Ограничения при сдаче в аренду зарубежной недвижимости​ - «Зарубежная недвижимость»

Среди покупателей недвижимости за рубежом немало тех, кто приобретает ее с инвестиционной целью, в том числе и для ее последующей сдачи в аренду – при этом ограничения в разных странах могут отличаться, поэтому так важно заранее ознакомиться с местными правилами.

Во многих странах мира сдача недвижимости в аренду регламентируется на законодательном уровне, поэтому с этим вопросом следует ознакомиться до покупки - во избежании потенциальных проблем в случае, если у будущего владельца жилья есть планы зарабатывать на своей будущей собственности. Нюансов, связанных с этим в каждой стране так много, что все их сложно перечислить. Ведь помимо общих, есть еще региональные, городские и другие отличия.

В европейских странах, особенно на популярных среди иностранцев курортах, чаще всего необходимо получить специальную туристическую лицензию - разрешение на сдачу жилья туристам на короткий срок. Это очень распространено в южных странах: в Испании, Хорватии, Греции, в некоторых регионах Италии. Здесь целесообразным будет сразу покупать квартиру с лицензией на туристическую сдачу. Такой вариант более доходный, чем при долгосрочной аренде, т.к. жилье сдается посуточно по повышенной цене, но важно чтобы спрос был продолжительным в течение большей части года.

Германия

В этой стране очень популярна аренда - здесь большинство жителей снимают дома или квартиры, а не покупают, ведь оплачивать аренду для многих здесь проще. При покупке же понадобится ипотека, также стоит добавить высокие налоги, коммунальные платежи, - поэтому аренда жилья в этой стране часто может быть экономически более оправданной, тем более, что очень часто ее стоимость регламентируется государством, когда объекты можно сдавать только по определенной ставке. Она определяется исходя из многочисленных параметров: года постройки дома, наличия отопления, меблировано ли жилье или нет, есть ли отдельно выделенная кухня и множество других нюансов.

Приобретение квартиры под сдачу в аренду в Германии может быть и выгодным и при использовании ипотечного кредита, но надо понимать, что стоимость сдачи объекта в аренду будет сразу регламентирована. Поэтому стоит тщательно посчитать все необходимые выплаты, так как в разные периоды налоги могут быть выше или ниже, а доходность определяется на годовом уровне. Хорошо, если есть управляющая компания, которая решает вопросы с поиском арендаторов, срочным ремонтом и другими техническими вопросами. Это уменьшает доходность от аренды, зато нивелирует все возможные риски и помогает со спокойствием управлять недвижимостью на расстоянии.

Краткосрочная сдача недвижимости в аренду

Австрия

В Вене в далеком от центра 22-м округе при относительно невысокой стоимости жилья доходность от аренды может быть выше, чем в престижном 1-м центральном округе, особенно если дом построен в начале 20 века, а таких объектов в центре Вены большинство. Стоимость аренды в исторических объектах строго регламентирована и нередко собственники, даже не проживая в квартире, предпочитают ее не сдавать. А в 40 минутах от Вены в курортном Бадене уже могут действовать тарифы курортной аренды и доходность, особенно в сезонные пики, будет еще более значимой.

Кипр, Италия, Турция

Европейские страны с длительным курортным сезоном и относительно лояльным законодательством, например, на Кипре, в Турции, а также в некоторых регионах южной Италии, позволяют владельцам апартаментов зарабатывать за сезон довольно существенные деньги, которые покрывают не только все издержки, но и дают определенную прибыль. Но в данном вопросе необходимо быть очень аккуратным - нужно хорошо знать какой именно курорт, в каком именно районе и какой именно объект даст возможность хорошего заработка.

Например, на Кипре в Лимассоле это могут быть даже не столько определенные районы, а сколько конкретные комплексы, которые больше всего популярны у арендаторов. Поэтому здесь важным будет соблюсти правило: если приоритетен доход, то выбирать объект для покупки именно по потенциальным возможности получения такого заработка. И только после этого соизмерять его с собственными предпочтениями. При сдаче в аренду, если есть такая возможность, для снижения рисков всегда надежнее воспользоваться услугами управляющей компании. Или, по крайней мере, можно найти хороших частных специалистов, которые возьмут недвижимость под свое управление.

Испания

Эта страна одна из самых непростых с точки зрения сдачи недвижимости в аренду в силу того, что существует множество особенностей внутри нее. На территории всей Испании для сдачи жилой недвижимости в краткосрочную аренду необходима туристическая лицензия. Но на территории Барселоны, а также в таких городах, как Бланес и Льорет-де-Мар на побережье Коста-Брава, выдача лицензий строго лимитирована. При этом в Барселоне временный запрет на выдачу туристических лицензий был объявлен бессрочным еще в 2017 году. Именно тогда мэрия представила урбанистический план, по которому каталонскую столицу, в зависимости от плотности туристического жилья, поделили на несколько зон.

На туристическую аренду был введен запрет в центральной зоне, включающей в себя: Старый город (вместе с Готическим кварталом, Борном и Равалем), Эшампле, Диагональ Мар, Саграда-Фамилию, верхнюю части Грасии и Зону Альта, Сант-Антони и Побле Сек, Барселонету и Олимпийскую деревню, Побленоу и Сант-Марти. Также в этих районах стало невозможным получить лицензии на деятельность отелей и апарт-отелей. Но этим власти не ограничились и с сентября 2019 года ввели дополнительное ограничение, согласно которому все квартиры, сдающиеся туристам, должны находиться в специально отведенных для этого зданиях. С тех пор на этом основании мэрия с легкостью лишает собственников их лицензий, тем более, что для этого достаточно лишь одной-двух жалоб со стороны соседей. А для барселонцев пожаловаться на надоевших туристов – святое дело.

