Ипотечные госпрограммы: застройщики субсидируют всё подряд - «Ипотека»

Еще недавно рыночные ипотечные ставки субсидировались так, чтобы они выглядели как льготные. Теперь компании субсидируют и проценты по госпрограммам. Практически до нуля и часто на весь срок, превращая ипотеку в рассрочку. И это главный тренд ипотечного рынка новостроек, который виден невооруженным глазом. Кажется, еще немного, и в ход пойдут отрицательные величины. Но эксперты считают нынешний «разгул» минимальных ставок временным явлением. Так, может, покупателям стоит ловить момент?

На рынке московских новостроек царит удивительное разнообразие государственных и рыночных программ, которые щедро субсидируются и комбинируются. Субсидирование – на выбор. Есть программы, где ставка ниже базовой на пару п.п., например – около 4%. А есть максимально заниженные ставки, например, под 0,01%. Сроки действия пониженной ставки тоже разные: два-три года (потом ставка возвращается к базовой) или на весь период, который может тянуться 20-30 лет.

Около нуля

Такое ощущение, что застройщики соревнуются – кто предложит ставку ниже, и в этой гонке участвуют все компании московского региона. По мнению Ирины Доброхотовой, управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров «Бест-Новострой», объективно оценить, сколько именно застройщиков на рынке сегодня субсидируют ставки, довольно сложно, но среди партнеров агентства - это порядка 90% компаний.

Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», говорят, что минимальные ставки (0,1% или 0,01%) под силу, как правило, крупным застройщикам, и в основном программы субсидирования популярны в массовом сегменте. Как поясняет Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, в более высоких ценовых категориях субсидирование – это в большей степени маркетинговый инструмент, так как первоначальный взнос получается довольно высоким.

Причина необыкновенной популярности субсидированной ипотеки у застройщиков проста – она стимулирует спрос. Эффект есть. Еще в июне на долю кредитов с дополнительными льготами от девелоперов пришлись 40% кредитов, выданных «Сбером». За июнь-июль в проектах Tekta Group более 50% сделок прошли с использованием субсидированной ипотеки от 0,01%. У компании «Кортрос-Москва» в I полугодии 2022 года порядка 50% ипотечных сделок - покупки с помощью семейной ипотеки.

У покупателей часто нет другого выбора, как брать субсидированную ипотеку. «Цены на жилую недвижимость в стране резко возросли, а доходы в предыдущие восемь лет сокращались, - комментирует Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). - Накопления клиентов эта «жилищная инфляция» обесценила. Покупка квартиры, особенно новой, возможна только через ипотеку. Ставки в рамках государственных программ субсидирования уже не так привлекательны, как год или два назад, когда жилье было дешевле на 40-60%».

Однако Кирилл Храпов, управляющий директор по продажам группы «Самолет», считает крайне низкие ставки временной мерой, необходимой для поддержки отрасли: «Осенью ситуация может измениться: девелоперы сократят программы субсидирования, и ставки ниже 1-2% годовых могут уйти с рынка из-за сложности механизма обеспечения и роста компенсации банкам. Текущие предложения по ипотеке под 0,1% и 0,01% – это беспрецедентный опыт для российского рынка, максимальную выгоду от которого получат клиенты, воспользовавшиеся подобными программами».

Комфортный платеж и минимальная переплата

Разберемся с выгодой. Основной бонус для покупателя от субсидируемой ставки – это комфортный ежемесячный платеж, посильный для семейного бюджета и позволяющий не отказывать себе в привычном образе жизни. Принимая решение об оформлении кредита, заемщики ориентируются прежде всего на этот показатель. Стоит добавить, что сегодня дохода заемщика зачастую просто не хватает для обслуживания кредита по обычной ставке. Плюс по программе субсидирования есть шанс купить квартиру и более высокого класса и/или большей площади.

Что же касается переплаты по кредиту при субсидированной ипотеке, то она обычно получается ниже, чем по программам с базовыми ставками, и, как формулирует коммерческий директор ГК МИЦ Геннадий Дикалов, сумма экономии на процентах «исчисляется миллионами».

Ипотеку со сниженными ставками имеет смысл брать на долгий срок. «Если покупатель планирует выплатить ипотеку за 10-15 лет, то пользоваться субсидированной ипотекой ему будет невыгодно из-за высокого ежемесячного платежа», - предупреждает Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group.

