Страна, которая удивляет: рынок недвижимости Омана - «Зарубежная недвижимость»

Даже если вы бывалый путешественник и опытный инвестор, есть страна, которая вас удивит, – Оман! Расположенный по соседству с ОАЭ султанат не пытается перекричать Дубай, но выводит свою красивую восточную мелодию, на которую откликается всё больше сердец; Разбираемся, почему вы точно в ближайшее время ещё не раз услышите об Омане.

С 2023 года наметился чёткий тренд: иностранцы, инвестирующие в Дубай, стали чаще устремлять свои интересы шире – на другие эмираты и на соседние страны Аравийского полуострова: Саудовскую Аравию, Бахрейн, Катар и, в особенности, – Оман.

О стране. «Всё для людей!»

Богатое, ныне процветающее государство Оман – редкий пример автократии с человеческим лицом. Пришедший к власти в 1970 году султан Кабус бен Саид настолько грамотно употребил текущие из скважины доллары, что за полвека превратил отсталую бедную страну в её полную противоположность. Кабуса нередко сравнивают с сингапурским премьером-реформатором Ли Куан Ю, так как масштаб преобразований огромен: проложены с нуля первоклассные дороги, открыты сотни школ и 9 университетов (до Кабуса было 3 школы на весь Оман, не говоря уже о вузах), построены больницы, поликлиники, появились СМИ, окончательно отменено рабство, наконец.

Своего рода символом возрождения Омана стала величественная мечеть Султана Кабуса, построенная в окружении садов в Маскате. До 2006 года она была самой большой в мире (затем её обогнала мечеть в Абу-Даби).

Внешняя политика монарха была не менее выдающейся, чем внутренняя. При нём страна придерживалась нейтралитета в отношениях с другими государствами, но неоднократно выступала посредником в переговорах между противоборствующими сторонами (США и Ираном, йеменскими хуситами и Саудовской Аравией), склоняя не самый спокойный, мягко говоря, регион в сторону мирных решений. Султан снискал огромный авторитет на Ближнем Востоке и в мире. Достаточно сказать, что ОАЭ, у которых долгое время были напряжённые отношения с Кабусом, после его смерти в 2020 году объявили трёхдневный траур.

Преемником султана стал Хайтам бен Тарик Аль Саид, бывший при Кабусе министром культуры. Он пообещал продолжать политику своего незаурядного предшественника, которого в Омане почитают примерно так же, как Ататюрка в Турции.

Жизнь населения страны вполне благополучна. Граждане освобождены от налогов, не оплачивают коммунальные услуги, бесплатно лечатся и учатся. Уровень зарплат здесь очень высок. Вдобавок каждый оманец по достижении 18 лет получает от государства земельный участок. Забота распространяется и на беженцев из соседнего Йемена, которых расселяют в социальное жильё.

Туристический сектор

С 1987 года Оман стал принимать туристов. Главные направления для отдыха – столица Маскат на берегу Оманского залива и курорт Салала примерно в тысяче километров восточнее Маската на побережье Индийского океана. Оба этих региона застраиваются отелями и жилыми комплексами, привлекая международных инвесторов.

В 2020 году Оман анонсировал план развития страны Vision 2040, в котором одна из ключевых ролей отведена туризму. В ближайшие 5 лет в султанате построят шесть новых аэропортов. Власти планируют к 2040 году увеличить турпоток с нынешних 17 до 40 млн в год, а доля сектора в экономике должна вырасти до 10%.

В 2023 году страна приняла на 41% больше зарубежных гостей, чем в 2022-м. Больше всего туристов приезжает из ОАЭ, Индии, Пакистана, Саудовской Аравии и Ирана.

Стратегически для Омана стало важно развивать и другие отрасли экономики, помимо добычи и переработки углеводородов, так как стало понятно, что запасов недр не хватит надолго.

Чем хорош Оман?

Природные красоты и разнообразие ландшафта. Горы соседствуют с океаном, скалистые берега сменяются широкими песчаными пляжами, пустыня переходит в тропические участки, напоминающими юго-восточную Азию. Приезжающие в Оман с удивлением обнаруживают, что здесь намного больше зелени, чем в Дубае. Путешествуя по стране, можно посетить пещеры, увидеть каньоны, водопады, лагуны с фламинго и пеликанами, даже фьорды. Изюминка Омана – вади – долины между Хаджарскими горами, поросшие буйной растительностью летом и частично наполняющиеся водой зимой.

Сезон для отдыха практически круглый год. Климат в Салале разительно отличается от Дубая. Летом на курорте идут тропические дожди. Океан в июле-августе неспокойный, и купаться в нём нельзя. Самое комфортное время для посещения: с октября по май. В Маскате климат в целом схож с Эмиратами, но мягче: летом не так экстремально жарко, а зимой теплее.