Поэтому купить сегодня квартиру с готовой туристической лицензией в Барселоне достаточно сложно. Несмотря на то, что ее наличие увеличивает стоимость квартиры в среднем на 20-30% и всегда есть риск ее потерять - спрос на такие объекты очень высок. Реальный случай размещения объявления на Airbnb: всего за полдня хозяин сдал свою квартиру в Льорет-де-Мар (стоимостью 210 000 евро) на три месяца вперед по цене 170 евро за сутки. Но надо понимать, что на побережье такой заработок носит сезонный характер: речь идет примерно в течение 6-7 месяцев в году. Но легко посчитать, что при правильной организации бизнеса, по итогам года можно заработать свыше 30 000 евро и получить рентабельность более 10%.

Особенности изменения законодательства

Приобретая зарубежную недвижимость под сдачу в аренду, важно понимать, что нередко законодательство страны или конкретного города может меняться, как это было рассмотрено в случае с Испанией. Но есть и другие примеры: в Берлине семь лет назад доход от туристической аренды был весьма существенным, поскольку жилье в этом городе было очень популярным для съема и многие там покупали недвижимость именно с целью ее сдачи в краткосрочную аренду. Несколько лет назад в немецкой столице были введены ограничительные тарифы на сдачу в аренду. То есть, например, при определенных условиях нельзя сдавать квартиру дороже 5 евро за квадратный метр в месяц. И это возможно делать только в случае долгосрочного договора.

Краткосрочная аренда на таких платформах как Airbnb, Booking и т.д. невозможна, поскольку она находится под запретом – сейчас за это можно получить штраф или дополнительные проблемы. При этом в Берлине есть еще одно ограничение: если прошло три месяца и квартира пустует и не сдана в аренду (и там никто не проживает), то возможны вопросы со стороны правоохранительных органов. Что опять же может привести к штрафам и дополнительным объяснениям.

Нюансы при покупке недвижимости под сдачу в аренду

При покупке недвижимости во многих странах ЕС обязательно необходимо письменно указывать цель покупки - для собственного проживания или для сдачи в аренду. От этого будут зависеть и налоги, и постановка объекта на учет, и даже сама форма сделки. Изменить назначение покупки всегда можно, но это делается официально и заверяется нотариусом. Важно понимать, какое именно налогообложение существует в том регионе, где приобретается недвижимость. Например, в регионах Италии для разных объектов недвижимости существуют разные ставки, нередко доходящие до 40% дохода, полученного от аренды. Это не считая налогов на саму недвижимость и возможных других выплат.

Нередко люди сами занимаются сдачей в аренду, покупая несколько апартаментов, проживая в одном и сдавая в аренду другой, или сдавая часть дома, тем самым, самостоятельно выполняют роль управляющей компании. Это неплохой вариант, если есть намерение постоянно жить в этом месте, поскольку дистанционно многие вопросы без управляющей компании решать довольно сложно, ведь будут происходить и форс-мажоры, когда придется выезжать и решать все вопросы на месте.

Ограничение лицензий на сдачу в аренду

В случае, когда в стране или городе существует определенное количество разрешений на сдачу недвижимости в аренду, необходимо дождаться своей очереди. Или же, как уже было сказано ранее, покупать объект с полученной ранее лицензией. Кто-то идет на риски и сдает недвижимость без нее, но это чревато внушительными штрафами и проблемами с визовым режимом или ВНЖ, если таковой уже получен. В Испании денежные меры наказания за нелегальную сдачу в аренду могут достигать 90 000 евро.

Альтернатива

Ближайшая альтернатива краткосрочной аренде – долгосрочная, где контракт подписывается на срок от года и более. В этом случае собственник может рассчитывать на 5-7% рентабельности. Очевидно, что прибыли будет меньше, чем в предыдущем формате, но зато будет стабильность без дополнительных проблем. Например, если жилье сдается в краткосрочную аренду, то каждые 3-4 года требуется ремонт и замена оборудования. Есть и свои особенности в разных странах: например, на балконах в Испании категорически запрещено жарить мясо – нарушение облагается высокими штрафами, которые платит собственник, у которого также отбирается лицензия. А нарушить это правило могут туристы, заехавшие в квартиру всего на одни сутки.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости

В отличие от краткосрочной аренды жилья, где законодательство максимально защищает интересы арендатора, в случае с коммерческой недвижимостью закон чаще всего выступает на стороне собственника. В Испании при правильном подборе объекта и качественной оптимизации сделки и с дополнительным привлечением кредита инвестор всегда может рассчитывать на 7-8% рентабельности в твердой валюте – и это с минимальными рисками и без учета капитализации. После покупки объект коммерческой недвижимости, как правило, обслуживает управляющая компания. Ее услуги в Испании обходятся дешево: всего 100-200 евро в месяц, в то время как владелец зарабатывает 10 000 - 20000 евро.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Наталью Завалишину, директора компании Distant Property

Андрея Карачуна, управляющего партнера испанской компании Decart Property Partners