Закон против «схемы Долиной»: эксперт назвал риски - «Недвижимость»

Депутаты Госдумы Ярослав Нилов и Дмитрий Гусев подготовили пакет поправок в законодательство, цель которых – обеспечить добросовестным покупателям жилья дополнительную защиту. Документы направлены на отзыв в Росреестр и Верховный суд. Авторы предлагают изменить правила возврата недвижимости после признания сделки недействительной.

Суть законодательного нововведения в том, что, если суд постановит вернуть квартиру прежнему владельцу, сделать это можно будет только после полного возврата денег покупателю. А зарегистрировать жилье разрешат только при наличии документов, подтверждающих, что покупатель получил средства. 

Поводом для обсуждения и законодательной реализации подобных мер стало резонансное дело Ларисы Долиной. Продав летом прошлого года квартиру в Хамовниках за 112 млн рублей, певица заявила, что сделала это под влиянием мошенников. Сначала суд признал сделку недействительной и постановил вернуть жилье Долиной, однако позже Верховный суд отменил этот вердикт и вернул квартиру покупательнице Полине Лурье, которая без этого вердикта по факту лишалась и квартиры, и денег.

- С точки зрения сверхцели - защиты прав граждан - нынешняя депутатская инициатива абсолютно обоснована, - рассуждает в беседе с «МК» директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин. - Когда сделка признаётся недействительной из-за недееспособности одной из сторон (ст. 177 ГК РФ), заблуждения (ст. 178 ГК РФ) или обмана (ст. 179 ГК РФ), покупатель рискует понести серьёзные потери — особенно это критично для семей с ипотекой. Мера поможет укрепить стабильность рынка недвижимости и повысить доверие граждан к сделкам с жильём, сделав судебную практику более предсказуемой.

Реализация предложения может привести к ряду позитивных изменений. Прежде всего снизятся риски для добросовестных покупателей: они не останутся без жилья и денег после признания сделки недействительной. Кроме того, продавцы станут ответственнее относиться к заключению сделок, понимая, что при оспаривании придётся компенсировать полученные средства. В результате вырастет прозрачность рынка — покупатели будут чувствовать себя увереннее, что может стимулировать рост числа сделок.

- С какими сложностями может столкнуться именно практическая реализация новой нормы?

- Ее успех напрямую зависит от эффективности механизмов исполнения обязательств продавца. Без надёжных инструментов контроля всё это останется лишь формальным требованием. Препятствий и подводных камней хватает. Прежде всего возникает вопрос о фактической возможности продавца возместить средства: если он уже передал деньги третьим лицам или стал жертвой мошенников, покупатель по-прежнему остаётся в уязвимом положении. Процесс возмещения тоже способен затянуться на месяцы или даже годы, особенно если продавец уклоняется от обязательств либо прибегает к таким схемам, как фиктивное банкротство. Дополнительные сложности связаны со сферой регистрации прав. Для применения нового правила необходимо разработать чёткий механизм подтверждения факта возмещения средств перед тем, как собственность будет возвращена продавцу.

- Это потребует дополнительных изменений в законодательстве?

- Да, а также корректировки работы Росреестра, что неизбежно повлечёт дополнительные затраты времени и ресурсов. Не стоит забывать и о риске злоупотреблений. Недобросовестные участники рынка могут искать способы уклониться от выплат, а споры между сторонами — стать более затяжными и сложными, что увеличит нагрузку на судебную систему. Чтобы инициатива действительно работала, её необходимо дополнить рядом мер. К примеру, введение обязательного нотариального удостоверения сделок с проверкой дееспособности продавца и использованием депозитного счёта нотариуса позволит «заморозить» средства на определённый срок и снизить риски их нецелевого использования.

Целесообразно также создать компенсационный механизм — по аналогии с фондом обманутых дольщиков, — который обеспечит выплату или предоставление альтернативного жилья покупателю, если взыскать средства с продавца не получится. Помимо этого, важно усилить взаимодействие риелторов с правоохранительными органами для своевременного выявления подозрительных сделок и разработать чёткие критерии оценки способности лица осознавать последствия своих действий. Это поможет сократить число спорных ситуаций ещё на этапе заключения договора.