ясно и в законе не уточняется. Если приборы учета воды, а тем более электроэнергии, стоят сейчас почти у всех, то счетчики газа остаются экзотикой.

Нельзя сказать, что новый закон однозначно запрещает именно сдавать квартиры в аренду при отсутствии в них счетчиков коммунальных услуг, считает вице-президент Гильдии российских адвокатов, заведующий Бюро адвокатов "Де-юре" Никита Филиппов. "На самом деле это не совсем так, - подчеркивает он. - Действительно, при внесении законопроекта в Госдуму его целью было урегулирование особенностей посуточной сдачи квартир с учетом интересов собственников, нанимателей и соседей, на что указал Конституционный суд, признавая, что запрет на оказание гостиничных услуг в квартире не распространяется на посуточную сдачу квартиры в наем, даже если в этом случае есть отдельные формальные признаки оказания гостиничных услуг. Но если внимательно прочитать текст самого закона, то можно прийти к выводу о том, что установленные законом ограничения распространяются не только на посуточный (краткосрочный) наем, но и в целом на любое предоставление собственником своего жилого помещения во владение и (или) пользование как возмездное, так и безвозмездное, касаясь не только посуточной сдачи в наем, но и любого другого найма (аренды)".

Иными словами, строго по букве закона, даже дать друзьям бесплатно пожить в своей квартире нельзя, если в ней нет счетчиков. "Впрочем, очевидно также и то, что отсутствие счетчиков в квартире не обязательно является нарушением требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, - продолжает адвокат. - Эти требования не распространяются на отдельные виды многоквартирных домов, в том числе ветхие, аварийные, включенные в программу реновации, планируемые к капитальному ремонту в ближайшее время и др.".

Естественно, возникает масса вопросов. Что будет грозить тем, кто сдает жилье без счетчиков? А если счетчики есть, но их показания не сдаются, это будет нарушением при сдаче квартиры? Кто и как будет выявлять нарушителей? "Принятый закон не дает ответа на данные вопросы. В законе лишь декларируется право соседей обратиться за защитой в суд, - говорит Никита Филиппов. - В некоторых случаях речь может идти об административной ответственности за нарушение правил пользования и содержания жилых помещений, но отсутствие счетчиков в квартире (как и непередача показаний) само по себе не является административным правонарушением. Поэтому данная норма носит больше декларативный характер. И, возможно, в будущем эти новации получат дальнейшее развитие. Пока же, даже если сосед обратится в суд на владельца квартиры на том основании, что в сдаваемой квартире отсутствуют счетчики, ему нужно будет также доказать, в чем заключается нарушение его прав и законных интересов". Например, доводом может послужить то, что соседям из-за выключенных счетчиков приходится платить больше. Если расчеты будут подтверждены, то расточительным жильцам придется съехать. Со скандалом.

Принятые изменения в Жилищный кодекс о сдаче жилья в аренду просто приводят в соответствие практику и законодательство, закрепляя за собственником право сдачи недвижимости в краткосрочный наем, считает управляющий директор сети "МИЭЛЬ" Мария Жукова. Обязанность учитывать права соседей, соблюдать санитарно-гигиенические, противопожарные и прочие требования в договорах профессиональных участников рынка прописывалась и раньше.

Нужно учитывать, отмечает она, что Гражданский кодекс определяет краткосрочный наем как наем сроком менее 365 дней. На практике даже "долгие" договоры обычно заключают на 11 месяцев с возможностью продления (иначе договор нужно регистрировать в Росреестре). То есть по сути новые правила будут распространяться и на квартиры, которые, как считается, сдают в аренду надолго.

К сожалению, проконтролировать соблюдение различных норм и прав соседей компетентным органам и управляющим компаниям будет сложно, поскольку большая часть рынка аренды жилья по-прежнему остается в теневом секторе, считает руководитель Юридической службы "ИНКОМ-Недвижимость" Светлана Краснова. Значит, работа по выявлению таких квартир и выведению их из тени ляжет на жителей, которые, скорее всего, будут сообщать, куда следует, о сдаче квартиры и возросшей интенсивности эксплуатации общего имущества дома.

Судебных споров соседей с арендодателями будет немного, считает Краснова. "Такие разбирательства требуют наличия у истца времени и юридической грамотности либо сбора денежных средств на привлечение адвоката, а собрать с жильцов дополнительные деньги - всегда большая проблема", - говорит она.

Законопроект лишь поставил определенные вехи для регулирования правоотношений в домах, где популярна посуточная аренда - на туристических маршрутах, около вокзалов и т.п., считает президент Ассоциации АКОН Никита Чулочников. Важно, чтобы на основании закона был дан стимул к разработке, принятию на общем собрании и соблюдению общих правил проживания в доме в виде устава или положения, которые бы защищали права соседей. Если с такими правилами будут предварительно знакомить жильцов при краткосрочном найме, а, например, управляющий домом будет уполномочен жильцами контролировать их соблюдение, то будут сняты многие проблемы и конфликты, возникающие из-за различного понимания норм при временном совместном проживании людей с различными привычками и культурой быта, не интегрированных в местное соседское сообщество. Для этого, по его мнению, желательно получить разъяснения минстроя с набором универсальных типовых правил проживания, создать библиотеку практик, которые можно положить в основу устава конкретного "туристического МКД".

Между тем в Комитете Госдумы по строительству и ЖКХ уже разработан другой законопроект в развитие этой темы. Как рассказал "Российской газете" первый зампредседателя Комитета Владимир Кошелев, им предлагается, чтобы арендодатель перед сдачей квартиры в наем получил согласие от собственников соседних и смежных квартир. В ближайшее время законопроект предполагается внести на рассмотрение Госдумы.

Необходимо на законодательном уровне закрепить понятие проживания, отграничить постоянное и временное проживание друг от друга, а временное проживание отграничить от краткосрочного пребывания, считает директор дирекции по правовым вопросам "Группы Комфорт" Николай Яценко. Без этого, считает он, вопрос о пределах осуществления права собственности на жилое помещение (а также и права пользования нанимателя по договору жилищного найма) не может иметь полной ясности.

Федеральный закон от 23 марта 2024 г. N 55-ФЗ "О внесении изменения в статью 30 Жилищного кодекса Российской Федерации"