Эксперты считают, что значительная экономия на процентах с лихвой компенсирует удорожание квартиры. Ведь лоты, продающиеся по программам субсидирования, дороже своих аналогов, которые можно купить с помощью «обычной» ипотеки.

Квартира может прибавить в цене до 30%

Как правило, застройщики увеличивают стоимость квадратного метра в программах субсидирования - работать себе в убыток никто не будет. Поясним, что компании компенсируют банкам недополученную прибыль и увеличивают цены на квартиры в среднем на размер выплачиваемой комиссии. «Покупателю достается более дешевая ипотека, но наценка на квартиру может составлять 20-25%. Обычно так бывает, когда минимальная ставка сохраняется в течение всего срока кредита, - говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва».

Эксперты привели примеры такого повышения. По оценке Геннадия Дикалова (МИЦ), стоимость квартиры при ставке в 0,6% увеличивается примерно на 15%. В проекте Russian Design District эта комиссия варьируется от 5% до 32% в зависимости от стоимости квартиры и размера первоначального взноса. В проектах группы «Самолет» средняя «наценка» составляет 10-12% от стоимости квартиры или апартамента. Если застройщик готов компенсировать за свой счет около 10% стоимости лота, повышение стоимости объекта будет незначительным, считает Алексей Новиков (Est-a-Tet).

Но в рекламных объявлениях часто пишут, что удорожания кв. метра не будет. Как поясняют эксперты, такое действительно возможно, если ставка снижается ненадолго (на 1-2 года) или ненамного (1-2%). Но даже при таком условии застройщик компенсирует потерю прибыли, например, отсутствием скидок или акций, предупреждает Кирилл Храпов («Самолет»).

Внимание на взнос

По государственным ипотечным программам величина первоначального взноса должна быть не меньше 15% от стоимости квартиры. При минимальных субсидируемых ставках взнос может существенно вырасти. Как рассказал Владимир Щекин (группа «Родина»), компания дополнила специальные ипотечные программы дифференцированными размерами первоначального взноса. Так, в RDD при первоначальном взносе в 40% ставка по кредиту на весь срок составит 0,01% в рамках «Господдержки 2020», а при взносе 35% - 2,65%. Причем компания предлагает рассрочку на первый взнос, и, как подчеркивает эксперт, - это очень востребованная опция. Есть программа и без первоначального взноса от Промсвязьбанка со ставкой 4,99% на весь срок кредитования.

Квартиры: будет из чего выбрать

Любую ли квартиру можно взять по субсидированной ипотеке или застройщики выделяют под низкие ставки определенный пул? Это определяет застройщик. Как замечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»), в некоторых случаях предоставляют возможность оформить выгодную ипотеку с низкой ставкой лишь на определенный пул квартир - чаще всего это трехкомнатные и более просторные квартиры. Но, как считает Дмитрий Железнов («Кортрос-Москва»), даже если пул ограничен, все равно есть из чего выбирать.

Наглядные расчеты

Чтобы показать, как работает субсидированная ставка в госпрограммах, эксперты представили конкретные расчеты. Геннадий Дикалов (МИЦ) приводит в пример квартиру стоимостью 10 млн рублей. Если человек возьмет ипотеку под 7% годовых, то за 20 лет кредита он заплатит порядка 7 млн руб. процентов. Если же он возьмет эту же квартиру по ставке 0,6%, то она будет стоить уже 11,5 млн рублей. При этом за те же 20 лет он заплатит процентов всего на 800-900 тысяч. Также серьезно снизится и ежемесячный платеж: 45-50 тысяч против 70. Первоначальный взнос в обоих случаях – 15%.

Елизавета Севастьянова (Tekta Group) привела расчеты для двухкомнатной квартиры евроформата (44,1 кв. м) стоимостью 18,5 млн руб. в квартале Ever. При ставке 0,01% эта сумма возрастет до 21,5 млн рублей. Если клиент на этих условиях покупает квартиру в Сбербанке, то первый взнос составит 9,5 млн руб. 12 млн руб. выдаются банком на срок 30 лет. Ежемесячный платеж получается 33,3 тыс. рублей. Суммарно кредиту клиент выплатит банку 12,2 млн рублей (долг + проценты).

Второй сценарий. Клиент приобретает квартиру за 18,5 млн руб. под 5,19% в рамках семейной ипотеки в Московском кредитном банке. Срок – те же 30 лет, первоначальный взнос – 6,5 млн руб. Тогда ежемесячный платеж составит 65,8 тыс. рублей, а суммарная выплата банку – 23,7 млн рублей.

