Строительная отрасль в ЮФО входит в зону турбулентности - «Новости регионов»

В 2022 году в России сдано рекордное со времен СССР количество жилья - 101 миллион квадратных метров, сообщил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Рост по сравнению с 2021-м будет как минимум шесть процентов. Скорее всего, существенно больше. На этом фоне некоторые аналитики уже начали говорить о приближении к точке "перегрева" рынка. Дескать, стимулирующие меры поддержки отрасли ведут еще и к росту цен. На фоне санкций и дефицита бюджета в 3,3 триллиона рублей рынок похож на пузырь, который скоро лопнет. Особенно это касается городов-миллионников и всего юга России, который считается самым перспективным в этом плане макрорегионом страны и где спрос на недвижимость наиболее высок. Мы решили выяснить, какие ожидания сегодня на рынке Ростова-на-Дону, крупнейшего мегаполиса ЮФО.

Опрошенные "РГ" застройщики и независимые эксперты осторожны в оценках и пока не готовы давать определенные прогнозы. "Московская строительная компания" (МСК), один из крупнейших застройщиков юга, говорит о грядущей стагнации. Существенных изменений компания пока не прогнозирует. "Цены останутся на уровне 2022 года, их дальнейшее увеличение повлечет за собой снижение спроса, а уменьшение просто невозможно по ряду объективных причин, таких как удорожание стройматериалов, вынужденное перенаправление логистических потоков, возросшие ставки по кредитам проектного финансирования и прочее", - отметили в пресс-службе компании.

- Важно понимать, что любой кризис - проверка на прочность для рынка в целом и каждой компании в частности. Мы не ожидаем снижения цен, в пределах Ростова-на-Дону с каждым годом все меньше площадок для строительства в интересных локациях, а спрос стабилен, - сказал генеральный директор компании "СК10" Юрий Тараскин. - Влияние на динамику цен может оказать как общее состояние экономики и покупательной способности населения, так и глобальные политические события.

По его словам, в 2022 году спрос существенно поддержала ипотека с государственным участием (например, льготная ипотека). Причина проста: требований к заемщику меньше, чем в других программах. Но говорить, что рынок держится только за счет господдержки, нельзя, уточняет бизнесмен. Стабильность спроса сохраняется за счет колебаний на финансовом рынке и инфляционных процессов.

- С ноября по декабрь 2022-го, когда были сомнения относительно продления льготной программы, количество продаж действительно увеличилось. Однако этот рост можно связать как с желанием воспользоваться льготной программой, так и со стремлением спасти средства от инфляции. Мы заботимся о комфорте покупателей и никак их не ограничиваем, работаем со всеми видами ипотеки и с ключевыми банками страны, - утверждает эксперт.

Действительно, большую часть кредитов на недвижимость берут с использованием госпрограмм, таких как льготная и семейная ипотека, соглашаются аналитики "Московской строительной компании". Несмотря на удорожание льготной ипотеки с семи до восьми процентов, она пользуется популярностью. При этом семейная программа стала доступнее для россиян. Теперь она распространяется на все семьи с двумя детьми, не достигшими совершеннолетия. Хороший шанс улучшить жилищные условия.

"Мы прогнозируем рост спроса именно в данном сегменте, а это миллионы людей по всей России. Если говорить о возможном завершении программ господдержки в ближайшее время, то вряд ли они повлияют на цены существенным образом. На количество и масштабность будущих проектов (вывод на рынок и старт строительства новых жилых комплексов) - да, на цену квадратного метра недвижимости - нет, - сообщили в пресс-службе компании. - Связано это с тем, что нынешняя цена обусловлена объективными показателями: увеличением издержек, возросшей стоимостью кредитов для бизнеса и так далее".

