Избежать рисков: подводные камни при покупке недвижимости за рубежом - «Зарубежная недвижимость»

Покупка зарубежной недвижимости — это не просто приобретение квадратных метров, но и комплексный вопрос, содержащий юридические, налоговые, иммиграционные и другие аспекты. Как подготовиться к покупке и избежать рисков и сложностей?

Онлайн-сделки и риск выбора неправильного объекта

За последние два года онлайн-сделки стали обычной практикой: если до пандемии их было всего одна-две в год, и это было, скорее, исключение из правил, то с 2020 года доля таких покупок возросла до 50% от общего объема сделок. Преимущественно объекты приобретаются в тех странах, где качественно проработан процесс онлайн-продажи (Великобритания, Португалия, Кипр).

Основной риск, с которым может столкнуться покупатель, — это принятие решения на основе недостоверной информации, поскольку даже если предоставляются видеотур, рендеры, фото и брошюры и вы знаете локацию, все же есть вероятность, что о каких-то особенностях и нюансах местные агенты могут умолчать. Если вы часто путешествуете и хорошо знаете страну, но давно не были непосредственно в локации, где расположен объект, то за время отсутствия поблизости могли, например, затеять стройку или открыть какое-то заведение, соседство с которым будет вам мешать.

Рекомендация: онлайн-сделки лучше осуществлять только в тех странах, где процесс налажен, юридически легален и чист. Лучше не принимать решение, если вы давно не были в локации, и работать только с проверенным лицензированным агентом.

Налогообложение и другие платежи

Учитывать эти факторы особенно актуально, если вы собираетесь получать доход от сдачи в аренду. Налоговое законодательство стран постоянно меняется, поэтому, прежде чем покупать объект, обязательно изучите этот вопрос с квалифицированными специалистами.

Существуют несколько категорий налогов:

- НДС (в некоторых странах достигает 20% при покупке), при этом важно интересоваться возможностями оптимизации;

- единоразовый налог при покупке (либо фиксированный, либо по шкале в зависимости от стоимости объекта). Например, гербовый сбор в Великобритании (от 0% до 12% в зависимости от стоимости объекта, также есть варианты оптимизации для инвестиционных сделок), иногда может называться налогом на переход права собственности;

- регулярный налог на недвижимость (может меняться в зависимости от того, резидент вы или нет);

налог на доходы от недвижимости (меняется в зависимости от структуры сделки).

Налоги зависят от того, как оформлена недвижимость: для физических лиц и компаний они вычисляются по-разному.

Очень часто недобросовестные агенты не говорят о дополнительных платежах, считая, что покупатель должен позаботиться об этом самостоятельно, но потом, потратив время на выезд и выбор объекта, покупатель вынужден расходовать дополнительное время на расчеты и структурирование, тогда как понравившийся объект может уйти с рынка.

Рекомендация: обязательно уточнять, какие единоразовые налоги и платежи существуют при покупке и как можно их оптимизировать.

KYC (Know your client) и открытие счета за рубежом

Здесь речь пойдет о проверке благонадежности покупателя и подготовке пакета документов. Практически во всех зарубежных странах для покупки недвижимости и открытия счета необходимо предоставить перечень документов, которые подтверждают происхождение средств для покупки, а также благонадежность покупателя. Если речь идет о недвижимости для получения ВНЖ/гражданства, то зачастую необходима справка об отсутствии судимости для всех заявителей. Конечно, стоит помнить, что уровень лояльности стран разный, но будьте готовы заранее, что подготовка таких документов может занять от двух недель до двух месяцев, и заняться этим лучше сразу же, как только вы определились со страной. Собственники объектов гораздо более лояльны к тем, кто прошел проверку банка, и могут быть даже более сговорчивы в вопросах предоставления скидки.

Если же планируется получение ипотеки, то практика показывает, что гораздо эффективнее пользоваться сервисом ипотечных брокеров, которые имеют контакты с банками и знают всю процедуру досконально. Так процесс будет идти гораздо легче, чем в случае, если клиент зайдет в какой-либо европейский банк напрямую, особенно если он гражданин России.

Рекомендация: позаботиться о документах об открытии счета заранее и пользоваться услугами профильных специалистов при открытии счета и процедуре KYC.

Иммиграция и покупка недвижимости: остерегайтесь мошенников

Спрос на покупку недвижимости с целью получения ВНЖ и гражданства значительно вырос в связи с пандемий: в 2021 году 60% запросов в Knight Frank Russia пришлось именно на этот сегмент, однако активный спрос, увы, способствует появлению большого количества недобросовестных игроков на рынках, жаждущих быстро заработать на волне интереса.

К сожалению, в 2020–2021 годах было много покупателей, обращавшихся к всевозможным юристам и компаниям, которые остались недовольны или обмануты. Бывало, что адвокат просто исчезал и переставал отвечать на звонки или предоставлял недостоверную информацию. Если в некоторых странах есть санкции при выявлении факта предоставления неверной информации покупателю, вплоть до судебных разбирательств (например, в Великобритании), то в других странах пока все не так развито.

Рекомендация: уточнять историю и репутацию компании, в которую вы обратились, запрашивать лицензию, с большим вниманием и аккуратностью относиться к работе с частными зарубежными юристами и другими игроками. Не покупать недвижимость по рекомендациям непрофильных специалистов (например, таксистов, массажистов и других).

Уровень сервиса — dolce vita

В целом будьте готовы к более расслабленному сервису и ритму жизни в других странах по сравнению с Москвой. Когда речь идет о работе с южными странами, следует помнить, что менталитет и уровень клиентоориентированности могут значительно отличаться от того, к чему привыкли наши хайнеты.

С одной стороны, дружелюбие и гостеприимство, а с другой стороны, расслабленность даже в работе — то, что характеризует работу с южанами. На это надо обратить внимание заранее и быть готовыми, что и нотариусы, и юристы часто работают «в своем режиме».

Конечно, иногда встречаются совсем удивительные кейсы: например, у одного из наших клиентов сорвалась сделка по покупке недвижимости в Италии, потому что собственник не умел пользоваться сканером и просто не смог отправить документы.

В эпоху цифровизации, темпы которой только ускорились во время пандемии, стоит помнить, что в более консервативных странах собственники, как правило, достаточно пожилого возраста и не всегда могут реагировать быстро и в онлайн-пространстве.

Рекомендация: быть готовым к более длительному сроку сделки заранее, привлекать только опытных экспертов, знающих подход к местным специалистам.

Об авторе

Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.