Таким образом, субсидированная ипотека позволяет существенно снизить ежемесячный платеж по кредиту и сэкономить на процентах.

Программы и предложения: ипотека с господдержкой

Для ЖК Headliner и iLove от компании «Кортрос-Москва» действуют программы с нулевым первоначальным взносом. Ставка на весь срок (до 30 лет) составит 4,4% (Газпромбанк). При взносе от 15% можно взять ипотеку в «Сбере», ПСБ, «Дом.РФ» по ставке 0,1% на весь срок до 30 лет.

МИЦ совместно с ПСБ предлагает ставку 0,1% на весь срок кредита для всех в ЖК «Цветочные Поляны». Первоначальный взнос - от 15 до 80%, сумма кредита до 30 млн рублей на срок от 3 до 30 лет.

В ЖК «Томилино Парк» от группы «Самолет» по условиям льготной ипотеки с процентной ставкой в 6,7% стоимость однокомнатного лота составит 4,5 млн руб., ежемесячный платеж – 25 тыс. руб., переплата – около 5 млн руб. При субсидировании льготной ипотеки до 0,01% цена квартиры возрастает до 5,7 млн руб., а сумма первоначального взноса - до 850 тысяч. Ежемесячный платеж уменьшается до 13,4 тыс. руб. Переплата за 30 лет – 7 399 руб.

Клиенты Tekta Group могут воспользоваться льготной или комбинированной ипотекой. В первом случае максимальная сумма займа составит 12 млн рублей, а минимальный размер ставки – 0,01%. Если же покупатель решит приобрести квартиру большей площади или с уникальными характеристиками, оптимальным вариантом станет оформление комбо-ипотеки с максимальной суммой займа до 30 млн рублей по ставке 0,99%. Проекты компании – Now, Eniteo, Ever.

Льготная ипотека с различными ставками предлагается в «Новых Ватутинках». Есть и субсидированная ставка на весь срок – 0,01%.

0,1% - ставка по ипотеке с господдержкой на 20 лет предлагается в проекте «ЭкоВидное 2.0» от MR Group в Видном.

Семейная ипотека

В Russian Design District в рамках семейной ипотеки на стандартных условиях (15% - взнос, ставка 6%, срок 25 лет) студию за 8,5 млн рублей можно приобрести за 46,6 тыс. рублей в месяц. Переплата - 6,7 млн рублей. Дополнительное субсидирование снизит ставку до 0,1%. Тогда квартира обойдется в 9,78 млн рублей, первоначальный взнос составит 1,47 млн рублей (15%), ежемесячный платеж - 28 тыс. рублей в месяц, а переплата - 105 тыс. рублей.

«Самолет» также предлагает ставку по семейной ипотеке с субсидированием 0,1% годовых. При покупке квартиры (34,4 кв. м) в ЖК «Пятницкие Луга» стоимость лота составит 6,2 млн руб. с учетом наценки в 10%, первоначальный взнос (15%) – 931 тыс. Ежемесячный платеж – 14,9 тыс. руб., а переплата - около 80 тыс. руб. за 30 лет.

Такой же ставкой могут воспользоваться покупатели с детьми в проектах «А101» «Испанские кварталы», «Прокшино», «Скандинавия», «Южные Сады» и комплексе от «Абсолют Недвижимости» «Город-парк «Переделкино Ближнее».

Семейную ипотеку на весь срок по ставке 2% можно взять в ЖК «Сиреневый парк».

IT-ипотека

Однокомнатную квартиру в проекте «Прибрежный Парк» от «Самолета» по IT-ипотеке без субсидирования (5%) можно приобрести за 5,9 млн руб., размер ежемесячной выплаты будет равен 26 188 руб., а переплата – 3 487 176 руб. С субсидированием от застройщика та же квартира обойдется в 6,5 млн руб. (наценка - 10%), ипотечная ставка будет равна 0,1% годовых, срок кредитования – 30 лет. Первоначальный взнос составит 980 183 руб., ежемесячный платеж – 15 662 руб., сумма переплаты – 83 949 руб.

По ставке от 0,1% можно оформить IT-ипотеку в комплексе «Level Причальный», а по ставке 1% - в ЖК «Одинбург».

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.