Рентабельность строительного бизнеса после экономических и геополитических изменений прошлого года упала, говорят эксперты. В связи с этим и были приняты меры государственной поддержки. Но стоимость строительных и отделочных материалов выросла, отмечают в МСК. Отчасти из-за усложнения логистики, отчасти - из-за ухода с рынка ряда иностранных игроков, поддерживающих определенный уровень конкуренции. Оставшиеся компании в связи с отсутствием альтернативы получили возможность диктовать свои условия. Например, оборудование по слаботочным системам, фасадный кирпич, различные виды труб застройщики вынуждены закупать по цене, превышающей расчетную стоимость.

Однако, по словам Юрия Тараскина, уход поставщиков не оказывает решающего влияния на рентабельность. Скорее накладывает определенные ограничения на ход работ. Становится сложнее как планировать что-либо в долгосрочной перспективе, так и рассчитывать себестоимость проектов.

- Изначально при разработке проектов мы выбираем лучшие материалы по соотношению цены и качества. С уходом некоторых брендов с рынка тратим много времени на замену, чтобы предоставить покупателям качество без компромиссов. Если говорить о конкретных брендах, то Rehau и Valtec, например, заменили на отечественных Pro aqva и Valfex, - уточнил Тараскин.

При этом застройщики от своих планов не отказываются. Некоторые объекты планируют сдать даже с опережением.

А что говорят потенциальные покупатели? Они сильно расходятся во мнениях и прогнозах. Характерный пример: ростовчанин Максим, 36 лет, имеет порядка семи миллионов рублей (депозиты в банке). Еще часть денег лежит на брокерских счетах, в том числе на индивидуальном инвестиционном счете, по которым ежегодно можно получить 52 тысячи рублей от государства в виде налоговых вычетов. Правда, падение котировок российских акций привело к тому, что его брокерский счет сильно просел. Еще несколько пакетов акций иностранных компаний оказались просто заморожены. Свое жилье у него есть, и куда вложить деньги, он пока не решил.

- Я понимаю, что на депозитах мои деньги съедает инфляция. Да и суммы свыше 1,4 миллиона не застрахованы АСВ. Но лучше решения все равно пока не придумал, - признается инвестор. - В акции больше вкладывать не хочу - уже обжегся. Думаю, что котировки российских эмитентов в 2023 году будут падать и дальше. Но является ли недвижимость "тихой гаванью"? Рынок явно перегрет, если покупательная способность будет падать, то рынок, скорее всего, рухнет. Может, подождать еще годик и купить уже действительно хорошее элитное жилье в два раза дешевле, чем сегодня? Но будет ли так? Не знаю.

Накладывает свой отпечаток и близость к территории СВО. Но большинство людей все-таки задумываются о переводе накоплений в реальные активы недвижимости. Основной посыл: что будет с финансовыми активами и валютой пока неясно, а жить людям всегда где-то нужно.

Мнение

Андрей Кравцов, бизнес-консультант в сфере недвижимости, директор консалтинговой компании:

- Сейчас интересная ситуация на юге, на приграничных территориях. Одни считают, что есть риск "прилетов" со стороны Украины, обострения ситуации (значит, жилье будет дешеветь), другие ждут притока денег от тех, кто возвращается после контрактов и мобилизации с существенным заработком, плюс часть людей будет переезжать с Украины в Россию, и скорее всего, недалеко, как раз в Ростовскую область (значит, жилье будет дорожать). У всех свои аргументы. Так что ситуация неоднозначная. Если СВО закончится в 2023 году, то случится рост цен. Но самый вероятный сценарий - стагнация. В стране есть люди с деньгами. И конечно, это оказывает влияние на рынок, поддерживает цены на уровне. Часть таких людей вкладывает деньги в недвижимость за рубежом - при таком крепком рубле, как сегодня, это выгодно, плюс не оправдался расчет инвесторов, что цены в России рухнут, и можно будет скупать все по дешевке. С другой стороны, к выбору стран теперь нужно подходить куда осторожнее: Запад с его "правом собственности" легко арестовывает имущество россиян.