Процесс покупки недвижимости в Австрии - «Зарубежная недвижимость»

Австрия на протяжении многих лет - одна из самых комфортных стран Европы для проживания, а ее столица уже целое десятилетие лидирует в рейтинге городов мира по качеству жизни; поэтому неудивительно, что покупка недвижимости иностранцами здесь особенно востребована. О всех нюансах приобретения жилья в этой стране читайте в нашем новом материале.

Высокий уровень жизни, образования и медицины, комфортный климат и благоприятное расположение в центре Европы - все это привлекает множество иностранцев, которые стремятся переехать в Австрию на ПМЖ. Руководство страны, понимая, чем может быть чреват излишний наплыв мигрантов, старается ограничить этот поток, поэтому здесь существуют некоторые ограничения при покупке недвижимости иностранцами.

Особенности покупки иностранцами

Меньше всего сложностей при приобретении местного жилья будет у тех, кто обладает ВНЖ Австрии или одной из стран Евросоюза. И важно также понимать, что обладание недвижимостью не дает права на получение вида на жительства, скорее, его наличие позволяет упростить процесс покупку жилья.

Но даже при таком раскладе иностранцу необходимо будет запросить специальное разрешение. И этот документ, выдаваемый не только физическим лицам, но и компаниям, которые имеют регистрацию за рубежом или контролируются иностранцами, получают не все.

Итоговое решение будет зависеть в том числе и от того, на территории какой федеральной земли расположен объект для покупки. Например, в случае, если идет речь о Вене или популярных горнолыжных курортах в Тироле, Зальцбурге и Форарльберге, может возникнуть ряд проблем, тогда как в Нижней и Верхней Австрии, а также в Штирии, Каринтии и Бургенланде получить одобрение вполне реально. На положительное решение также влияет то, что покупатель будет постоянно проживать в приобретаемом жилье, а также, что будущий собственник собирается открыть в регионе свое дело.

В случае, если речь идет о покупке недвижимости иностранцем, у которого нет ВНЖ в ЕС, то такие граждане могут получить разрешение на покупку, если она представляет для конкретного австрийского региона культурный, социальный или экономический интерес и не несет для него негативных последствий. Поэтому перед тем, как начать выбирать объект, необходимо проконсультироваться у опытных специалистов, а также будет очень хорошо в индивидуальном порядке уточнить у местных властей, как они отнесутся к потенциальной сделке.

Выбор объекта

Определившись с интересующим объектом недвижимости, имеет смысл просить о скидке, ведь, как правило, заявленная цена будет завышена примерно на 5–10%. После того, как будут достигнуты договоренности о стоимости, агент по недвижимости от имени покупателя направляет продавцу предложение о покупке (Kaufanbot). В этом документе, помимо описания объекта и цены, на которой сошлись продавец и покупатель, будет содержаться перечень дополнительных расходов, связанных с покупкой (Kostenaufstellung).

Покупателю австрийской недвижимости также важно понимать, что в стране силу имеет не только заключенное письменное соглашение, но и устный договор, выражающий намерение совершить сделку. И он также может иметь обязательную юридическую силу, поэтому необходимо быть осторожным при проведении переговоров с продавцом.

После того, как подписывается предложение о покупке, объект недвижимости снимается с продажи и резервируется, а будущий владелец уже не может без уважительных причин отказаться от совершения сделки. Все спорные случаи решаются в австрийском суде, который может обязать покупателя выплатить неустойку агентству – возместить расходы компании на подбор и резервирование объекта.

Согласно австрийским законам, при резервировании объекта авансовый платеж совершать не требуется. Однако если покупателем является иностранец, то для него такое требование выдвигается часто. Ведь от заключения соглашения до выплаты всей суммы может пройти несколько месяцев, поэтому продавец хочет получить определенные гарантии. Обычно авансовый платеж составляет 10% от покупной цены недвижимости. Депозит хранится на специальном счете у нотариуса до завершения сделки.

Оформление договора

Согласно текущим австрийским законам, в сделке должны обязательно участвовать нотариус или юрист, наделенный нотариальными полномочиями. Он выступает гарантом сделки, поэтому именно на его депозитный счет будут поступать все необходимые платежи.

Договор купли-продажи недвижимости (Titel) в Австрии составляется в виде нотариального акта. Подготовкой и исполнением договора занимается доверенное лицо продавца и покупателя - нотариус или адвокат. Если продавец объекта недвижимости в Австрии передает покупателю договор, уже составленный его юристом, то рекомендуется привлекать своего нотариуса или адвоката, который проверит, не нарушены ли в договоре интересы, а также правовой статус объекта недвижимости в Австрии (залоги, сервитуты, назначение и строительный класс земельного участка и т.д.).

Так как, согласно деловым обычаям, в Австрии все расходы доверенного лица, исполняющего сделку, оплачивает покупатель (за исключением связанных с освобождением объекта недвижимости от долговых обременений, возникших у продавца), необходимо настаивать на том, чтобы доверенным лицом был назначен юрист покупателя. После этого стороны могут приступить к согласованию текста договора.

Австрийский закон не предписывает присутствия на сделке переводчика. Однако если кто-то из участников процесса не знает немецкого языка, такой специалист понадобится. Иногда эту роль выполняют агенты по недвижимости.

Оплата покупки недвижимости

После подписания договора покупатель должен перевести деньги за недвижимость и сопутствующие расходы на доверительный счет своего нотариуса или юриста. Затем договор с иностранцем отправляется в специальную комиссию (Grundverkehrskommission). Там он рассматривается в течение одного-двух месяцев. Этот шаг обязателен для всех категорий иностранцев, в том числе и тех, кто обладает ВНЖ. Решающее слово в разрешении на сделку всегда остается за властями Австрии. Если комиссия отказывает в выдаче разрешения, деньги за объект недвижимости возвращаются покупателю в полном объеме, за исключением комиссии агентству. Однако собственник может потребовать определенную сумму в качестве компенсации.

Последующие после подписания договора процессы

После подписания договора доверенное лицо сообщает об этом в земельную книгу, где делается специальная заметка, предотвращающая продажу этого объекта второй раз. При наличии долговых обременений у объекта недвижимости в Австрии доверенное лицо информирует банки-кредиторы о продаже и получает от них согласие на снятие обременений взамен на перечисление остатка долга.

После погашения долгов банкам из средств, находящихся на доверительном счете, банки направляют доверенному лицу письма о согласии на снятие ипотеки в земельной книге (Lastenfreistellung). Приобретаемый объект недвижимости в Австрии освобождается от долгов и переоформляется на покупателя. Только после этого доверенное лицо направляет остаток средств на счет продавца. В случае согласия банка-кредитора покупатель может перевести на себя существующий кредит. Во многих случаях можно организовать финансирование приобретения объекта недвижимости в Австрии другими банками.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Елену Гаранину, заместителя руководителя компании Immotrading GmbH

Виктора Новикова, управляющего директора компании Health aNd Wealth Investment GmbH, the Alps Hotels Investment GmbH