Могут ли цены на жилье в России упасть, как в Китае - «Зарубежная недвижимость»

Цены на жилье в Китае рухнули, а недостроенные многоэтажки сносят. Почему это произошло и может ли подобное случиться в России, разбираемся с экспертами.

Цены на новые квартиры в Китае за последний год упали на 20-25% в крупных городах и на 30-40% в более мелких, рассказывает вице-президент Ассоциации содействия развитию деловых связей "Китайский деловой центр" Чжиган Чэнь. При этом объем продаж жилья, по данным Национального бюро статистики Китая, снизился на 18% по площади (период с января по август 2024 года к тому же периоду 2023 года), ввод нового жилья - на 22,5%.

Причина кризиса - слишком активное строительство в последние годы, подчеркивает Чжиган Чэнь. Уже построенного жилья, по оценкам, хватит для проживания 3,7 млрд человек, тогда как все население Китая сейчас - 1,4 млрд. Очень многие застройщики разорились, банки не продлевают им кредитные линии, и стройки останавливаются, говорит Чэнь. А недостроенные дома зачастую сносят - видео с хроникой сноса целых кварталов многоэтажек гуляют по интернету.

Земля в Китае на 100% принадлежит государству, то есть частной собственности на землю в Поднебесной в настоящее время нет, поясняет доцент кафедры логистики Финуниверситета при правительстве РФ Денис Жильцов: "Если кто-то решит построить дом, землю под домом гражданин берет в аренду на 70 лет у государства". При этом резкий экономический скачок КНР, который шел последние 40 лет, с 2019 года замедлился.

"Как известно, на подъеме роста доходов населения растут темпы строительства, позволяя улучшать качество жизни людей за счет переезда из деревень в города, из малогабаритной квартиры в большую по квадратным метрам. Девелоперы строили целые города, не думая о том, что людей необходимо обеспечить работой. То есть города должны расти там, где есть производства, фабрики, заводы и т.п. В какой-то момент люди перестали покупать квартиры в новостройках из-за снижения доходов и отсутствия мобильности (невозможности уехать жить в город или квартал, где нет шанса найти новую работу). Новостройки стоят на государственной земле (а аренда на землю высокая) и состоят на балансе самих строительных компаний. Времени ждать спроса на квартиры нет, убытки растут каждый день, и поэтому строительные компании сносят новостройки целыми кварталами, не желая ждать, когда окупятся их капиталы", - говорит эксперт.

Сейчас, говорит Чэнь, власти Китая предпринимают целый ряд мер, чтобы стабилизировать ситуацию. Избыток жилья есть, но он неравномерен по стране, это касается большей частью крупных городов. Поэтому власти продвигают идею сельского развития - строительство жилья, дорог, инфраструктуры на селе. Также идет упор на освоение не настолько развитых регионов на юго-западе страны. В ряде городов перестали выдавать разрешения на строительство. При этом в крупных населенных пунктах акцент делают уже не столько на строительство жилья, а на его улучшение (аналог российской реновации). "Вместо старых зданий строят, например, экологичный дом, где на каждом этаже есть сад", - приводит пример Чжиган Чэнь.

Параллельно власти следят, чтобы не было дальнейшего обрушения цен, говорит он, поскольку это, помимо прочего, негативно повлияет на покупателей-инвесторов. Для поддержки застройщиков власти начали выкупать новые квартиры у застройщиков для предоставления их (в том числе в аренду) малоимущим, молодым и даже многодетным семьям (Китай уже начинает стимулировать рождаемость, подчеркивает Чэнь) или, например, молодым научным сотрудникам или другим необходимым специалистам.

Китайский рынок недвижимости, который долгие годы являлся локомотивом экономического роста страны, сегодня переживает непростые времена, рассуждает основатель и директор агентства China MICE (Шанхай) Карина Авакова. Вслед за строительным бумом, когда небоскребы росли на глазах, настал момент, когда масштабные проекты начали буксовать, цены резко падать, а покупатели - терять уверенность в будущем. Строительные компании возводили миллионы квадратных метров жилья, зачастую без учета реального спроса. Сначала это казалось логичным шагом на фоне быстро растущей экономики и урбанизации. Однако к 2024 году картина изменилась: рынок столкнулся с переизбытком жилья. В малых городах появились целые кварталы, стоящие пустыми, а спрос начал падать.