Мягкий, неагрессивный облик городов. Белые невысокие силуэты домов, без небоскрёбов и стеклянных фасадов. Даже новые здания здесь возводят по канонам классической арабской архитектуры.

Безопасная среда. Оман регулярно входит в пятёрку самых безопасных стран мира. В 2024 году он на 5-м месте, по рейтингу Numbeo.

Достаточно свободные нравы для арабской страны. Сами оманцы носят свою национальную одежду, и женщины, и мужчины. Но к иностранцам, расхаживающим в шортах или топах с открытыми плечами, относятся спокойно. Более строго стоит одеться, если планируете посетить деревни в глубине страны. Там люди более консервативные.

В целом об атмосфере можно судить по положению в обществе женщин. Они вольны распоряжаться своей судьбой, учиться, выходить замуж, выбирать работу, голосовать и сами избираться в органы власти. Есть дамы в правительстве, например, министр образования и министр высшего образования.

Страну спокойно посещают и незамужние женщины.

Отдельно об алкоголе. Такого строго отношения к употреблению иностранцами спиртных напитков, как в Саудовской Аравии, в Омане нет. Алкоголь допустим для туристов или экспатов в отелях и ресторанах. Однако берут за него втридорога, и появляться в нетрезвом виде на улицах категорически нельзя.

Оманцы доброжелательны и гостеприимны. Жители страны большей частью богаты и довольны своей жизнью, они радушно принимают иностранцев.

Инфраструктура на уровне. Появляются международные школы, много британских учебных заведений. Страну пересекают трассы отличного качества, строятся и модернизируются аэропорты, работают торговые центры с мировыми брендами.

Кто покупает недвижимость в Омане?

Страна разрешила иностранцам приобретать недвижимость всего 3 года назад. Причём в шести специальных зонах (они называются ITC, интегрированные туристические комплексы) граждане других стран могут оформить покупку в полную собственность. Есть и проекты, предлагающие лизхолд – аренду на 50 лет с возможностью продления до 99 лет.

Развитие проектов, ориентированных на внешний спрос, началось сравнительно недавно, поэтому их не так много, и все они в топовых локациях!

Интерес к Оману растёт на глазах. 90% зарубежных покупателей: иранцы, англичане, немцы, французы, поляки, американцы, россияне. В России за последние пару лет было несколько мероприятий, где оманцы выставляли свои проекты.

Чем хорош Оман для инвестора?

Низкий порог входа. Цены на жильё примерно на 40-50% ниже, чем в ОАЭ, Катаре, Бахрейне. Средний бюджет на студию в хорошем строящемся комплексе у моря – 150 000 долларов. Как и в других зарубежных странах, покупателям квартир в новостройках предлагается беспроцентная рассрочка до конца возведения дома, то есть на 2-2,5 года. Первоначальный взнос небольшой: от 10-12%.

ВНЖ при покупке любой недвижимости, вне зависимости от её стоимости. Для сравнения: в ОАЭ двухлетняя резидентская виза требует инвестиций от 205 000 долларов США, в Катаре – от 200 000 долларов, в Саудовской Аравии – от 1 млн долларов.

На деле в Омане, для того чтобы оформить вид на жительство на основного заявителя и членов его/её семьи, включая детей и родителей, достаточно оплатить первоначальный взнос по плану рассрочки, то есть 10-12% от стоимости объекта.

На рынок зашли крупные международные игроки, такие как Marriott, Tramp. В стране есть отели практически всех крупных мировых брендов: Hilton, Kempinski, Sheraton, Shangri-La, W Hotels, InterContinental, Radisson, что говорит в пользу перспективности страны как магнита для туризма.

Неперегретый рынок с хорошими показателями доходности от инвестиций. Доходность от сдачи в аренду жилья: в среднем 8-10% годовых, гостиничных номеров: 10-12%. Ожидаемая доходность от роста капитализации: от 5 до 20% в зависимости от проекта.

Цены уже выросли за год на 4-8%, в гостиничных комплексах, таких как Marriott, Tramp, – на 10-12%.

На рынке мало предложения, что создаёт предпосылке к росту цен. Массовая застройка началась всего 3 года, и предложение никак не поспевает за растущим спросом. Качественного жилья в достаточном объёме нет, отели переполнены. Даже гостиницы снимают апартаменты и виллы у собственников в субаренду, чтобы сдавать их посуточно.

Низкие налоги

0% налог на прибыль, включая доходы от сдачи жилья в аренду.

0% налог на наследство.

При приобретении недвижимости у застройщика оплачивается НДС 5%. Он, как правило, разбивается равномерно на все платежи по рассрочке. Кроме того, предусмотрен регистрационный взнос 3%.

Эскроу-счета. Как и в Дубае, финансирование проектов в Омане происходит через эскроу-счета, что защищает инвестора от потерь, связанных с возможными финансовыми проблемами у девелопера.

