Эксперты рассказали, как не стать жертвой при аренде жилья - «Недвижимость»

Внеплановое повышение арендной платы, изменение условий в одностороннем порядке, невозврат обеспечительного платежа без уважительных причин, просьба покинуть квартиру раньше срока и даже мошеннические схемы, - человек, снимающий квартиру, может столкнуться со множеством проблем. У тех, кто сдает квадратные метры, потенциальных сложностей не меньше. Нотариусы рассказали, какие риски подстерегают при найме жилья и как их минимизировать.

Страховка от выселения

Один из главных рисков, с которым может столкнуться наниматель жилья, - внезапное требование покинуть квартиру. Причины могут быть разные - и это не только ситуации, когда владелец передумывает сдавать квартиру или находит нанимателя на другую сумму.

Бывает, что договор изначально заключал не собственник жилья, а человек, который не имел на эти действия никакого права. Речь может идти как об отмененной или просроченной доверенности, так и о схеме, когда мошенник выдает себя за хозяина квартиры, получает платежи за несколько месяцев и скрывается с деньгами.

Пример. Женщина сняла квартиру, но не обратила внимания, что договор с ней подписала не собственница, а ее родственник. Документально не были зафиксированы важные для нанимателя условия - о том, что она может переоборудовать одну из комнат под себя, установить дорогостоящий инвентарь для занятий спортом. Не были четко оговорены причины, по которым нанимателя могут попросить досрочно покинуть жилье. В результате женщину попросили раньше срока освободить квартиру, которую, по словам представителя хозяев, решили продать. Кроме того, на нанимателя подали в суд и списали с нее оплату за несколько месяцев, хотя женщина, по ее словам, в квартире уже не жила.

Нотариальная форма договора найма снимает все вопросы, касающиеся проверки права собственности. Персональные данные собственников недвижимости по умолчанию скрыты для посторонних. В определенных ситуациях сведения можно получить через нотариуса, однако наем или аренда недвижимости не входит в список законных оснований для этого. Другое дело, если к нотариусу идут за удостоверением самой сделки. В этом случае нотариус в силу закона обязательно делает запрос в ЕГРН и получает необходимые сведения.

Нотариус проверит полномочия поверенного, если от имени владельца действует представитель по доверенности. Специалист выяснит, дееспособен ли собственник жилья, не банкрот ли: оба этих статуса ограничивают право распоряжаться имуществом.

Через запросы в ЗАГС нотариус узнает семейное положение собственника. Это важно: если недвижимость куплена в браке, необходимо согласие второго супруга. Если такого документа нет, могут возникнуть конфликтные ситуации, вплоть до требования покинуть помещение или попыток признать договор недействительным через суд. Когда собственников несколько, необходимо заручиться согласием каждого из них. А если в числе владельцев есть несовершеннолетние, потребуется еще и разрешение от органов опеки.

Проверит нотариус и саму недвижимость. Например, нет ли на объекте обременений - ареста за долги или спора о праве собственности. В этих случаях жилье нельзя не только продавать, но и сдавать в аренду. Еще один момент, который может остаться за кадром, - ипотека. Если квартира находится в залоге, сдать ее зачастую можно только с разрешения банка-кредитора.

Договор найма продолжит действовать, если владелец недвижимости продаст ее или уйдет из жизни. А нотариальная печать на документе станет дополнительной гарантией, если новые владелец или наследники будут требовать выселения жильца.

Снять, отремонтировать, купить

При удостоверении договора нотариус комплексно оценивает законность договоренностей, может подсказать, что необходимо учесть, помогает составить проект договора. Это может быть особенно актуально, если сделка не простая, а «составная». Например, когда люди заключают договор найма жилья с условием ее последующей продажи.

История из практики: стороны удостоверяли договор найма у нотариуса и прописали условие о том, что наниматель выкупит квартиру через несколько месяцев. Условились, что наймодатель сразу вывезет личные вещи, а цена мебели и техники, которая останется будущему владельцу, будет включена в общую стоимость договора купли-продажи. Наниматель не хотел ждать несколько месяцев, пока жилье станет его собственностью, и сразу начал ремонт, о чем стороны условились в договоре найма. Более того, будущий владелец получил доверенность от пока еще действующего собственника недвижимости, чтобы согласовать переустройство и заменить ванну на душевую кабину.

