Содержание недвижимости в Индонезии в 2024 году - «Зарубежная недвижимость»

Существенная часть покупателей недвижимости в Индонезии, и на Бали в частности, рассматривают покупку объектов в первую очередь как выгодную инвестицию: рассчитывают условия входа и стратегии выхода, оценивают доходности и затраты на дальнейшее содержание актива.

Последняя статья расходов варьируется не только от объекта к объекту, но и от одной управляющей компании к другой. Рассмотрим подробно основные издержки на содержание недвижимости в Индонезии.

Расходы на управление недвижимостью

В 2024 году на рынок Бали выходят девелоперы с комплексными продуктами, предлагая не ‭"голые метры", а полный цикл управления недвижимостью: от сдачи проекта до поиска арендатора, от менеджмента юнитов до налогового сопровождения. Инвестор получает готовый арендный бизнес, а процесс сдачи квартир или вилл ложится на плечи УК.

За услуги управляющей компании инвестор платит комиссию — её величина варьируется от срока сдачи юнита (помесячно или посуточно) и от качества сервиса и репутации управляющей компании, занимающейся менеджментом недвижимости.

Обычная ставка за услуги УК при помесячной сдаче в аренду составляет 10% от выручки за вычетом налогов, при посуточной — 20%.

Комиссия агрегаторам или агентская комиссия (OTA commission)

В процессе маркетинга юнитов для поиска конечного арендатора УК прибегают к услугам агрегаторов типа Airbnb. Агрегаторы в свою очередь взимают за это комиссию. Стандартная комиссия (может варьироваться) на Бали составляет 4–9% от арендной ставки.

Налог на недвижимость

Владельцы недвижимости на Бали платят несколько регулярных налоговых сборов.

Налог на землю и недвижимость (PBB)

Налог на недвижимость рассчитывается как на стоимость земли, так и на стоимость любых зданий, которые могут её занимать. Ставка налога — 0,5%. Налог взимается ежегодно.

Владельцы недвижимости должны платить налог на землю и недвижимость (PBB) в рамках Hak Pakai. Hak Sewa не облагается PBB, поскольку не даёт права собственности или пользования землёй.

Налоги на доход от аренды:

- подоходный налог — 10% с выручки;

- НДС (только со сдачи коммерческой недвижимости) — 11%;

- гербовый сбор для заверения договоров аренды у нотариуса — 10 тыс. рупий, или 0,63 доллара, за документ.

Страховка недвижимости

Индонезия считается сейсмически активным регионом, поэтому вся недвижимость здесь строится по стандартам сейсмоустойчивости, а застройщики зачастую дают гарантию на конструктивные элементы до 10 лет.

Тем не менее, чтобы обезопасить себя от землетрясений, ураганов и прочих стихийных бедствий, некоторые инвесторы предпочитают страховать свои объекты.

Базовый полис страхования жилья может обойтись примерно в 2–3 миллиона рупий, или до 190 долларов, в год, а комплексные планы, включающие расширенную страховку от стихийных бедствий, могут стоить от 5–10 миллионов рупий в год (635 долларов).

Коммунальные платежи

Коммунальные услуги на Бали относительно недорогие и чаще всего входят в стоимость аренды жилья.

В своих расчётах застройщики указывают следующие расходы на коммунальные платежи в месяц:

Площадь юнита

Электроэнергия

Коммунальные платежи

125 кв. м

100 $

400 $

100 кв. м

100 $

360 $

70 кв. м

100 $

245 $

28 кв. м

80 $

100 $

Интернет и ТВ

На Бали всего несколько крупных провайдеров, поставляющих качественный высокоскоростной интернет. Два крупнейших провайдера Бали:

Провайдеры домашнего интернета на Бали:

200 Mbps

400 Mbps

GlobalXtreme

19 $

32 $

MTM Bali

19 $

31 $

Другой провайдер IndiHome предоставляет услуги кабельного телевидения в комплексных пакетах за примерно те же 30–32 доллара, однако скорость интернета в таком случае максимально достигает лишь 100 Mbps.

Более того, для русскоязычных экспатов вопрос подключения ТВ актуален в меньшей степени, так как вещание ведётся на индонезийском, максимум — английском языке (австралийские каналы).

Уборка и ремонт

Некоторые УК закладывают фиксированный процент расходов на амортизацию и ремонт, другие — определяют трату на реновацию в абсолютных значениях через определённый период времени.

Рекомендуемый процент на амортизацию составляет ~0,5% от ежемесячной выручки. В случае полноценной реновации расходы могут составить около 5 тыс. долларов на объект площадью 125 кв. метров раз в 5 лет.

Управляющие компании

Рынок недвижимости Бали трансформировался под влиянием растущего турпотока и интереса иностранных инвесторов к локации.

Доля индивидуальных путешественников, которые готовы выделять большие бюджеты на Бали, растёт. Конечный арендатор всё чаще выбирает для своего размещения качественные брендированные отели или проекты под профессиональным управлением известных операторов.

В 2024 году вопрос поиска управляющей компании закрывается ещё на этапе выбора проекта, так как подавляющее большинство девелоперов либо сами занимаются управлением, либо сотрудничают с партнёрской УК, которая возьмёт на себя менеджмент юнитов.

Управление недвижимостью зачастую включает:

- маркетинг;

- отельное обслуживание клиентов;

- техническое обслуживание;

- круглосуточную охрану;

- уборку;

- ежемесячные отчёты для инвесторов;

- сопровождение выплат по доходности;

- налоговое сопровождение.

Инвестору следует изучать не только качество объекта и локацию, но и оценивать сток готовых проектов застройщика под управлением.

Учитывая все издержки, можно составить примерную финансовую модель юнита.

Для примера возьмём содержание таунхауса площадью 70 кв. метров в районе Меласти от одного из крупнейших застройщиков Бали с собственной УК:

Месяц

Январь

Кол-во дней

31

Заполняемость

95%

Цена аренды в месяц

3850 $

Выручка в месяц

3658 $

Налог 10% от выручки

366 $

Выручка за вычетом налога

3292 $

Комиссия управляющей компании, 10%

329,2 $

Коммунальные платежи

245 $

Электроэнергия

100 $

Амортизация (0,5% от выручки)

18,29 $

Чистый доход

2599 $