Самая быстрорастущая экономика среди шести стран Персидского залива. Рост на 4,3%. ВВП составил около 115 млрд долларов, а ВВП на душу населения – 25 000 долларов. Прямые иностранные инвестиции в Оман в 2022 году составили 4,8% от ВВП.

Сложно ли гражданам России, Беларуси купить недвижимость в Омане?

Оман – одна из «дружественных» стран, где сделки с россиянами и белорусами проходят технически довольно легко. В банках можно открыть счёт.

Немаловажно, что между Москвой и Маскатом есть прямое авиасообщение. Перевозчик Oman Air объявил, что с октября 2024 года усиливает полётную программу в Россию, добавив ещё 3 рейса в неделю.

Недвижимость в Омане. Проекты и цены

Интересы международных инвесторов сосредоточены в двух регионах: Маскат и Салала.

Маскат – столица страны, расположенная у подножия Хаджарских гор и протянувшаяся на 60 км вдоль Оманского залива. Это и главный курорт, и основной деловой центр султаната. В Средние века Маскат возвысился как крупнейший производитель ладана из смолы босвеллии, а также как порт, из которого удобно было попасть в Персию и Индию. Именно как транзитный пункт воспринимал оманскую столицу в 15 веке тверской купец Афанасий Никитин, который отправился на восток «за три моря», пытаясь поправить свои торговые дела.

В Маскате приобретают как туристическое жильё – апартаменты или гостиничные номера в брендированных многофункциональных комплексах, так и дома для проживания или сдачи в долгосрочную аренду. Оба типа недвижимости востребованы.

Для жизни можно рассмотреть комплекс с отличной инфраструктурой и видовыми характеристиками ближе к горам. Например, в ориентированном на семьи комплексе Uptown Muscat, расположенном в районе Al Seeb, квартиру с 1 спальней можно приобрести всего за 120 000 евро.

В элитном сегменте у всех на слуху Trump International Hotel – масштабный проект с полями для гольфа, частным клубом, ночным клубом, спа-центром. Гостиничные номера выставлены за 330 000-350 000 долларов.

Комплекс The Great Escape возводится на высоте 130 метров рядом с отелем Aida и гольф-полем Trump International. Изюминка объекта – пейзажный бассейн на краю утёса, ультрасовременный фитнес-центр и много других удобств. Апартаменты с 2 спальнями в продаже за 330 000 долларов.

Заметный проект также: Al Mouj Muscat – экокомьюнити на побережье с готовой инфраструктурой: гольф-полем, яхт-клубом, лагуной, прогулочными променадами, зонами озеленения, торговым центром, центром конного спорта, международной школой. Цены на студии стартуют от 160 000 долларов.

Салала – курорт на юге Омана недалеко от границы с Йеменом, административный центр провинции Дофар. На юге региона – великолепные пляжи с белоснежным песком, а также живописные лагуны. На севере – горы с водопадами и причудливыми каньонами – приманка для туристов.

Особенно необычен климат в этой части Аравийского полуострова. Муссоны делают его влажным, из-за чего здесь много тропической растительности. Жители Персидского залива приезжают в Салалу на лето, чтобы отдохнуть от изнуряющей жары у себя на родине. Европейцы, напротив, предпочитают прилетать не в летние месяцы, так как в июне-сентябре океан неспокойный, и купаться нельзя.

Добраться в Салалу можно по трассе из Маската (около тысячи километров), по воздуху и морю.

На курорте множество отелей мирового уровня, есть торговые центры, хорошие международные школы.

В Салале распространено курортное жильё. Апартаменты или гостиничные номера здесь приобретают для сдачи в аренду отдыхающим.

Развитием проектов в Салале занимается монополист – застройщик мирового уровня Amazi.

Студию площадью 50 кв. м в комплексе The Sustainable City – Yiti можно купить за 144 000 долларов. Четырёхкомнатная вилла там же предлагается за 621 000 долларов. Апартаменты на вторичном рынке существенно дешевле.

Резюме

Рекомендуем Оман тем, кто не боится осваивать новые рынки. Конечно, страна занимает периферийное положение по отношению к ОАЭ, хотя и больше их по размеру. Однако ниша, которую избрал для себя султанат, понятна, а факты говорят сами за себя.

Благодарим за помощь в подготовке материала наших экспертов в Омане: Катерину Плешко и Наталью Мухамеджанову, агентство MGS.

Источники:

https://lenta-ru.turbopages.org/turbo/lenta.ru/s/articles/2020/01/17/arabian_norway/

https://www.omanobserver.om/article/1154045/oman/oman-to-have-six-new-airports-by-2029

https://www.nzherald.co.nz/world/oman-names-culture-minister-as-successor-to-sultan-qaboos/D4X63AZN2O2ZTDCAUQQA6DP734/

https://expert.ru/v-mire/stavka-na-zelenoe/