"Эти события не только обострили финансовые проблемы застройщиков, но и породили недоверие среди покупателей. Ожидания дальнейшего падения цен и опасения относительно завершения строительства удерживают многих от покупки жилья. В результате рынок оказался в замороженном состоянии, и даже недавние меры правительства пока не дают значительного эффекта", - рассказывает Авакова. Помимо прочего, правительство Китая объявило о снижении ипотечных ставок для действующих заемщиков на 0,5 процентных пункта, что сократит их финансовые обязательства на 150 миллиардов юаней. Этот шаг должен облегчить жизнь более чем 150 миллионам граждан и стимулировать спрос на жилье. Кроме того, минимальный первоначальный взнос на покупку второго жилья был снижен до исторического минимума в 15%, что должно сделать приобретение недвижимости более доступным.

Тем не менее на рынке есть и признаки оживления, отмечает Авакова: вторичный рынок жилья, особенно в таких крупных городах, как Пекин и Шанхай, начинает демонстрировать более стабильные показатели. Люди все чаще покупают квартиры для собственного проживания, а не в качестве инвестиционного актива, что может быть первым признаком восстановления рынка.

Может ли подобный кризис повториться в России? Эксперты считают, что это маловероятно. "Применительно к Китаю важно уточнить, что там к банкротству девелоперов и впоследствии банков привел пузырь, возникший на рынке, - поясняет замруководителя департамента исследования и аналитика CMWP Никита Дронов. - Это выражалось в том, что квартиры в новостройках покупались в основном с инвестиционными целями, тогда как в России сохраняется утилитарная функция жилья в новостройках: население в большинстве своем приобретает квартиры именно для проживания". Россиянам действительно нужны новые квадратные метры, тогда как в Китае более 90% населения уже являются собственниками жилья, а обеспеченность жильем опережает российскую, подчеркивает Дронов. Кроме того, даже квартиры, приобретаемые в России в инвестиционных целях, находят спрос на рынке арендного жилья, который пока в России находится на стадии развивающегося. Также кризис произошел на волне общего замедления экономики в Китае, тогда как в России наоборот - перегрев экономики, отмечает эксперт.

Кризис перепроизводства России в обозримом будущем явно не грозит, соглашается член Общественного совета Минстроя Илья Пономарев. "Во-первых, массовое жилищное строительство в Китае имело несопоставимый с нами масштаб, сегодня обеспеченность жильем в Китае в полтора раза выше российской. Параллельно огромным инвестициям в строительство жилья и инфраструктуры Китай оказался в непростой демографической ситуации, когда в связи со взрывным ростом урбанизации и благополучия населения кардинально сократилась рождаемость. Даже отмена государственных мер ограничения не дала пока эффекта. Население стареет и не растет, спрос на жилье по сути удовлетворен. Схожие процессы мы видим и в России, но у нас есть резерв в части пространственного развития, значительный объем нового жилья должен появиться в регионах приоритетного развития, в Арктике, на востоке, качество жизни в рамках страны должно выровняться".

Конечно, это невозможно решить исключительно механизмами рыночного финансирования строительства жилья в собственность, пусть и поддержанных государственными субсидиями, - речь должна идти о хорошо проработанной комплексной жилищной политике, включающей все имеющиеся инструменты и решающей государственные задачи, считает Пономарев. А это и субсидированный найм жилья на новых территориях развития, и программы комплексного развития территорий, обоснованные реальными параметрами перспективного развития.

"Надеюсь, эти вопросы станут неотъемлемой частью Стратегии пространственного развития России, которую мы ожидаем увидеть до конца года. Разумное и научно обоснованное планирование развития страны должно обеспечить отраслевые балансы таким образом, чтобы подобные кризисы были исключены. При этом не исключаю локальных проблем с перепроизводством жилья в традиционно инвестиционно привлекательных субъектах в связи с тем, что текущие параметры денежно-кредитной политики сильно ударили по жилой недвижимости как по инвестиционному инструменту для значительной части наших граждан", - добавляет он.

Не опасаются повторения китайской ситуации и власти. В отличие от Китая в России обеспеченность жильем сейчас гораздо меньше, подчеркивал недавно вице-премьер Марат Хуснуллин. В Китае это 43 кв. м на человека, в России - 29 кв.м. Кроме того, отметил вице-премьер, строительная отрасль в России настолько значимая и социально чувствительная (население ежегодно инвестирует в строительство по несколько трлн руб.), что правительство никаких кризисов не допустит. "Если нужны будут какие-то дополнительные меры по ипотеке - будем принимать, если нужны будут меры поддержки - мы будем принимать, чтобы не допустить таких кризисов", - сказал он.

Ранее в том же ключе высказывался замглавы Минстроя Никита Стасишин. По его словам, ведомство будет внимательно наблюдать за балансом спроса и предложения на рынке жилья, чтобы не допустить возникновения проблем с банкротствами застройщиков, аналогичных тем, что происходят сейчас в Китае.