В Свердловской области зафиксирован рекордный спрос на загородные дома. Кто и зачем их покупает - «Новости регионов»

За последние полтора года рынок городского жилья переживал то взлет, то падение, то опять взлет. А сегмент загородной недвижимости в последние месяцы начал демонстрировать рекордные показатели. Сказался накопленный спрос: многие люди в условиях существовавшей ранее общей неопределенности пережидали и откладывали покупку дома. При этом эксперты считают, что рынок мог бы развиваться и динамичнее, но продажи замедляет дефицит качественного предложения.

Объемы ввода частных домов в Свердловской области выросли на 20%. Как следует из данных Росстата, в январе–мае 2022 года в регионе было построено 661 тыс. кв. метров загородной недвижимости, спустя год за аналогичный период — 785 тыс. кв. метров.

Растущие показатели принято объяснять «дачной амнистией», собственники регистрировали дома, которые могли быть построены давным-давно. И поскольку одной из оценок эффективности управления являются объемы ввода жилья, чиновники не против записать «бумажные» цифры себе в заслугу.

Но в этом году спрос на загородное жилье — реальный. Об этом свидетельствуют продажи. По итогам мая «Сбер» отчитался о рекордном объеме выданных на индивидуальное жилищное строительство ипотечных кредитов. За месяц банк предоставил клиентам 35,3 млрд рублей.

По итогам года суммарные займы на индивидуальное жилищное строительство в России могут достигнуть 200 млрд рублей — что вдвое больше, чем в 2022 году, и почти в восемь, чем в 2021 году.

Сооснователь компании «ДубльДом-Урал» (производит модульные дома) Сергей Богданов подтверждает, что спрос на загородную недвижимость восстановился до уровня 2020 года. Но в прогнозах он более осторожен.

Сергей Богданов, руководитель «ДубльДом-Урал»:

— Есть мнение, что это временное явление, поскольку нет фундаментальных факторов, которые бы объясняли эту тенденцию и способствовали наращиванию темпов развития. Не исключено, что к осени ситуация изменится. Скорее всего, повлияла доступная ипотека и ожидание того, что банки будут повышать ставки и первоначальный взнос.

Если попытаться найти причины, то самое простое объяснение — цены. За последние три года стоимость квадратного метра в новостройках Екатеринбурга взлетела в полтора раза. Коттеджи тоже дорожали, но не такими темпами.

Сегодня перед покупателем с 7–8 млн рублей встает выбор: двухкомнатная квартира в спальном районе или просторный загородный дом с участком. Серьезным подспорьем для второго варианта служит расширение действия льготных программ кредитования. Они сейчас позволяют строить дом самостоятельно или взять участок с подрядом.

Есть и инвестиционный мотив. Считается, что один из самых надежных (а в нынешние времена — чуть ли не единственный) способ сохранить сбережения — покупка недвижимости. А рынок загородного жилья позволяет реализовать классическую модель краткосрочных инвестиций. Построенные дома можно продавать с прибылью или сдавать в аренду.

К тому же недавно государство приняло различные программы по субсидированию объектов туристической инфраструктуры, и к частным домам возник интерес со стороны глэмпингов и баз отдыха.

Но все-таки на рынке сейчас преобладают две основные категории покупателей: те, кто хочет приобрести дачу для загородного отдыха (они выбирают самые дешевые варианты), и те, кто ищет варианты для постоянного проживания (в этом случае ключевую роль играет готовность объекта).

Ниже — несколько тенденций, характерных для лета-2023.

На рынке сохраняется дефицит качественного предложения.

Если бы не традиционные проблемы — недостаток качественных проектов, то активность на рынке индивидуального жилищного строительства была бы выше. В первой половине 2022 года строительство частных домов было фактически заморожено, и к моменту, когда спрос восстановился, предложение за ним не поспело.

Рынок частного домостроения контролируют не крупные компании вроде «ПИКа» или «Самолета», а мелкие, у которых такого количества оборотных средств нет. Из-за финансовых пертурбаций они не смогли вовремя выйти на стройки. Только сейчас ситуация стала выравниваться.

Никуда не делись проблемы с социальными объектами. Есть ограниченное количество поселков, обеспеченных школами и детскими садами. В окрестностях Екатеринбурга продаются тысячи участков, и невозможно каждый из них сразу обеспечить инфраструктурой. Она всегда будет создаваться с задержкой.

Рынок ИЖС стал разнообразнее, покупатели стали требовательнее.

Илья Баков, гендиректор компании «7 Прудов»:

— Рынок загородной недвижимости начал сегментироваться. Раньше, условно, существовали дорогие коттеджи и обычные дома. Теперь появляется комфорт- и бизнес-класс. Есть поселки, где квадратный метр можно купить за 50 тысяч рублей, а есть — где за 150 тысяч рублей.

Илья Баков так формулирует запрос среднестатистического покупателя: размер дома — 100–150 кв. метров, один этаж, отделка white box (потому что никто не готов вкладывать в ремонт больше 2,5 млн рублей), расстояние до города — не больше получаса езды, стоимость дома — 7 млн рублей с участком.

Для многих клиентов частный дом — единственное жилье: некоторые люди продают свои городские квартиры, чтобы уменьшить платеж по ипотеке.

По словам Сергея Богданова, его клиентов привлекают максимально короткие сроки монтажа дома. Люди самостоятельно находят землю (как правило, это закрытые загородные поселки в окрестностях Екатеринбурга) и надеются быстро получить готовый дом со склада.

Люди готовы переезжать из города.

Образ жизни за городом стал понятен покупателям жилья. По мнению Ильи Бакова, сказалась мода на американский кинематограф, в котором показываются все преимущества владения частным домом. Есть и финансовая причина.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в коттедже — 70–80 тыс. рублей, в квартире — больше 100 тыс. рублей. В хороших центральных районах стоимость может доходить до 200–300 тыс. рублей за квадратный метр. Поэтому люди, ориентирующиеся прежде всего на ценник, начинают задумываться: квартира на окраине города или собственный коттедж с примерно одинаковыми временными затратами на дорогу до офиса. Зато второй вариант гарантирует, что не будет проблем с парковкой и жилой площадью, а цифровизация, развитие сервисов доставок, такси, пунктов выдачи и сетевого ретейла снимают вопросы доступности крупных магазинов, считает Илья Баков.

Крупные девелоперы не стали настоящей силой на рынке индивидуального жилищного строительства.

Пару лет назад многие застройщики многоквартирного жилья анонсировали планы по возведению индивидуального жилья. Но рынок все еще контролируют небольшие фирмы. Для крупных девелоперов, несмотря на скачки спроса, многоэтажки являются гораздо более выгодным бизнесом.

Сергей Богданов:

— В текущей ситуации реализовывать большие проекты ИЖС — рискованно. Развитие поселковой инфраструктуры требует огромных вложений, а маржинальность при этом ниже. Кроме того, порог входа в загородное домостроение ниже, рынок более конкурентен, сами фирмы менее забюрократизированы, чем большие девелоперы, и поэтому могут предложить клиентам более гибкие условия.

Илья Баков:

— Например, у «Группы Самолет» есть проект поселка в Подмосковье. В рамках первой очереди компания собирается построить 466 домов. Для сравнения: «7 Прудов» ежегодно возводит 600 домов. В США существует десяток строительных компаний с продажей 10 000 коттеджей. Так вот: пока в России не появится игрок с объемами 5000 зданий в год, крупным он считаться не может.