Эксперты дали пессимистические прогнозы доступности жилья в России - «Недвижимость»

А Минстрой хочет обеспечить семьям россиян 133 квадратных метра недвижимости через 6 лет

Судьба льготной ипотеки все еще остается под вопросом. Очевидно, что ясность в любом случае наступит до 1 июля. Но сейчас россияне, желающие улучшить жилищные условия, находятся в замешательстве: стоит ли прыгать в последний вагон или же подождать?

Эксперты подвели итоги последнего года, обнажив множество противоречий между аппетитами застройщиков, финансовыми возможностями россиян и планируемой отменой льготной ипотеки после 1 июля, и дали прогнозы доступности жилья при разных вариантах развития событий. И они (прогнозы) не радуют.

Объем ввода жилья в России в 2023 году составил 110,4 миллиона квадратных метров — на 7,5% больше, чем в 2022-м. Да и в принципе — Министерство строительства и ЖКХ (Минстрой) гордо заявляет об историческом рекорде. Например, в 2018-м, когда жилищное строительство разогналось благодаря усилиям мощных «паровозов» в правительстве, в России появилось 75,6 миллиона «квадратов» нового жилья, в 2019-м — 82 миллиона (почувствуйте разницу с нынешним результатом). Впрочем, рекордов (а также противоречий) впереди будет еще много.

В 2030 году Минстрой согласно госпрограмме должен возвести уже 120 миллионов «квадратов» жилья.

Для кого вся эта красота строится? Неужели для людей? Или, может, для красивой отчетности?

Как сообщает Росстат, в 2020 году на каждого человека приходилось 26,9 квадратного метра, а в 2021-м — уже 27,8. По планам Министерства строительства и ЖКХ к окончанию 2024 года показатель должен составить 29,3 «квадрата» на россиянина, к 2030-му — 33,3. Не ну шикарно же — среднестатистическая семья из родителей и ребенка заимеет квартиру размером в сотню метров, а если детей двое — то вообще в 133 метра. Осталось потерпеть всего лишь 5–6 лет. Правда, что именно изменится к тому времени в экономике страны, непонятно, но круто же догнать и перегнать весь мир хотя бы на бумаге!

По данным Росстата, стоимость квартир в новостройках по России несопоставима со «вторичкой»: 140 тысяч рублей против 97 тысяч — в полтора раза выше. Ну так и разница между льготной и рыночной ставками колоссальная: 8% против 17–18% — более чем в два раза. Не нужно быть экономистом, чтобы понять, почему россияне предпочитают покупать квартиры не на вторичном рынке, а в новостройках, даже с учетом более высоких цен квадратного метра.

Однако это еще не все рекорды и противоречия.

Старший проектный лидер Frank RG, руководитель проекта «Ипотека» Ольга Филиппова рассказала «МК», что, если посмотреть динамику выдачи ипотечных кредитов по месяцам в прошлом году, можно увидеть необычное распределение. Обычно ноябрь-декабрь — месяцы повышенного спроса, когда люди покупают квартиры в том числе из-за действия акций. Но в прошлом году ажиотажными месяцами стали август и сентябрь.

Почему так произошло? Сыграл роль информационный фон, которому поддались клиенты: дескать, ужесточат условия по ипотеке, введут потенциальные надбавки и т.д.

Все это спровоцировало сомневающихся россиян. Люди хотели взять кредит по более выгодным условиям. В итоге ипотека почти на один триллион рублей была выдана в сентябре — это очень много, рекорд рынка с начала истории наблюдений.

В январе 2024 года, после введения надбавок и повышения первоначального взноса по льготной ипотеке до 30 %, люди стали брать гораздо меньше кредитов. Выдачи по сравнению с декабрем 2023-го рухнули на 65%.

С января до августа 2023 года, пока рынок стоял, средний чек покупки жилья по России составлял 3,7–3,8 миллиона рублей. А потом понеслось. Как только стало расти количество выдаваемых ипотечных кредитов (с августа), так и пошел вверх средний чек, подскочив к январю 2024 года до 4,3 миллиона рублей. И не факт, что за эти деньги в нынешнем году россияне покупали одно и то же количество метров — скорее даже несколько меньше за счет взлета стоимости «квадрата» на 10–15%.

Дальше еще интереснее. Очередной рекорд 2023 года: 58% ипотеки выдано по государственным программам. И впервые семейная ипотека стала преобладать над «классической» льготной: 45% против 42% в структуре госпрограмм. Остальные доли приходятся на IT-ипотеку (7%), дальневосточную и арктическую (4%), сельскую и военную ипотеки (по одному проценту).

Причина «охлаждения» россиян к льготной ипотеке опять же ясна: прежде всего из-за повышения первоначального взноса до 30% (в семейной он по-прежнему 20%). Давайте посчитаем: в областных центрах стоимость квартиры в новостройке составляет 5–10 миллионов рублей. Значит, человек должен накопить 1,5–3 миллиона, чтобы быть допущенным к государственному кредитованию.

Допустим, мы имеем дело с небедным россиянином с зарплатой 80 тысяч рублей, без финансовых обязанностей по отношению к семье и к родителям. Ну что ж, есть хорошие новости. Если этот человек не будет ничего есть и пить, не станет оплачивать «коммуналку», покупать себе одежду и обувь, путешествовать и ходить в бассейн, он накопит такую сумму в идеале за полтора года. Спросите как? Можно сесть на шею родным или стать альфонсом (не, ну а что делать?).

Неприятная тенденция наблюдается по такому специфическому показателю, как индекс доступности покупки жилья. Он рассчитывается как количество квадратных метров, которые может купить в ипотеку на 25 лет семья из двух человек.

Если в течение всего 2021 года люди могли позволить себе как в новостройках, так и на вторичном рынке купить квартиры с примерно одинаковым количеством метров — соответственно 108 и 101, то вскоре из-за резкого роста ключевой ставки показатели значительно изменились.

В марте 2022 года приобрести на первичном рынке россияне могли 97 «квадратов», а вот в старом фонде — уже лишь 42. Тогда ключевая ставка взлетела до 20%, проценты по рыночной ипотеке стали запретительными (до 25%). Россияне потеряли возможность продать жилье, в котором живут, и переехать в квартиру сопоставимого метража в новостройке. В течение последующих двух лет ситуация только ухудшалась, дисбаланс между ценами на первичное и вторичное жилье продолжает расти.

Теперь немного прогнозов. По итогам 2023 года объем выдачи ипотечных кредитов в России достиг исторического максимума в 7,9 триллиона рублей. Предположительно, сумма выдачи в 2024 году составит почти на четверть меньше — 6,2 триллиона. Такое снижение аналитики связывают с тем, что до середины лета сохранятся высокие ставки по рыночной ипотеке, людям будет не по карману впрягаться в кабальные условия.

Допускают ли специалисты полную отмену льготной ипотеки? Нет — слишком сильно строительное лобби, которое не позволит снижать свою маржу. Дело в том, что, по данным Росреестра, большая часть покупок на первичном рынке — 85% — проводится в ипотеку. На вторичном рынке доля жилищного кредитования в три раза меньше — 29% (а стоимость квартир, напомним, ниже в полтора раза). Уйдет льготная ипотека — россияне просто перестанут покупать первичное жилье по нынешним ценам и перейдут в основном на сделки по обмену на «вторичке», как в Советском Союзе.

…В конце прошлого года в интервью с «МК» вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев порекомендовал людям, для которых решение жилищного вопроса не суперсрочное, подождать до сентября 2024-го. И, кажется, эта рекомендация — действительно лучшая. Не жили хорошо — нечего и спешить.