Аренда с правом выкупа используется и с загородной недвижимостью. В одном из случаев собственники долго не могли продать земельный участок с домом и сдали его под базу отдыха. Одним из условий нотариального договора стало то, что арендатор может построить на участке ресторан, а в дальнейшем выкупит недвижимость.

В случае с загородной недвижимостью съемщику вместе с правом пользования домом передается и право пользования земельным участком. Поэтому в договоре важно указать информацию не только о доме, но и о земле: кадастровый номер, категорию и площадь участка, наличие хозяйственных построек. Стоит оговорить условия пользования постройками: баней, гаражом, сараем и т. д. Как и условия использования участка: может ли съемщик здесь что-то выращивать или, например, разводить животных.

В договоре найма можно предусмотреть, кто несет расходы на капитальный и текущий ремонт, когда недвижимость в итоге останется у наймодателя. Например, прописать, что жилец делает в квартире ремонт и за это получает скидку на ежемесячные платежи. Качество ремонта, его стоимость, срок снижения арендной платы и другие подробности можно обговорить в дополнительных соглашениях или приложениях к договору.

Защита от убытков

Отказ нанимателя или арендатора вносить плату или просрочка платежей - головная боль для владельца недвижимости. Если договор оформлялся в простой письменной форме, доказывать свое право на получение денег хозяину жилья придется в суде. Если договор удостоверяется нотариально, в него можно включить пункт об исполнительной надписи нотариуса - и, в случае появления задолженности, избежать долгих и затратных судебных тяжб.

Помимо сроков действия договора, размера платы за квартиру и порядка ее внесения, нотариус может порекомендовать внести пункты, оговаривающие различные нюансы оплаты. Например, предусмотреть, кто оплачивает коммунальные платежи и страховку недвижимости. Обычно жилье сдается вместе с мебелью, бытовой техникой и другим имуществом. Чтобы быть уверенным в том, что его возможная порча будет компенсирована, полезно будет описать в договоре или приложениях к нему исходное состояние квартиры с перечислением всего ценного, что в ней осталось.

Регламент для отмены

Неприятный и сложный случай, когда собственник недвижимости уходит из жизни. Пример. Владелец коммерческого помещения сдал его под банковский офис. Арендаторы были очень заинтересованы в выбранном месте и исправно вносили ежемесячные платежи. Спустя время владелец недвижимости умер.

В договоре аренды был пункт, что в случае просрочки документ может быть расторгнут. Дело усложнялось тем, что между наследниками разгорелся долгий судебный спор. Было непонятно, кому в итоге передавать деньги за аренду. Вышли из ситуации с помощью депозита нотариуса: арендаторы вносили платежи на счет нотариуса и таким образом законным образом исполняли свои обязательства. Как только суды закончились и круг наследников был определен, собранные за прошедшее время арендные платежи им передали.

Важные пункты договора найма - основания для его досрочного расторжения в одностороннем порядке собственником или нанимателем, санкции за разрыв договорных отношений без этих оснований. Наймодатель может предусмотреть в договоре особые условия - описать ситуации, когда жильцы должны будут освободить помещение без лишних вопросов.

Пример. Мужчине требовался уход после серьезной болезни, и он переехал для этого к родственникам. Чтобы его собственная квартира при этом не простаивала, решил сдать ее. Тем более требовались деньги на процедуры для восстановления. В договоре были предусмотрены отменительные условия связанные с состоянием его здоровья. Основное — снятие группы инвалидности, после чего мужчина мог требовать расторжения договора без каких-либо штрафов.

Стоит помнить, что есть и предусмотренные законом случаи, когда договор аренды или найма может быть расторгнут судом раньше срока. Среди них - ситуации, когда наниматель или арендатор существенно нарушает условия договора, использует имущество не по назначению или сильно его ухудшает, более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные сроки.

Наниматель или арендатор может требовать досрочного прекращения договора. Например, если владелец помещения создает препятствия для его использования, после заключения договора выявляются серьезные недостатки, которые заранее не оговаривались и не могли быть замечены, по не зависящим от жильца причинам помещение становится непригодным для использования.

В договоре может быть предусмотрено условие, что на период проживания в квартире наниматель может быть в ней прописан. Договор найма жилого помещения может являться основанием для регистрации по месту жительства или по месту пребывания. При этом стоит помнить, что снятие с регистрационного учета носит заявительный характер: после прекращения действия договора бывший квартирант должен выписаться самостоятельно.